Некогда Германия была страной, где люди любили снимать дома и квартиры – даже те, у кого хватило бы средств на покупку собственного жилья. В той стране не было невозможным найти недорогую квартиру. И невозможно было представить себе, что вынужденный переехать получит за ту же арендную плату не 100 квадратных метров, как раньше, а всего 40. А у всех, кто зарабатывал недостаточно, в той стране чудес была возможность жить в одной из социальных квартир.
Но тот рай для квартиросъёмщиков уже давно стал легендой. «Квартирный вопрос обладает потенциалом для радикализации общества, – считает профессор Регенсбургского университета Штеффен Себастьян (Steffen Sebastian), – особенно в отношении социально слабых слоёв населения».
За доступное жильё конкурируют всё больше и больше людей. Так ситуация складывалась уже давно, но сейчас она усугубилась в том числе потому, что в ходе российской агрессии нашли убежище в Германии более миллиона граждан Украины. В 2022 году спрос на аренду квартир стал вдвое выше, чем в предыдущем. И ничто не указывает на то, что в ближайшее время это давление ослабнет.
Напротив, в крупных городах арендная плата продолжает расти, и даже во многих малых и средних городах ФРГ доступных предложений становится меньше. «Повышение стоимости аренды произошло повсеместно», – указывает глава Союза квартиросъёмщиков Германии (DMB) Мелани Вебер-Мориц (Melanie Weber-Moritz). Даже в таких городах, как Фульда или Дормаген арендодатели теперь запрашивают среднюю арендную плату в 9 евро за квадратный метр и выше. По сравнению с Франкфуртом или Мюнхеном это не так уж много, но это почти 18-процентный скачок за последние пять лет.
Чтобы понять, когда и почему ситуация вышла из-под контроля, необходимо вернуться на рубeж тысячелетий. В то время в объединённой Германии было более чем достаточно свободных квартир, по крайней мере с математической точки зрения, особенно в панельных домах на территории Восточной Германии. Однако заброшенные старые здания, за которыми плохо ухаживали, представляли собой проблему для городов и жилищных компаний. Огромная нехватка жилья после Второй мировой войны, когда миллионы беженцев и пострадавших от бомбёжек не имели крыши над головой, ушла в историю, и к концу прошлого тысячелетия казалось немыслимым, что через четверть века может снова возникнуть потребность, пусть не сопоставимая с послевоенной, но выливающаяся в огромную нехватку жилья. Девизом крупных собственников на рубеже XX−XXI веков стало не новое строительство, а снос.
Многие коммуны в то время распродавали свою в основном обветшавшую недвижимость. Только к 2006 году в Германии было приватизировано около 600 тысяч квартир. Муниципальная казна наполнялась, но вскоре первые муниципалитеты уже пожалели о таком шаге, так как осознали, что значительная доля влияния на формирование арендной платы потеряна. Кроме того, ежегодно уходили на свободный рынок и тысячи единиц социального жилья, поскольку заканчивались сроки его субсидирования. В результате очереди на получение льготного жилья в муниципальных жилищных конторах становились всё длиннее.
В 1990-е годы люди с низкими доходами получили возможность рассчитывать на субсидии, чтобы найти жильё. На свободном рынке это тоже работало, но там, где предложение ограничено, поиск становился затруднительным. В отличие от прогнозов, сделанных на рубеже тысячелетий, растёт и численность населения ФРГ, особенно в крупных городах. На это сделали ставку инвесторы, понимая, что Германии ещё есть куда расти в плане арендной платы по сравнению с другими странами. Когда в 2008 году разразился финансовый кризис и весь мир начал вкладывать деньги в недвижимость, на немецком рынке жилья начался настоящий бум. С тех пор жалобы на рост арендной платы и цен на покупку стали такой же частью повседневной жизни, как и постоянная тревога по поводу нехватки жилья и вытеснения арендаторов.
Власти на всех уровнях предпринимали попытки взять ситуацию под контроль. Почти восемь лет назад правившая в то время «большая коалиция» ввела в действие механизм «торможения арендной платы» (Mietpreisbremse), который может применяться на напряжённых жилищных рынках: он должен обеспечить, чтобы арендная плата за новые и вновь сдаваемые квартиры не слишком отличалась от средней местной. Кроме того, коалиция ограничила возможности домовладельцев перекладывать расходы на модернизацию на арендаторов. В распоряжении коммун оказался целый набор инструментов, чтобы влиять на динамику цен. Земля Берлин вообще пыталась заморозить рост квартплат, но Конституционный суд признал «предельную арендную плату» незаконной.
Предпринятые меры не сработали. Критики госвмешательства в экономику считают, что ситуация не улучшается именно из-за него – когда политика пытается влиять на рынок, побочный ущерб неминуем, полагает экономист Штеффен Себастьян. Условия механизма торможения арендной платы легко обойти – он распространяется на квадратные метры, но можно брать дополнительную плату за мебель, и многие арендодатели теперь предлагают меблированные квартиры – невозможно проверить, насколько соразмерна цена, запрашиваемая за обстановку. В целом механизм торможения считается не слишком эффективным, так как мало кто станет судиться из-за квартплаты, едва получив квартиру.
Разумеется, ужесточение законов не приводит к появлению ни одной дополнительной квартиры. Города делают ставку на новое строительство, на него нацелена и правящая коалиция. Канцлер Олаф Шольц (Olaf Scholz) поставил задачу сдавать 400 тысяч новых квартир в год, из них 100 тысяч – субсидируемое социальное жильё. Но в прошлом году было построено только 295 300 квартир, а в этом будет сдано лишь около 200 000 – в сфере жилищного строительства разразился собственный кризис, вызванный ростом расходов, процентных ставок и нехваткой рабочих рук. Дополнительно затормаживают строительную программу и новые требования к энергетической эффективности жилья, от которых не смеет отказаться правительство. В итоге количество выданных разрешений на строительство снижается, и нет оснований полагать, что обещание канцлера будет выполнено.
Для квартиросъёмщика, который давно заключил долгосрочный договор аренды, повышение цен не может быть значительным. Но всем остальным, кто находится в поиске, придётся платить гораздо больше по новым договорам. Штеффен Себастьян называет такую ситуацию «крайне несправедливой» – учёный убеждён, что значительную часть дорогостоящего нового строительства можно было бы сэкономить, если лучше распределить имеющуюся жилплощадь. Ведь, несмотря на любые повышения, средний житель Германии сегодня занимает почти 50 кв. метров.
Особенно крупные потребители площади – собственники, то есть профессионалы без детей, а также пары или одиночки пенсионного возраста. Жилищные компании давно отмечают, что пожилые проживают в слишком больших квартирах, которые не достаются семьям с детьми. Но любые попытки уплотнения несут с собой нечто «социалистическое», они могут привести только к дополнительному расколу общества – решать жилищные проблемы в корне может только рынок. Ему экономисты «прописывают» свободный рост цен с параллельным социальным страхованием нуждающихся через целевую помощь на оплату аренды, достаточную, чтобы снять жильё нужного размера – если получится его отыскать.
Пётр Левский
