наше отечество — русский язык
 
   
 
 
 
недвижимость
приобретение и продажа


Mietkauf: гибрид аренды и покупки жилья

«Собственное жильё без долгов и накоплений», «Независимость от банка», «К чему тратиться на аренду жилья, когда за эту же сумму можно стать его собственником?» – эти часто встречающиеся рекламные слоганы бесспорно привлекают внимание тех, кто мечтает о собственной крыше над головой, но ограничен в средствах. Разумеется, возникает вопрос, не слишком ли хороши подобные обещания, чтобы быть правдой?
 
 
объект стоимости часть аренду аренды объекта жилья величина покупки договора общество случаев приобретения членов модель недвижимости покупатель покупателю лизинга общества

по теме:

в той же рубрике:



Смысл модели Mietkauf

Модель Mietkauf – своеобразный гибрид аренды и покупки недвижимости. Отмечу, что эта модель не является современным изобретением. Она зародилась ещё в 70-х годах прошлого века, но не смогла завоевать достойную нишу на рынке недвижимости и «благополучно» покрылась пылью времени. Второе рождение «покупки через аренду» (так можно перевести Mietkauf) произошло в начале нашего века.

Фирмы и организации, предлагающие этот путь приобретения жилья, описывают его следующим образом: потенциальному покупателю не нужен банковский кредит, он оплачивает объект как бы в рассрочку, проживая в нём и внося «арендные» взносы. Через энное количество лет объект переходит в собственность жильца, при этом будущий владелец на протяжении всех лет, в которые он производит выплаты, никогда не имеет долгов.

Сообразительный читатель наверняка уже задаётся вопросом: «Почему же столь удачная идея до сих пор не победила в конкурентной борьбе банковскую ипотеку?».

Сомнения здесь вполне правомерны, поскольку в большинстве случаев при ближайшем рассмотрении «лизинг» жилья является крайне рискованным и очень дорогостоящим мероприятием для покупателя.

Сегодня на рынке недвижимости существуют два варианта покупки через аренду – классический и опциональный.

Классический лизинг

Принцип классического лизинга состоит в следующем: потенциальный покупатель подписывает с продавцом соглашение об аренде и вместе с ним обязательство выкупить объект через определённое количество лет. Мероприятие завершается внесением остаточного взноса, как и в случае, допустим, лизинга автомобиля.

Указанная модель несёт в себе массу рисков и недостатков для покупателя, в то время как продавец может «спокойно спать». Перечислим основные проблемы для потенциального собственника, пока лишь проживающего в «своём» жилье на правах арендатора.

Во-первых, стоимость объекта, предлагаемого по данной модели, в абсолютном большинстве случаев значительно выше средних цен на недвижимость в соответствующем регионе. В то же время качество самого объекта часто оставляет желать лучшего. Зачастую это неликвид, который невозможно сбыть обычным путём.

Обращу также внимание на то, что покупатель часто ошибается, полагая, будто своими арендными взносами ежемесячно выплачивает стоимость жилья в рассрочку. Дело в том, что в счёт оплаты «долга» уходит лишь небольшая часть от суммы арендной платы. Примерная формула такова: чистая арендная плата плюс надбавка за то, что объект сдан в лизинг, плюс непосредственно часть от суммы стоимости квартиры (дома). Однако, это ещё далеко не всё. Ведь покупателю нужно помнить, что по истечении срока договора (20-25 лет) от него потребуется выплата остаточного взноса, сумма которого весьма внушительна. И тогда, как правило, происходит то, чего покупатель столь старательно избегал более двух десятков лет – ему приходится брать кредит. Но, опять же, и это ещё не всё! Во многих соглашениях о лизинге оговаривается, что съёмщику предстоит нести всю (!) финансовую ответственность за ремонт, обслуживание и модернизацию объекта.

Известно, что компании, предлагающие Mietkauf, ориентируются на молодые семьи, людей с небольшими или нестабильными доходами и даже на тех, кому банки ввиду плохой платёжеспособности отказывают в ипотеках. При этом они обещают исполнить мечту молодой семьи о собственной крыше над головой. Умалчивают они лишь то, что ежемесячная финансовая нагрузка при данной модели настолько велика, что её в состоянии нести лишь лица с солидным и стабильным доходом.

