наше отечество — русский язык
 
   
 
 
 
недвижимость
приобретение и продажа


Покупка жилья через аренду

Многие хотели бы жить в собственной квартире или в собственном доме. Но далеко не каждый имеет возможность взять для этого кредит в банке. Что же получается, нужно отказаться от идеи жить в своих четырёх стенах? Не совсем так. Банковскому займу есть альтернатива. Подходит она далеко не каждому, тем не менее находит спрос среди жителей Германии.
 
 
аренды покупки деньги банке съёма купить недвижимости дома недвижимость цену продавец договор покупкой потребителей приобретение кредита жилья течение жильё прав

по теме:

в той же рубрике:



Аренда недвижимости с дальнейшей покупкой

Нередко можно встретить такой рекламный слоган: «Без долгов в собственный дом!». Оно обращено к людям, не располагающим нужным капиталом. Однако это не просто красивые слова, а один из вариантов приобретения недвижимости. Его можно рассматривать как форму долгосрочного накопления: оно может дать шанс осуществить мечту о собственном доме без банковского кредита и без проверки платёжеспособности.

Такая форма покупки жилья может быть интересна молодым семьям, частным предпринимателям и людям свободных профессий, которых банки считают ненадёжными клиентами и на этом основании нередко отказывают в выдаче кредита.

Модель работает просто: сначала заинтересованные снимают облюбованное жильё. В то же время они обязуются купить арендованную недвижимость в течение оговорённого срока, как правило, от 10 до 20 лет. В цену засчитываются уплаченные до момента покупки деньги за съём жилья. Арендная плата и цена покупки фиксируются в письменном договоре. Кроме того, продавцы часто требуют единовременную выплату. В течение срока аренды съёмщику требуется накопить дополнительный капитал, чтобы позже заплатить остаток для приобретения съёмного жилья в собственность.

Надёжнее всего договариваться с собственником о праве преимущественной продажи через нотариуса. Если позже продавец захочет продать недвижимость третьему лицу, то у съёмщика, с которым заключён официальный договор, есть преимущество перед прочими заинтересованными лицами (та же самая цена покупки, передача в день покупки всего, что относится к объекту недвижимости, и т. д.).

Модели аренды

Съём квартиры или дома с последующим выкупом – неплохая альтернатива классической покупке недвижимости.

Имеются две различные модели аренды недвижимости с последующей покупкой: с одной стороны, традиционная рассрочка платежей (klassischer Mietkauf), при которой собственник предлагает купить его недвижимость на основе её первичной аренды. Конкретно это означает, что обе стороны заключают договор, который предусматривает покупку объекта через 10, 15 или 20 лет с первоначальной арендой. В таком случае уплаченные в этот период деньги за аренду включаются в цену покупки.

Другая модель – аренда с возможностью последующего выкупа (Optionskauf). Её обычно предлагают жилищные кооперативы, которые, как правило, требуют от будущих покупателей вступления в члены кооператива и уплаты вступительного взноса. В этом случае в договоре оговаривается лишь возможность приобретения квартиры или дома, также с учётом уплаченной аренды. При этом если в первом варианте съёмщик обязан купить жильё, то во втором случае он может этого не делать.

Плюсы и минусы

Решив купить жильё таким образом, сначала следует обратиться к хорошему маклеру, который сможет обсудить все детали сделки с клиентом и рассчитать предстоящие траты. Хорошо подумайте, прежде чем заключать договор: нельзя ради покупки своего дома отказывать себе во всём, иначе жизнь просто потеряет всякий смысл.

Разумеется, не каждый вариант покупки через аренду является удачным. Благодаря низким процентным ставкам сегодня такая покупка может оказаться дороже по сравнению с погашением долга в банке. Чтобы не остаться внакладе, следует провести анализ доступных вам банковских предложений. Кроме того, для принятия решения в пользу кредита на приобретение жилья в банке или съёма с дальнейшей покупкой надо сравнить предложенную продавцом цену со стоимостью жилья поблизости. Важный момент: решив в пользу кредита в банке, вы не будете должны вносить упомянутый нами выше особый платёж, который не вернут в случае, если вы раздумаете покупать жильё.

Считается, что приобретение жилья с помощью первоначального съёма – это меньший риск, чем кредит в банке. Однако не всё можно рассчитать точно на многие годы вперёд. К примеру, человек сегодня работает, но есть ли уверенность, что его не уволят или он не заболеет? Войдёт ли продавец в эту сложную для покупателя ситуацию и станет ли ждать, пока всё нормализуется? Или все деньги, которые были уплачены в качестве аренды, «пропадут»?

