наше отечество — русский язык
 
   
 
 
 
недвижимость
права и обязанности


Энергетические характеристики жилья

Немецкий союз помощи окружающей среде (Deutsche Umwelthilfe e. V) подал иск в судебные инстанции федеральных земель Северный Рейн-Вестфалия и Бавария против маклеров из этих земель, публиковавших в местных газетах объявления об аренде и продаже недвижимости без предоставления данных энергетического паспорта (Energieausweis).
 
 
аренду zr энергосбережении недвижимости федерального верховного истец инстанции энергетического объекта земель вердикт паспорта umwelthilfe постановления enev объявления суда информацию deutsche

по теме:

в той же рубрике:



Защитники окружающей среды зафиксировали три случая замалчивания маклерами важной информации – данных энергетического паспорта продаваемой или сдаваемой в аренду недвижимости. В каждом из них, по мнению истца, были нарушены условия, оговорённые в § 16a Постановления об энергосбережении (Energieeinsparverordnung – EnEV) 2014 года.

Рассмотрение дела получилось очень непростым, в итоге точку в нём поставил Федеральный верховный суд. Судьи защитили интересы потенциальных арендаторов и покупателей объектов недвижимости, имеющих право знать, насколько высокими будут их расходы на содержание квартиры или дома.

Постановление об энергосбережении (EnEV), на которое ссылался истец, обязывает включать в рекламные объявления (о продаже или сдаче в аренду зданий и сооружений) энергетический паспорт объекта только непосредственных владельцев или арендодателей недвижимости. Маклеры к указанной категории рекламодателей не относятся. На этом основании суды первой инстанции федеральных земель Северный Рейн-Вестфалия и Бавария не согласились с обвинениями Deutsche Umwelthilfe в адрес маклеров. Как видите, сперва истец, к сожалению, основывал свои доводы не на том документе, на котором следовало бы.

Если бы всё на том и закончилось, то была бы легитимирована странная ситуация: любой владелец недвижимости, не желающий информировать потенциальных арендаторов или покупателей о посредственных, с точки зрения энергоэффективности, характеристиках объекта, мог бы на законных основаниях утаивать информацию – для этого достаточно было бы прибегнуть к услугам маклера.

Не желая смириться с таким положении дел, представители Deutsche Umwelthilfe e. V подали апелляцию и дошли до высшей инстанции – дело попало в Федеральный верховный суд (Bundesgerichtshof, BGH).

При рассмотрении дела представители высшей юридической инстанции исходили не из постановления EnEV, а из духа постановления о честной конкуренции (Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb) и положений Европейского документа об энергосбережении (Art. 12 der Richtlinie 2010/31/EU), в соответствии с которыми рекламодатели, кем бы они ни были, обязаны давать исчерпывающую информацию о продаваемой или сдаваемой в аренду недвижимости.

Вердикт Федерального Верховного суда (Urteil vom 5. Oktober 2017 AZ: I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR 4/17) его председатель Вольфганг Бюшер (Wolfgang Büscher) прокомментировал следующим образом: «Если маклер удаляет из рекламы информацию об энергетической характеристике объекта, он нарушает постановления о честной конкуренции (Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb)». Таким образом, ссылка на то, что в постановлении EnEV не упоминаются посредники, отныне не может служить оправданием маклерам, отказывающимся указывать в рекламном объявлении энергетические параметры объекта недвижимости.

Истец в лице Deutsche Umwelthilfe выразил полное удовлетворение решением Федерального Верховного суда: благодаря ему потенциальные арендаторы или покупатели недвижимости теперь смогут заблаговременно оценивать энергетическую «прожорливость» объекта. Резюмируем для наших читателей: если вы задумались о покупке или аренде недвижимости, но не видите в её рекламе данных энергетического паспорта, сведений об энергетических параметрах заинтересовавшего вас объекта, обратитесь к авторам рекламного объявления и потребуйте эту информацию, ссылаясь на вердикт Федерального Верховного суда AZ: I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR 4/17.

Аркадий Столяров

№ 52, 2017. Дата публикации: 29.12.2017
 
 
Наша справка
Существует два вида энергетических паспортов: паспорт энергозатрат (Energiebedarfsausweis) и паспорт энергопотребления (Energierverbrauchsausweis). Первый документ отражает усреднённые величины. Он основан на данных, полученных за последние три года эксплуатации объекта. Второй документ отражает полноценную энергетическую характеристику здания с использованием классов энергетической эффективности от A до H (Energieeffizienzklassen von A bis H; их описание можно найти на сайте: www.effizienzhaus-online.de/energieeffizienzklasse).
Энергетические паспорта теряют силу по истечении 10 лет. Если изменяются конструкции здания или к объектам недвижимости пристраиваются новые элементы, должен быть создан новый энергетический паспорт.
Кто составляет (создаёт) энергетический паспорт объекта? Разумеется, не владелец недвижимости и уж тем более не маклер. Это дело профессионалов – архитекторов, инженеров-строителей, специалистов по отоплению и очистке дымоходов.
Энергетический паспорт объекта – неотъемлемая часть объявления о продаже недвижимости или её сдачи в аренду. Если речь идёт о жилых зданиях или помещениях, то в рекламных объявлениях должны быть указаны год постройки, класс энергоэффективности, вид энергопотребления (Energieträger – мазут, газ или электроэнергия), а также вид энергетического паспорта (Art des Ausweises).