наше отечество — русский язык
 
   
 
 
 
недвижимость
приобретение и продажа

Документы при покупке квартиры

В ходе покупки квартиры потенциальному собственнику придётся обратить самое пристальное внимание на 13 документов. Перечислим их все и детально расшифруем смысл каждого.
 
 
недвижимости потенциальный желательно расходов строительство пользу покупатель здания принятые обременения аренде домов инстанции исходя объекта проверить дома договора останется интересах

по теме:

в той же рубрике:



1. Grundbuchauszug (выписка из поземельной книги). Наиболее важная статья этой книги – возможные долговые обременения приобретаемой недвижимости, отражённые в её разделах I и II. В случае, когда планируется отчуждение ипотечной недвижимости, перед подписанием договора покупателю необходимо заручиться письменным подтверждением банка об отсутствии с его стороны каких-либо препятствий к продаже, а также об освобождении новых владельцев от существующих долговых обязательств. Сопровождающий сделку нотариус обычно занимается истребованием этого документа от банка.

2. Baulastenbuch (земельные и строительные обременения). Это своеобразное дополнение к поземельной книге, актуальное для покупателей домов. Оно выражается в добровольном отказе от возможности пользования частью своей земли в пользу третьего лица (соседа, официальной инстанции и т. д.). Принятые и зарегистрированные строительные обременения всегда не на пользу покупателю, однако после подписания договора купли-продажи останется лишь сожалеть о содеянном, поскольку изменить положение вещей уже не суждено.

3. Baugenehmigungen (разрешения на строительство). Исходя из этого документа, потенциальный покупатель может проверить соответствие готового здания и его материала, с тем, на которое было получено разрешение на строительство.

4. Bebauungsplan (план застройки). Важная бумага, касающаяся соседних существующих или потенциальных строений. Бесспорно, она наиболее актуальна при покупке недвижимости в районе новостроек. В интересах покупателя заранее знать, кто станет его соседями. Именно они могут как положительно, так и негативно повлиять на будущую стоимость его недвижимости, а также комфорт проживания. Думать желательно с перспективой не только на близкое, но и на дальнее будущее. Бесспорно, граничащий с домом детский садик или начальная школа очень удобны для семей с маленькими детьми, однако собственные малыши быстро вырастут, а шум, создаваемый чужими детками, останется, негативно влияя не только на ваш комфорт, но и на продажную стоимость объекта.

5. Mietvertrag (договор об аренде). Если выставленная на продажу недвижимость сдана в аренду, пристальное изучение существующие договора об аренде – святая обязанность покупателя. Сделать это как можно внимательнее – в его личных интересах, ведь по законам ФРГ, перепродажа объекта не нарушает прав его съёмщика. Новому владельцу правила предписывают соблюдать условия договора об аренде, заключённого предыдущим хозяином. Процесс выселения жильцов, если квартира покупается для собственного проживания, может оказаться трудоёмким и дорогостоящим мероприятием. В особенности, если жильцы относятся к социально слабым категориям, надёжно защищённым законом от потери крыши над головой.

6. Schlussabnahmeschein (протокол принятия постройки) В нём можно проверить безупречность здания с точки зрения официальных инстанций. Это важно не только для односемейных домов, но и для квартир в небольших многосемейных постройках. Если инстанции по надзору за строительством имеют какие-то претензии к зданию, то это станет головной болью новых собственников.

7. Teilungserklärung (разделение площади между собственниками). В этом документе подробно отражено деление помещений между владельцами. Приобретая квартиру, важно знать, какие подсобные площади принадлежат только к ней (часть чердака, подвала или сада), а какие являются общими (подвал для хранения велосипедов, прачечная и т. д.).

8. Beschlussprotokoll (заключения общего собрания). Это документ исключительной важности, из которого можно почерпнуть сведения о намечающихся или необходимых в ближайшем будущем ремонтах, санациях, заменах тех или иных частей и коммуникаций. При изучении протокола следует проявить двойную бдительность, так как он может скрывать в себе достаточно неприятные сюрпризы. Если в ближайшем времени неизбежен дорогостоящий ремонт или требуемая законом модернизация, а в общей кассе домовладельцев наблюдается дефицит средств, то собственникам квартир придётся складываться, скажем, на новую крышу или утепление фасада. Речь, в данном случае, может иди как о тысячах, так и о десятках тысяч евро.

Полезно знать: решения, принятые общим собранием в прошлом, являются обязательными к соблюдению и новыми жильцами. К примеру, если собрание собственников когда-то единодушно высказалось против содержания собак, то завести пёсика, проживая в этом доме, уже не суждено.

9. Jahresabrechnung (годовая смета). Из неё потенциальный покупатель узнает сумму годовых (ежемесячных) расходов на коммунальные нужды дома и их часть, возложенную на его квартиру (Hausgeld).

10. Адрес и данные домоуправа. Такие сведения, безусловно, пригодятся, если потенциальный покупатель пожелает уточнить детали, касающиеся текущих расходов, намечающихся обновлений и т. п.

11. Grundrisse, Wohn­flächen­aufstel­lung (план помещения). Здесь отражены планы и точная площадь продаваемой недвижимости. Написанное на бумаге желательно сверить с имеющимся в действительности.

12. Energieausweis (энергетический «паспорт» дома, отражающий расход энергоресурсов в нём). На сегодняшний день обладание данным документом является непреложным, как для продавцов, так и для арендодателей недвижимости. Исходя из «энергетического паспорта», покупатель сможет узнать, насколько экономно или, наоборот, «прожорливо» его будущее жилище в плане расходов энергоносителей. Нередко бывает так, что дешёвые в продаже, старые, плохо утеплённые дома отличаются головокружительными показателями энергозатрат. В то время как дорогие новостройки обычно намного экономнее.

13. Документы о предыдущих сделках с данным объектом. Разумеется, потенциальный покупатель желает знать «историю» своего объекта. На это он имеет полное право, достаточно лишь запросить у продавца вышеназванные бумаги.

Павел Праздников

№ 10, 2012. Дата публикации: 09.03.2012