С этой точки зрения договор с банком – более надёжный вариант. Останься ты без работы, и хотя дом не станет твоей собственностью, но часть уплаченных за него денег всё же будет возвращена.

Как видим, у обоих вариантов есть свои преимущества и недостатки. При этом определённый риск потерять часть денег есть всегда.

Стоит ли овчинка выделки?

То, что на первый взгляд звучит разумно, часто жёстко критикуется защитниками прав потребителей. «Такое финансирование не дешевле, чем классическая покупка, – считает Андреа Хоффман (Andrea Hoffmann) из Общества защиты прав потребителей земли Саксония, – Финансовая нагрузка с самого начала съёма жилья высока, так как наряду с наймом необходимо копить деньги на покупку. Люди со стеснёнными финансовыми обстоятельствами часто не справляются с этим, так как это, по сути, двойное бремя».

«Приобретение недвижимости через начальный съём может быть существенно дороже, чем обычное финансирование», – полагает Йост фон Люнкер (Jost von Lyncker), адвокат Общества защиты прав потребителей Wohnen im Eigentum. Перед покупкой всегда следует провести проверку финансовых и юридических рисков. Часто можно не заметить, что в покупку засчитывается только небольшая часть денег от найма, поэтому собственно на приобретение недвижимости приходится относительно большая остаточная цена. «Вследствие этого продавец привязывает к себе покупателя в течение очень долгого периода, – предостерегает фон Люнкер, – Только фаза аренды составляет как минимум 10 лет. Прибавим к этому платёж в рассрочку за остаточную цену покупки в последующие 10−20 лет. Получается, что долговые обязательства могут продолжаться вплоть до пенсионного возраста».

К осторожности призывают и некоторые маклеры. «Покупка жилья через съём звучит заманчиво, однако в конечном результате может оказаться дороже, чем обычные займы на приобретение недвижимости, – полагает Роберт Анценбергер (Robert Anzenberger) из агентства Planethome в Мюнхене, – Тот, кто не соблюдает точно условия договора, может потерпеть убытки».

Кроме того надо отметить, что покупателю обязательно нужно проверить состояние жилых и нежилых помещений, сантехники и т. д., чтобы внезапно не столкнуться со значительными расходами по техническому обслуживанию и ремонту. «Решившись на подобный шаг, следует очень тщательно осмотреть предложенный объект, – советует Андреа Хоффман. – Вероятно, это такой дом или квартира, которые невозможно было реализовать по классической схеме».

В Обществе защиты прав потребителей указывают на следующие юридические нюансы. «Договоры направлены на приобретение недвижимости, поэтому их следует заверять нотариально. Если этого не сделать, то договор считается недействительным, – объясняет Йост фон Люнкер. – Кроме того, в договоре часто не прописываются гарантии в случае, если продавец обанкротится, и у него отберут собственность».

Против этих доводов выступают продавцы. «Двойная нагрузка есть также и при классическом финансировании, а именно: проценты и погашение долга», – говорит Йенс Майер из товарищества Genotec в городе Ляйнфельд. Кроме того он отмечает, что «нет обязательства приобрести объект, а лишь возможность его покупки по фиксированной цене в течение 25 лет». Поэтому продавец обычно употребляет термин Optionskauf вместо Mietkauf. Если покупатель испытывает финансовые трудности, он может расторгнуть договор, выехать из дома и сохранить уже накопленные деньги. При финансировании через банк или строительный кооператив он, напротив, потерял бы недвижимость (она была бы продана на публичных торгах) и остался бы без собственности, а также, как правило, с долгами.

Проконсультируйтесь у нотариуса

В случае аренды с последующей покупкой речь идёт о соглашении между покупателем и продавцом, а не с банком, как при получении кредита на приобретение жилья. Поэтому эксперты рекомендуют покупателю проконсультироваться с нотариусом о выборе наиболее выгодной формы договора. Правда, при этом надо понять, хорошо ли он разбирается в тонкостях этого варианта съёма недвижимости с его последующим приобретением. Найти хорошего специалиста в этой области довольно сложно, поскольку в Германии соответствующий рынок невелик.





№ 33, 2019. Дата публикации: 16.08.2019