К недостаткам покупки через аренду также относится и то, что она однозначно дороже ипотеки. Однако самый главный минус – при досрочном разрыве договора классического лизинга все деньги, уплаченные ранее, пропадают.

Оптимизированный лизинг

Рассмотрим другой – опциональный – вариант лизинга. Его обычно предлагают строительные общества. Основное отличие от классического варианта заключается в том, что за потребителем закреплена не обязанность, а лишь возможность покупки арендуемого жилья.

Технология действия: желающим предлагается войти в общество, уплатив вступительный взнос, величина которого обычно составляет от 10 000 до 40 000 евро (как правило, 10-20% от стоимости объекта). Таким образом, совсем без собственного капитала здесь не обойтись.

Второй этап – этап ожидания (от 12 месяцев до трёх и более лет). Строительное общество работает по принципу пирамиды: на собранные деньги возводятся дома для «старых» членов общества, в то время как новички ждут своей очереди. Логично, что такая конструкция жизнеспособна лишь при достаточном количестве членов общества.

Член общества наделён правом выбора объекта, но на весь период аренды жильё остаётся в собственности строительной организации, которая обещает 25 лет неизменной арендной платы (её величина – 4,5 – 5% от стоимости объекта). К этому прибавляется 1,1% – средства, откладываемые для потенциального приобретения объекта (Tilgung). Расходы по обслуживанию недвижимости несёт съёмщик.

В течение 25 лет аренды жилья съёмщик имеет право принять решение в пользу (или против) его покупки.

Как в случае классической, так и в случае оптимизированной покупки через аренду покупатель никак не защищён на случай банкротства фирмы-продавца, поскольку недвижимость на всё время периода аренды принадлежит не ему, а строительному обществу. В земельном кадастре зафиксировано лишь право съёмщика на приобретение арендуемого объекта.

Для кого модель хороша?

Общества защиты прав потребителей настороженно относятся к технологии приобретения недвижимости через аренду. Обычно они располагают информацией о тех или иных фирмах, предлагающих Mietkauf, поэтому, принимая решение «за» или «против», нелишне воспользоваться их консультацией. Понадобится она ещё и потому, что договоры «лизинга» жилья обычно (в 99% случаев) оказываются чересчур витиеватыми, громоздкими, содержащими сомнительные аспекты. Тем более что установленных законом правил составления подобных договоров не существует.

На каких вопросах – при изучении соответствующего договора, – следует заострить внимание? Важными являются следующие:

• На кого ложатся расходы по ремонту на время периода аренды?

• Какова величина арендной платы и, особенно, какая её часть засчитывается в счёт погашения стоимости объекта?

• Возможны ли дополнительные взносы (Sondertilgung)?

• Что происходит с внесёнными в общество и другими, уплаченными в счёт погашения стоимости объекта, средствами, куда они вложены и насколько это серьёзно?

• Что происходит в случае банкротства фирмы?

• Что грозит покупателю, если он не в состоянии внести окончательный взнос, и при этом банк отказывает ему в кредитной поддержке?

И всё же – для кого хороша гибридная покупка недвижимости? Подходит она, к примеру, для членов одной семьи, договорившихся о передаче жилого объекта из одних рук в другие на взаимовыгодных условиях. Чтобы не вгонять родных в долги и кредиты, продажа осуществляется в рассрочку. Также хороша такая покупка для тех, кому, несмотря на неплохой доход, недоступна банковская ипотека. Главное – не забывать, что ежемесячная финансовая нагрузка при покупке через аренду лицам, ограниченным в средствах, не под силу.

Таким образом, можно констатировать: рекламные обещания сделать приобретение жилья «доступным всем и каждому без долгов и прочих забот», ничего общего с реальностью не имеют.

Павел Праздников

№ 40, 2011. Дата публикации: 07.10.2011