Разница в ценах на жилую недвижимость между регионами Германии достигла пика. В Мюнхене и окрестностях, а также в округе Штарнберг цены на покупку отдельно стоящих и двухквартирных домов в среднем составляют почти 10 000 евро за квадратный метр, что примерно в десять раз выше, чем в округах Киффхойзеркрайс и Заале-Орла в Тюрингии, а также Мансфельд-Зюдхарц в Саксонии-Анхальт. Если в мегаполисах жилплощади не хватает, то в сельской местности её по-прежнему в избытке. Помимо Тюрингии и Саксонии-Анхальт, средние цены за квадратный метр от 850 до 1300 евро можно найти в некоторых районах Саара, Бранденбурга, Рейнланд-Пфальца, Саксонии, Гессена и Нижней Саксонии.
В целом жить в сельской местности дешевле. В число 20 регионов ФРГ с наиболее низкими ценами на недвижимость входят 16 восточногерманских и четыре западногерманских округа. Эти сведения собрало крупное сетевое агентство недвижимости Von Poll Immobilien, обработав данные о средних запрашиваемых ценах на покупку отдельно стоящих и двухквартирных домов за последний год. Проведена и аналогичная оценка стоимости аренды домов и квартир.
В самых дорогих регионах – Мюнхене и Штарнберге – запрашиваемые цены в 2022 году выросли по сравнению с предыдущим в среднем на 3−4%. Но в целом ситуация на рынке недвижимости в Германии после десятилетия постоянного роста цен изменилась. В связи с нападением России на Украину, высокими темпами инфляции и повышением процентных ставок на ипотечные кредиты до уровня около 4% количество новых строительных проектов значительно сокращается, как и количество сделок на рынке готовых новостроек и вторичного жилья. Из-за этого в агломерациях становится ещё сложнее найти жильё в аренду.
Цены на квадратный метр жилой недвижимости в некоторых регионах ФРГ в прошлом году упали или не выросли впервые за 11 лет. Эксперт Даниэль Риттер (Daniel Ritter) ожидает, что ситуация на рынке стабилизируется в течение года. «Потенциальные покупатели уже проводят перерасчёты в связи с изменившимися обстоятельствами, – говорит маклер. – Желание иметь своё жильё остаётся высоким». К тому же арендная плата из-за инфляции и нехватки жилплощади продолжит расти. По мнению Риттера, владение собственной недвижимостью остаётся важным способом борьбы с обеднением в старости и надёжной инвестицией.
Однако доля собственников в Германии за предыдущее десятилетие почти не изменилась: в 2014 году 43,6% немцев проживали в своих домах или квартирах, в 2021 году – 44%. Этот показатель – один из худших в Европе. Качественная арендная жилплощадь, традиционно высокий уровень законодательной защиты арендаторов и стремление тратить излишки денег на иные цели привели к тому, что многие жители ФРГ на протяжении всей жизни так и не инвестировали в приобретение собственной недвижимости. Доля собственников жилья во множестве больших городов Западной Германии не превышает 20−30%, в сельской местности она обычно гораздо выше – между 50 и 65%. Но в регионах есть определённые изменения. «Восточные округа и города Германии заметно набирают обороты: в некоторых случаях с 2005 года рост доли собственников составил более 15%, хотя в силу исторических причин на территории бывшей ГДР её уровень всегда был низким», – поясняет Даниэль Риттер.
Наибольший рост доли собственников наблюдался в прошлом году во Франкфурте-на-Одере, где она составляет теперь около 20%. Это на четверть больше, чем за период 2005−2021 гг. Схожие темпы в Шверине и Котбусе. Во многих западных регионах Германии доля собственников, напротив, значительно снизилась, хотя и сохраняется выше средней.
По-прежнему высокой остаётся разница между стоимостью жилья в больших городах и в сельской местности, где часто можно найти дешёвые варианты, но приходится преодолевать большие расстояния. Министр строительства Клара Гайвиц (Klara Geywitz) недавно призвала людей переезжать в провинцию, где пустует около 1,7 млн квартир. Дополнительными аргументами в пользу переселения становятся дигитализация и переход на удалённую работу. Однако дальние регионы с плохо развитой инфраструктурой и слабым транспортным сообщением жители покидают, а не перебираются в них – решающими факторами остаются наличие рядом железнодорожной станции и/или въезда на автобан.
Насколько важно их значение для привлекательности всего региона, видно на примере южного Бранденбурга. Небольшие городки вдоль границы с Саксонией пользуются повышенным интересом покупателей и арендаторов недвижимости, которых гонят сюда растущие цены на жильё в Дрездене, а притягивает в том числе близость автобана А13. Обратная ситуация – на западе округа Эльба-Эльстер. Этот регион, числящийся природным заповедником, занимает треугольник между Дрезденом, Лейпцигом и Берлином, но в нём отсутствуют автобаны. Природа, зелёные зоны, леса и озёра привлекают сюда всё больше потенциальных покупателей из столицы и саксонских городов, но пока что здесь преобладает интерес к недвижимости для отдыха, а не постоянного проживания.
Тем же, кто ориентируется на дорогое жильё, следует искать его прежде всего в Баварии. По оценке Von Poll Immobilien, 15 из 20 регионов ФРГ с самыми высокими ценами на недвижимость – округа или города этой земли, в основном вблизи Мюнхена и в предгорьях Альп. Они занимают первые 13 мест списка самой дорогой недвижимости. За пределами Баварии в первой двадцатке представлены только города: на 14-м месте Штутгарт (6015 евро за квадратный метр), 15-й – Потсдам (5930 евро), на 17-м месте Франкфурт (5800 евро), 19-й – Гамбург (5700 евро), замыкает двадцатку Дюссельдорф (5468 евро). Выше них не только названный выше Штарнберг, но и Розенхайм, Ландсберг-на-Лехе, Эрдинг, Фрайзинг, Бад-Тёльц, Вольфратсхаузен, Мисбах и Фюрстенфельдбрук, а возглавляет список Мюнхен, где квадратный метр в 2022 году в среднем стоил 9973 евро.
В столице Баварии, однако, спрос на недвижимость сейчас снизился. На передний план выходит предосторожность: меняющаяся рыночная ситуация и выросшая стоимость кредитования заставляют выжидать. «Но люди по-прежнему покупают и продают», – говорит отраслевой эксперт Фолькер Штих (Volker Stich). В лучших районах в центре города снижение цен почти незаметно, а в менее респектабельных пригородах Мюнхена корректировка цен будет более значительной.
Согласна с Штихом и его коллега Вивианна Пуцер (Vivianne Pucer) из Штарнберга. Цены в городе и окрестностях остаются стабильными, особенно на природе, с видом на Штарнбергское озеро или на его берегу, недвижимость здесь – одна из самых дорогих в Германии. Однако цены уже вряд ли дойдут до уровня прошлого года. Они могут быть ниже и на 10%, особенно если недвижимость – устаревшая с точки зрения отопления и современных энергетических требований. «Тем не менее реального восстановления цен не будет до следующего года, когда ожидается некоторое снижение инфляции, когда будет устранена неопределённость в отношении обязательной реконструкции систем отопления и когда потенциальные покупатели привыкнут к новым процентным ставкам по ипотечным кредитам, которые, скорее всего, в десятилетнем диапазоне сохранятся на уровне от 3 до 4%», – добавляет Вивианна Пуцер.
Максим Смирнов
