В юго-восточном углу бывшего афинского аэропорта Эллиникон ржавеет Boeing-747, известный как «олимпийский орёл». Шины спущены, двигатели давно демонтированы, самолёт зарос растительностью. О большом прошлом 50-летнего лайнера напоминают лишь бледно-голубая окраска авиакомпании Olympic Airways и олимпийские кольца на хвостовой части.
Но именно здесь зарождаются новые идеи – в район бывшего аэропорта возвращается жизнь. В ходе реализации крупнейшего в Европе по площади проекта реурбанизации строятся многоквартирные дома, виллы, высотные и офисные здания, создаются зелёные зоны, спортивные сооружения, торговые центры, рестораны, кафе, казино, конгресс-холл, пристань для яхт, отели и пляж протяжённостью 3,5 км. На месте старого города вырастает новый – зелёный, лишённый автомобильного транспорта, цифровой. Он должен стать «городом 15 минут», где до работы, магазинов и мест отдыха можно добраться за четверть часа. Проект развернётся в таких масштабах, каких Афины ещё не видели – площадь участка составляет более 6 млн кв. м, что в три раза больше Монако.
Пока одна часть бывшего афинского аэропорта готовится к новому будущему, другая по-прежнему дышит историей. Прошлое аэродрома, открытого в 1938 году, было богато событиями – во время немецкой оккупации американцы и англичане бомбили его 12 раз. В послевоенные годы аэропорт пережил бурный рост, символизируя модернизацию и интернационализацию Греции. В 1970−1980-х годах Эллиникон и его самолёты несколько раз становились объектами атак палестинских террористов. Участником Олимпийских игр, которые прошли в Афинах в 2004 году, он не стал – за три года до этого он был закрыт, его заменил новый международный авиаузел «Элефтериос Венизелос», расположенный в 25 км от города. Но сохранившиеся с тех времён остатки всемирного спортивного праздника можно найти до сих пор. Опустевшие поля и стадионы неподалёку от взлётно-посадочной полосы – немые свидетели провала планов постолимпийского использования территорий. Руины недавнего прошлого, которым всего около 20 лет, постепенно разрушаются.
Эллиникон – район на юге Афин, которому, как и его застройщикам, прочат большое будущее. «Это проект, который изменит всю Грецию и имидж страны, которая всего несколько лет назад была фактически банкротом», – говорит Одиссеас Атанасиу (Odisseas Athanasiou), председатель правления частной девелоперской компании Lamda Development. Для афинского региона Аттика и всей страны наступает новая эра, заявил в октябре прошлого года на торжественной церемонии запуска проекта премьер-министр Греции Кириакос Мицотакис (Kyriakos Mitsotakis).
Это действительно уникальная возможность наполнить новой жизнью территорию в центре города, на берегу моря и рядом с метро, редко доступную в таких масштабах. Но они же представляют собой и большую проблему, поэтому весь план развития района рассчитан более чем на 20 лет. При этом планируется инвестировать не менее 7 млрд евро.
Первый этап строительства, который, по словам Атанасиу, завершится в конце 2026-го или начале 2027 года, является наиболее важным – фальстарт может стать фатальным сигналом, так как необходимо привлечь покупателей. Но старт, судя по всему, удался: 170 квартир в 50-этажной башне Riviera Tower уже проданы – на верхнем уровне по 32 000 евро за квадратный метр, на 15 самых высоких этажах – более чем по 20 000 евро. Покупатели уже заплатили почти треть суммы.
Вид на море гарантирован в большинстве квартир башни, построенной по проекту архитектурного бюро Foster&Partners. Частично из неё открывается вид на Акрополь, расположенный в 12 км. Но будущие жильцы не должны долго видеть под окнами стройплощадку, и именно это пытается предотвратить Lamda Development. Через три года должны быть готовы парк площадью 200 гектаров и вся береговая линия с пляжем, пристанью для яхт, торговыми и жилыми объектами, муниципальной школой и некоторыми спортивными сооружениями. «Если всё получится, скоро там возникнет автономный город», – говорит Атанасиу, признавая, что реализация проекта в срок – большая проблема. «Но мы уже начали, и у нас есть три года, чтобы завершить первый этап. Четыре года назад никто бы не поверил, что мы зайдём так далеко».
Всего планируется построить 8000 жилых единиц, из них 1500 – в первой очереди проекта. Четверть покупателей жилья в высотке Riviera – иностранцы или живущие за границей греки. По словам Атанасиу, маркетинговая кампания для иностранцев ещё даже не началась. «Мы ожидаем, что доля иностранных покупателей вырастет до 40−45%», – указывает он.
Одним из критических замечаний является то, что Эллиникон может превратиться в оазис для богатых иностранцев – маленький Дубай в Афинах, где богатые живут только несколько месяцев в году. Лукас Триантис (Loukas Triantis), доцент кафедры городского планирования университета в Салониках, недоволен проектом в его нынешнем виде сразу по нескольким причинам – в архитектуре немало недостатков, в ней слишком мало отражены черты, традиционные для Греции, многоэтажная застройка хуже позволяет поддерживать семейные и соседские связи. Кроме того, большой парк выглядит излишне спланированным и не очень естественен. Не хватает и социального баланса. Фактически проект Эллиникон ориентирован в основном на людей, которые в Греции считаются обеспеченными или состоятельными: за пределами башни Riviera цены за квадратный метр колеблются от 5500 до 12 500 евро. По словам Триантиса, в других странах государственные требования предписывают определённую долю социального жилья в подобных проектах – от 10 до 20%, но только не в Афинах.
У застройщика Lamda имеется свобода действий. Однако стоящая за ней богатая греческая семья Лацис, сделавшая состояние на нефти, судоходстве, банковском деле и недвижимости, «очень социально сознательна», утверждает председатель правления девелоперской компании. Поэтому с 2024 года сто квартир будут выставлены на продажу по себестоимости – без учёта стоимости земли, только по цене строительства. По оценкам Атанасиу, это позволит установить цену за квадратный метр около 2500 евро.
Сто недорогих квартир составляют всего 6% жилого фонда первой очереди проекта и 1,2% – после полного завершения строительства. Поэтому вряд ли они могут служить гарантией сбалансированной социальной структуры. Это не является приоритетом и для компании Lamda. По словам Атанасиу, она сильно рисковала, когда бралась за проект около 10 лет назад. Землю компания получила всего за 900 млн евро, что сегодня кажется выгодной сделкой. «Но тогда Греция переживала спад, и это было рискованно, – говорит руководитель компании. – После этого цены на землю некоторое время продолжали падать». Получение разрешений на строительство, смена правительства и привлечение капитала поначалу вылились в «сущий кошмар».
Сегодня вопрос финансирования уже не стоит так остро. Половина кредита в 900 млн евро уже погашена. Выпуск облигаций с процентной ставкой 3,9% принёс в бюджет проекта 1,2 млрд евро. К ним добавятся средства от предварительной продажи недвижимости, в 2024 году планируется привлечь дополнительный капитал за счёт продажи акций будущих торговых центров. Зарабатывать реальные деньги застройщик начнёт только с 2026 года, но в компании верят в долгосрочный успех: уже через несколько лет Эллиникон будет напоминать «сказку», а новый район станет афинской достопримечательностью.
Пётр Левский
