наше отечество — русский язык
  
   
 
№
 
 
недвижимость
приобретение и продажа

Покупка «квартиры с жильцами»
Вариант приобретения объекта вкупе с «живыми душами», проживающими в нём, не знаком российскому покупателю, но является вполне заурядным действием в ФРГ. Уже сданные в аренду квартиры предлагаются для продажи в качестве капиталовложения (Kapitalanlage). Но другое дело, если новый владелец недвижимости планирует поселиться в ней сам. Имеет ли он на это право? Попытаемся разобраться…
 
 
объекта срок освобождения аренды нового продажи освободят права договор квартиру купленной случаях договоре квартиры аренду квартиросъёмщика вторую продавец жильцы проживания

по теме:

в той же рубрике:

Согласно немецким законам, переход права собственности на недвижимость отнюдь не является поводом для моментального выселения квартиросъёмщиков. Их права защищены, и лишить людей места проживания бывает отнюдь не просто, а в определённых случаях – даже невозможно.

Кроме того, нельзя забывать, что чем дольше стаж аренды у квартиросъёмщика, тем больше срок, который даётся ему на поиск нового жилья и переезд (к примеру, при проживании более 8 лет этот срок равен 9 месяцам). Бывает и так, что жилец категорически не хочет покидать обжитые стены. Тогда конфликт неминуемо доходит до служителей Фемиды, а судебные расходы горе-владельца растут подобно снежному кому.

Что же делать, если квартира всем хороша, а единственная проблема заключается лишь в наличии в ней «живых душ»? В первую очередь следует внимательно изучить договор об аренде, ведь его условиям придётся подчиняться и новому собственнику. К примеру, наличие у жильца пожизненного права проживания (lebenslanges Wohnrecht), внесённого в договор или в Поземельную книгу, предполагает нахождение квартиросъёмщика в указанном объекте до его кончины. Разумеется, до кончины арендатора, а не самого объекта. Но в такой ситуации, как говорится, не до смеха, потому что официальных способов разорвать с «пожизненным жильцом» договор аренды, кроме как по его собственному желанию, не существует.

Если договор аренды всё же не пожизненный, то подстраховаться можно следующим образом: внести соответствующие аспекты в договор купли-продажи. (Следует иметь в виду, что состояние квартиры как «сданной в аренду» будет отмечено в нотариальном договоре, изменить этот аспект невозможно, поскольку он является фактом на момент продажи. Таким образом, считается, что покупатель официально предупреждён о том, что он приобретает сданный в аренду объект).

Если продавец клятвенно обещает, что жильцы всенепременно освободят квартиру, то это надо зафиксировать нотариально. Следующей строкой следует оговорить и то, что ожидается в противном случае. Возможностей тут несколько: закрепить в договоре возможность его разрыва в случае, если жильцы не покинут квартиру в оговорённый срок. Или же разделить стоимость объекта на две части, первую из которых уплатить продавцу сразу же, а вторую после освобождения купленной недвижимости. Если арендаторы не освободят жильё, продавец теряет вторую часть.

Разумеется, не факт, что продавец согласится на такие условия, и поставит под ними свой «автограф». К сожалению, если этого не произойдёт, то все заботы о выселении квартиросъёмщика лягут на плечи нового хозяина.

В качестве распространённой практики в данных случаях жильцу предлагают определённую сумму в виде возмещения ущерба. Это порядка 5-10 арендных плат или оплата маклера для поиска новой квартиры – вкупе с переездом в неё.

Дело освобождения купленной для собственных нужд квартиры может оказаться проблематичным, если её занимают жильцы из социально слабых слоёв населения, которым чрезвычайно трудно найти новое жилище. Речь идёт об одиноких родителях, о семьях с детьми, получателях пособий, очень пожилых людях, инвалидах и так далее. В таких тяжёлых случаях (Härtefall) закон встанет на защиту слабых, оставляя новому владельцу лишь неясные перспективы на будущее.

Павел Праздников

№ 12, 2012. Дата публикации: 23.03.2012