наше отечество — русский язык
 
   
 
 
 
недвижимость
приобретение и продажа


Купить, чтобы сдать

Цены на покупку и аренду жилья растут, в то время как проценты по кредитам остаются невысокими. Имеет ли сейчас смысл покупать квартиру с целью её сдавать и обеспечивать себе дополнительный доход?
 
 
декларации доходность арендной кредиту цены стоимость расходов покупки расходы жилья стоимости внаём дохода недвижимости расчёт платы сдачи обслуживание районы налоговой

по теме:

в той же рубрике:



Выбор объекта

Квартиры, предназначенные для сдачи, имеют свои особенности, которые облегчат в дальнейшем поиск подходящих арендаторов. Наибольшим спросом пользуются компактные 2-3-комнатные квартиры удобной планировки, расположенные в хороших районах. Большое жильё сдавать труднее, так как всё меньше семей имеет детей. С совсем маленькими квартирами – больше хлопот и расходов по причине более частой смены жильцов, но зато в крупных и университетских городах они очень востребованы.

Обязательно следует учитывать расположение объекта, его близость к общественному транспорту. Стоит предварительно походить по облюбованному району, чтобы оценить его привлекательность. Слишком большое количество продаваемых квартир вокруг – плохой знак. Напротив, постоянное упоминание района в объявлениях по поиску жилья говорит о его популярности среди потенциальных съёмщиков. Особенно интересны с точки зрения арендодателя те районы города, где проживает много пожилых и платёжеспособных жителей.

Что касается собственно города, то, хотя в целом цены на аренду по Германии и растут, но по-разному. Если область не слишком известна, не помешает глянуть и на официальную демографическую статистику в её отношении. Довольно депрессивны многие, в особенности сельскохозяйственные, районы Восточной и Северной Германии, а также Рурская и другие области Северного Рейна-Вестфалии. Земли Баден-Вюртемберг, Бавария, Гамбург продолжают развиваться активными темпами – средний рост арендной платы в них может достигать 1,8-2% в год.

Расчёт доходности

Помимо того, что купленная недвижимость служит стабильной, гарантированно сохранной инвестицией, ожидается, что она будет приносить и регулярный доход. Разумно рассчитывать на то, что он будет равен, как минимум, доходности обычных банковских консервативных вложений, но при этом едва ли превысит оную. Рентабельность рассчитывается с помощью простых математических формул, которые настоятельно рекомендуется использовать ещё до того, как объявлять размер своей арендной платы, а лучше – и до покупки квартиры.

Итак, доходность от сдачи жилья внаём (Mietrendite) – это расчёт того, какой процент от денег, вложенных в приобретение и обслуживание недвижимости, возвращается через годовую арендную плату. Простейшая формула: прогнозируемая годовая арендная плата нетто (за дополнительным вычетом расходов на администрирование и обслуживание) на квадратный метр жилплощади, умноженная на 100 и делённая на покупную цену квадратного метра (включая побочные расходы, например, выплаты нотариусу, комиссионные маклеру – а это может быть и 5%). В итоге должно получиться, как минимум, 4-6%. По-другому: стоимость недвижимости должна окупиться 10-12 годовыми арендными платами.

Всё это достаточно просто и понятно в том случае, когда квартира приобретается без кредита, на уже имеющиеся средства. При включении в расчёт кредитных выплат он, конечно, усложняется. В целом можно сказать, что пока ставки по кредиту остаются ниже 4%, затея всё ещё стоит того – однако доходность от сдачи жилья внаём должна быть в этом случае не ниже 8-9%.

Не забываем о налогах

Доходы от сдачи внаём (включая предоплату жильцами коммунальных расходов) облагаются налогом. В то же время появляется много расходов, снижающих долю налогооблагаемого дохода. К подобным расходам (они будут проходить в налоговой декларации как Werbungskosten – расходы, необходимые для получения дохода) будет относиться в данном случае всё, что касается приобретения, обслуживания, обеспечения сохранности жилья, – от выплат по кредиту до стоимости ремонта. Особенно выгодно это тем, кто, хорошо зарабатывая на основной работе, не имеет малолетних детей и вынужден платить высокий подоходный налог.

Не стоит забывать, что арендодатели могут сразу и целиком учесть в налоговой декларации все расходы на услуги мастеров-ремонтников – кроме особых случаев. Например, если после покупки недвижимости в течение первых трёх лет более 15% её стоимости было вложено в ремонт и оборудование, эти суммы придётся «списывать» постепенно, на протяжении целых 40-50 лет.

Часто в купленном жилье в качестве «доверенных» арендаторов поселяют родственников. Стоимость аренды для них, как правило, ниже стандартной, но она не должна быть меньше 75% от принятой в данной местности – иначе собственник может поплатиться налоговыми льготами.

Для оптимизации налогов и вообще при принятии решения о покупке недвижимости имеет смысл прибегать к советам квалифицированного консультанта.

Яна Илькун

№ 49, 2011. Дата публикации: 09.12.2011