Самым дорогим городом Германии предсказуемо стал Мюнхен. Проживание в столице Баварии на четверть (25,1%) дороже, чем в среднем по Германии, за ней следуют округ Мюнхен (16,7%), Франкфурт-на-Майне (15,9%) и Штутгарт (14,8%). Самыми дешёвыми для проживания округами являются Фогтланд и Грайц, где уровень цен ниже среднего по стране на 9,5%. За ними следуют самый восточный город ФРГ Гёрлиц (9,4%), Пирмазенс и округ Зальцланд (оба – 9,3%).
Если же не принимать жильё во внимание, самым дорогим городом ФРГ становится Штутгарт, где надбавка к среднему показателю по стране достигает 4,2%. За ним следуют Мюнхен (2,1%), Ашаффенбург (1,8%) и Фрайбург (1,6%). Исследователи IW и BBSR выяснило, что самые низкие затраты без стоимости жилья несут живущие в округе Леер (Нижняя Саксония), где жизнь дешевле на 1,7%, за ним следуют Остпригниц-Руппин (Бранденбург) и город Нордхаузен в Тюрингии – по 1,6%.
В связи с тем, что стоимость жилья играет такую большую роль при расчёте стоимости жизни, неудивительно, что особенно дорогими признаны крупные мегаполисы и прилегающие к ним районы. Кроме того, дóроги привлекательные с точки зрения качества жизни регионы – например, предгорья Альп или окрестности Боденского озера. Напротив, в восточных федеральных землях – за исключением Берлина и его окрестностей – жизнь обычно значительно дешевле, чем в среднем по стране. То же самое относится к отдельным районам в центре и на северо-западе Германии, к западу от Франкфурта, а также на крайнем севере и востоке Баварии.
Тот факт, что в некоторых густонаселённых городах ФРГ стоимость жизни значительно выше средней, подталкивает к росту общий индекс стоимости жизни в стране. На первый взгляд, это приводит к удивительному результату: 274 из 400 городов, районов и округов дешевле, чем в среднем по Германии, только 124 города дороже, а два почти не отличаются от среднего показателя. Однако один очень дорогой Мюнхен компенсирует в расчёте десятки малонаселённых дешёвых округов.
При этом, как поясняет Кристоф Шрёдер (Christoph Schröder) из Института немецкой экономики, по многим показателям, которые были приняты во внимание при расчёте стоимости жизни, региональные различия отсутствуют или незначительны. В качестве примеров Шрёдер приводит заказы через интернет, покупку продуктов питания в дискаунтерах, одежды в одних и тех же торговых сетях и собственных марок супермаркетов: все эти товары и услуги, как правило, обходятся одинаково или с минимальной разницей в цене в Мюнхене, Штутгарте или на востоке Германии.
Исследователи обнаружили более значительные региональные различия в стоимости посещения ресторанов или проживания в гостиницах, а также в расходах на медицинское обслуживание и страхование, отмечает коллега Шрёдера Ян Вендт (Jan Wendt). Однако влияние этих различий ослаблено из-за относительно стабильных остальных расходов. Большинство из 400 обследованных районов, округов и городов Германии без учёта стоимости жилья очень близки к среднему показателю по стране. Только 60 отклоняются от него более чем на 1%.
С одной стороны, стоимость жилья имеет такое большое значение потому, что расходы на жильё имеют большой вес в потребительской корзине. С другой – региональные различия тоже очень велики: стоимость жилья в Мюнхене – плюс 180,9% к среднему уровню по стране – больше чем в два с половиной раза выше округа Фогтланд (68%). Это сказывается на индексе стоимости жизни.
Для его расчёта проводился сбор данных о ценах на широкий спектр товаров и услуг в 400 округах, административных районах и городах окружного значения. Это чрезвычайно трудоёмкая задача, учитывая огромный объём имеющейся информации. IW и BBSR работали над созданием своего индекса в течение трёх лет, частично используя автоматизированные запросы данных в интернете. В результате, как поясняет Вендт, был собран массив из 24 млн единиц данных, который и лёг в основу расчёта. Индекс стоимости жизни отражает сведения на 2022 год. Он не идеально точен, поскольку не на все товары удалось установить региональные цены. Это касается, например, индивидуальных услуг, живых цветов и некоторых бытовых товаров. Их вес в потребительской корзине товаров для расчёта индекса составляет 14,7%, но авторы исследования склонны предположить, что их отсутствие практически не меняет общих результатов.
В конце октября тот же институт IW представил другое исследование, утверждающее, что сейчас приобрести в Германии недвижимость в собственность проще, чем 40 лет назад – несмотря на рост процентных ставок по ипотечным кредитам. Осложняют покупку иные обстоятельства. С 1980 года путь к собственному жилью в целом становился всё проще и проще, считают эксперты, и только с 2016 года ситуация снова стала ухудшаться.
Дешевизна или дороговизна владения недвижимостью зависит от трёх факторов: цены покупки, ставки по кредиту и уровня доходов. На основе этих трёх факторов IW рассчитал индекс доступности жилья за каждый квартал с 1980 года. В расчёте фигурирует кредит на среднестатистическое жильё, который должен быть погашен в течение 20 лет. Его величина соотносится с соответствующим средним доходом. В 1980 году индекс доступности составлял 100 пунктов, в третьем квартале 2016 года он достиг своего минимального значения – 28,6 пункта, а за последние годы вновь вырос до 41 пункта.
«Несмотря на резкое повышение процентных ставок в последние годы, купить квартиру или дом сегодня всё ещё гораздо проще, чем 30 лет назад», – говорится в заключении IW. В 1980-х годах цены на покупку были значительно ниже, чем сегодня. «Однако в то же время процентные ставки по ипотечным кредитам были немыслимыми с точки зрения сегодняшнего дня – выше 10%». Сейчас они ниже более чем в два раза. Кроме того, за последние четыре десятилетия доходы населения значительно выросли.
Покупку недвижимости сегодня усложняют другие обстоятельства, считают специалисты Института. Например, изменились приоритеты: с 1991 по 2020 год средняя жилая площадь на одного человека увеличилась почти на 12 кв. метров. Кроме того, люди стали позже начинать карьеру и поэтому не имеют необходимого собственного капитала. В 2018 году лишь 15% всех арендаторов в Германии имели на банковском счёте больше 60 000 евро – имевшиеся в распоряжении суммы обычно слишком низки для покупки среднестатистической недвижимости. Условия для этого и сейчас в целом неплохие, но задача политики – помочь и сделать покупку более выгодной, особенно для молодых семей.
«Государство недостаточно помогает молодым, когда речь идёт о финансировании покупки жилья», – считает эксперт IW по недвижимости Михаэль Фойгтлендер (Michael Voigtländer). Помогли бы, например, налоговые льготы, а правительство ФРГ и земель несут ответственность за то, чтобы больше людей решались на этот шаг.
Максим Смирнов
