наше отечество — русский язык
 
   
 
 
 



Заложники арендного залога

Арендный залог (Kaution) – понятие, имеющее множество нюансов, знать о которых полезно как съёмщикам, так и владельцам жилья.
 
 
претензий аренды убытков залога деньги жильца арендодатель залог расторжения жилья обязан суммы ущерб сумма месяцев съёмщика арендатор счёт договора арендной

по теме:

в той же рубрике:



Что говорит Гражданский кодекс

Kaution – вносимый арендаторами при съёме помещения залог – служит своего рода страховкой для хозяина жилья. Таким образом он страхует себя от недобросовестных жильцов и причинённого ими ущерба.

Обеим сторонам, подписывающим договор аренды, надо знать о том, что арендодатель не имеет безоговорочного права требовать выплаты залога. Это зависит лишь от договорённости сторон. Поэтому, если по какой-то причине хозяин не настоял на этой выплате и не упомянул о ней в договоре, у него нет права потребовать залог задним числом.

Если при аренде производственных помещений правовых ограничений не существует, то при съёме жилья действуют установленные § 551 Гражданского кодекса (Bürgergesetz­buch) правила, ограничивающие размер и характер залога. Во-первых, его сумма не может превышать тройную арендную плату. Во-вторых, квартирант имеет право на оплату залога по частям в течение трёх месяцев со дня начала действия (не подписания!) договора. В-третьих, арендодатель обязан положить деньги под проценты (они будут являться дополнительной страховкой) на особый счёт с трёхмесячным сроком расторжения. Исключением является Kaution от проживающих в студенческом или молодёжном общежитии, который необязательно отдавать «в рост». И, в-четвёртых, арендодатель не может пользоваться средствами залога, пока не доказан ущерб, нанесённый съёмщиками.

Любые договорные отступления от этих положений являются недействительными.

Сколько и когда?

Что конкретно подразумевается под максимальной суммой залога в размере тройной арендной платы? Речь идёт о той цене, относительно которой существует договорённость между хозяином и жильцом, будь то брутто или нетто. Так, если Kaltmiete (нетто) составляет 600 евро, а коммунальные услуги оплачиваются отдельно – неважно, паушальными суммами или по итогам года, – то Kaution может составлять максимум 1800 евро. Если берётся Pauschalmiete (в неё уже включены побочные расходы), то для расчёта максимального залога её сумма точно так же умножается на три. Даже если в договоре указана более высокая цифра, арендатор вправе её проигнорировать, заплатив лишь максимум положенного по закону. А вот если в документе указана необходимость доплаты к залогу в случае повышения арендной платы в дальнейшем, это условие для съёмщика жилья является необходимым к исполнению.

Жилец не может потребовать обратно (или перестать выплачивать) доли залога, если уже после въезда в квартиру он обнаружил какие-либо недостатки в жилище.

Если арендатор выбирает форму выплаты залога по частям, то деньги в трёх равных долях должны быть переведены им вместе с арендной платой (то есть в сроки, оговорённые для её перечисления) к началу каждого из первых трёх месяцев проживания. Владельцу жилья невозможно обойти это неотъемлемое право съёмщика расплачиваться в рассрочку, но можно – и даже рекомендуется! – выдать ключи от помещения лишь после перечисления первой части суммы. А иногда – и это законно – сам договор аренды подписывается лишь по факту оплаты залога.

В какой форме?

Как правило, залог представляет собой обычную денежную выплату. Однако предусмотрены и другие его виды: выделение в качестве залога части сберегательного счёта жильца, а также поручительство (Bürgschaft) банка или частного лица.

Не стоит выплачивать залог наличными (хотя это и допускается) или, тем более, переводить его на личный счёт хозяина жилья. Хозяин ещё до начала отношений аренды обязан открыть особый счёт – Kautionskonto, средства на котором защищены от возможного банкротства владельца жилья. Счёт может быть открыт в любом финансовом институте по выбору арендодателя, но с учётом того, что проценты по вкладам должны равняться стандартным для сберегательных счетов в настоящее время. Впрочем, стороны могут договориться и об ином способе размещения указанных средств. До расторжения отношений аренды съёмщик не имеет доступа к процентам на выплаченный им залог.

Сдавая не одну, а несколько квартир, владелец недвижимости имеет право открыть общий залоговый счёт для всех своих жильцов. Однако это имеет для него определённые налоговые недостатки.

Если жилец не торопится с оплатой

Что предпринять арендодателю, если жилец не выплатил ему залог, несмотря на все договорённости? Не стоит уповать на порядочность жильца – лучше сразу обращаться в суд. Ответственным по подобным искам является административный суд района, в котором находится квартира или жилой дом.

Судебная практика показывает, что выселить такого съёмщика далеко не всегда реально. В любом случае, следует продолжать процедуру требования с него уплаты необходимой суммы залога. Некоторые суды разрешают споры в пользу арендодателей, если те посылали арендатору предварительное письменное напоминание об оплате и если сумма залога, согласно договорённости, превышает месячную арендную плату.

А вот в отношениях производственной аренды невыплата залога служит вполне достаточным основанием для досрочного расторжения договора.

Подсчитали – прослезились

Что, если уже во время проживания арендатор задерживает оплату квартиры или наносит ущерб жилью? В этом случае арендодатель может воспользоваться деньгами с Kautionskonto для покрытия своих убытков и потребовать с жильца доплатить потраченную сумму вновь до первоначальной суммы залога. Но, с точки зрения интересов арендодателя, ему не рекомендуется пользоваться залогом недобросовестного съёмщика: лучше выставлять претензии по задержке оплаты или по компенсации нанесённого ущерба в установленном законом порядке. Причина – немалое количество арендаторов, собираясь съезжать, перестаёт платить арендную плату и безалаберно обращается с жильём. Таким образом они рассчитывают «сэкономить», заставив хозяина полностью истратить залог и всё равно остаться с убытками.

При расторжении договора арендодатель обязан предоставить список своих материальных претензий (на основании которых он собирается удержать всю сумму залога или её часть), либо выплатить эти деньги вместе с набежавшими процентами съёмщику. Вообще закон не указывает чёткого срока такой обратной выплаты: в зависимости от региона, суды варьируют его от 2 до 9 месяцев после выезда жильца. В любом случае, срок должен быть разумным и в ситуации конфликта определяется индивидуально. Так, например, если никаких претензий к арендатору нет, подразумевается, что залог должен быть выплачен ему быстро, а если список причинённых им убытков велик, то логично, что владельцу жилья необходимо время, чтобы определиться.

Наличие претензий к выезжающему жильцу – совсем не редкость. Достаточно часты и случаи, когда сумма залога не в состоянии покрыть его долги и причинённый жилью ущерб. Собственник, при выставлении претензий к жильцу, должен учитывать существующие сроки давности и в первую очередь требовать возмещения убытков в связи с ущербом, причинённым самому жилью, так как срок давности тут составляет всего 6 месяцев. А вот долги по арендной плате или по коммунальным платежам можно требовать в течение ещё трёх лет, отсчитывая с конца того года, в котором они возникли.

Борис Хафенберг

№ 43, 2011. Дата публикации: 28.10.2011