наше отечество — русский язык
 
   
 
 
 
финансы
кредиты


Удалить нельзя оставить

Официальная регистрация ипотеки в поземельной книге (Grundbuch), как и снятие с регистрации, стоит больших денег. Поэтому владельцу жилья лучше не удалять ипотечную запись, а оставить её на будущее.
 
 
кредита ипотечную поземельной бесплатно залог удаление кредитора сумму платить записи нового книгу кредит запись книге недвижимости поземельную договора ипотеки ипотечный

по теме:

в той же рубрике:



Приобретая, строя или перестраивая жильё, большинство частных владельцев вынуждено брать кредит. Как правило, речь идёт о кредите под залог недвижимости. Залоговая запись (Grundschuld или Hypothek) заносится в поземельную книгу и служит кредитору гарантией возврата одолженных денег. Благодаря ей выручка при принудительной продаже заложенной недвижимости с молотка (Zwangsversteigerung) или доход при принудительном управлении ею (Zwangsverwaltung) в первую очередь пойдёт указанному в записи кредитору, а не другим претендентам.

Благодаря залогу ипотечные кредиты предлагают под более низкие проценты и на более длительные сроки, чем, скажем, обычный потребительский кредит. Одна беда: регистрация ипотеки в поземельной книге (Grundschuldeintragung) – дорогое удовольствие. Так, при сумме ипотеки в 150 000 евро она обойдётся примерно в 600 евро, которые пойдут на государственные пошлины и сборы и на оплату нотариуса.

Но представьте, что вот вы годы спустя полностью рассчитались с долгами. И теперь вправе потребовать от банка (или иных экс-кредиторов) разрешения удалить (löschen) соответствующую ипотечную запись. По мнению Федеральной судебной палаты (BGH, XI ZR 244/90), такое разрешение (Löschungsbewilligung) банк обязан вам выдать бесплатно. А вот само удаление ипотечной записи из поземельной книги влетит в копеечку. Пример: нотариус и госпошлины при устранении записи об ипотеке в 150 000 евро обойдутся вам примерно в 300 евро.

А теперь представьте: годы спустя вам снова понадобился ипотечный кредит под залог той же недвижимости – на её модернизацию, капитальный ремонт, перестройку. Или вам на длительный срок понадобилась большая сумма, например, чтобы начать своё дело. Опять придётся платить за внесение новой ипотеки в поземельную книгу!

Но есть и другой – более выгодный – путь. Владелец недвижимости может сэкономить, сохранив ипотечную запись.

Во-первых, он сэкономит на вычёркивании (Löschung) записи из поземельной книги. Сохранившаяся ипотека ничем не угрожает выплатившему долги владельцу: экс-кредитор не сможет пустить вашу собственность с молотка или поставить её под принудительное управление. Ведь мало самой ипотеки, надо ещё доказать в суде наличие задолженности. При желании подстраховаться владелец может сразу после погашения долга бесплатно получить от экс-кредитора разрешение на удаление записи. Но запись в поземельной книге лучше не трогать.

Во-вторых, сохранившуюся старую ипотеку можно использовать при получении нового кредита под залог недвижимости.

Проще всего это сделать, взяв ипотечный кредит в том банке, в котором вы брали предыдущий. Если сумма нового долга не превышает сумму оставшейся с прежних времён ипотеки, то записи в поземельной книге менять (и платить за изменение!) не придётся. Если превышает – придётся внести в поземельную книгу дополнительную запись, повышающую сумму, указанную в залоговой записи, до величины взятого кредита. За это придётся заплатить, но меньше, чем за удаление прежней записи и внесение новой. Естественно, что после погашения кредита следует сохранить на будущее и новую, и старую ипотечные записи.

Конечно, на вашем бывшем кредиторе свет клином не сошёлся. Какой-нибудь другой банк может предлагать более выгодные условия кредитования, скажем – более низкие проценты. Старая ипотечная запись пригодится и в этом случае! Её лишь придётся переписать с прежнего кредитора на нового (по-немецки это называется Grundschuldabtretung) с помощью дополнительного примечания. Это не бесплатно, но дешевле, чем удаление прежней ипотеки и внесение новой.

А как быть, если вы решили продать вашу недвижимость? Не придётся ли потратиться на устранение записи об ипотеке? Нет, если только этого не потребует покупатель.

Особенно выгодно обеим сторонам сохранить ипотечную запись, если покупка производится в кредит. Продавец экономит (теперь уже окончательно) на том, что ему не надо платить за удаление записи, покупатель – на том, что не придётся платить за регистрацию ипотеки в поземельной книге. Оформление передачи залоговой записи от продавца к покупателю возможна и в том случае, если на момент заключения договора продавец ещё не до конца выплатил ипотечный кредит и лишь собирается сделать это – за счёт выручки от продажи!

Для покупателя экономия на оформлении будет наиболее велика, если он взял кредит в том же банке и на ту же (или меньшую) сумму. В остальных случаях придётся заплатить (хоть и меньше, чем за новую ипотеку) за оформление Grundschuldabtretung из-за смены кредитора или за увеличение суммы ипотеки.

Стандартные договора купли-продажи недвижимости часто требуют от продавца устранения залоговых записей из поземельной книги, поэтому на оформлении  Grundschuldabtretung, скорее всего, придётся настаивать вам самим. Не стесняйтесь: это вы, а не нотариус, являетесь стороной договора.

Игорь Романов

№ 50, 2011. Дата публикации: 16.12.2011