наше отечество — русский язык
 
   
 
 
 
недвижимость
права и обязанности


«Арендный тормоз» проверят на конституционность

Должен ли владелец недвижимости, сдавая внаём принадлежащую ему жилплощадь, руководствоваться при этом средними ценами на аренду жилья в его регионе? Является ли ограничение размера арендной платы Mietpreisbremse законным механизмом регулирования цен на сдаваемое в аренду жильё? Не противоречит ли этот «тормоз» конституции Германии? Такими животрепещущими для многих владельцев недвижимости и арендаторов вопросами задался Земельный суд Берлина, рассматривая, казалось бы, частный случай: спор арендодателя и жильца на сумму менее 300 евро.
 
 
аренду владелец суд vom решении суда берлине германии недвижимости жилья платы земельного сумму земельный bgb аренды kaltmiete urteil неконституционным берлина

по теме:

в той же рубрике:



Сразу отметим главное: Земельный суд Берлина считает, что положение в Гражданском кодексе Германии (§ 556d Bürgerliches Gesetzbuch – BGB) о так называемом «тормозе арендной платы» (Mietpreisbremse) является неконституционным. В решении (Az.: 67 O 149/17, Urteil vom 19. September 2017), о котором речь пойдёт далее, судьи высшего Земельного органа высказались за приостановку изложенного ниже судебного разбирательства и решили обратиться в Федеральный конституционный суд (Bundesverfassungsgericht) за разъяснением, не является ли § 556d BGB противоречащим Основному закону Германии.

Изначально речь шла об иске съёмщицы жилья, которая протестовала против повышенной платы за аренду однокомнатной квартиры площадью 39 квадратных метров в столичном районе Wedding. Согласно договору аренды, заключённому женщиной на один год 24 августа 2015 года, стоимость аренды составила 351 евро (Kaltmiete). Существенный нюанс: предыдущий арендатор платил за эту же квартиру намного меньше – 215 евро. Ориентируясь на эту цену, квартиросъёмщица в иске от 24 февраля 2016 года заявила, что с сентября 2015 года по февраль 2016 года с неё брали завышенную арендную плату. Превышение, по её расчётам, составляет 351−215 = 136 евро в месяц. После того как годичный срок договора истёк, владелец недвижимости снизил арендную плату до 275,73 евро. Однако по мнению истицы, с марта 2016 по сентябрь 2016 арендная плата всё равно была завышенной. На сей раз превышение, по её расчётам, составляло 275,73−215 = 60,73 евро.

Суд первой инстанции в своём решении (Az.: 3 C 110/16, Urteil vom 26. April 2017) признал, что владелец недвижимости должен был бы учесть новый, средний по данному столичному району, уровень цен: согласно «Зеркалу аренды» (Mietspiegel), стоимость съёма аналогичной квартиры в указанном районе столицы не должна была превышать 233,22 евро. Поэтому арендодатель должен вернуть нанимательнице жилья за период с момента заключения нового договора (то есть с марта 2015 года по сентябрь 2016) сумму в размере 297,57 евро (275,73−233,22 = 42,51 евро; 42,51 евро х 7 месяцев = 297,57 евро).

Владелец жилья, по сути, обвинённый в несоблюдении требований закона, не согласился с решением суда. Он подал апелляцию, и дело перешло в Земельный суд Берлина. В свою очередь, представители Земельного суда Берлина сочли, что § 556d BGB общегерманского Гражданского кодекса, во-первых, является неконституционным, поскольку ограничивает свободу владельца недвижимости в плане её эффективного использования (в данном случае, препятствует выгодной сдаче в аренду), во-вторых, не сочетается с новейшими правовыми предписаниями по данному вопросу, вышедшими в федеральной земле Берлин. Эти предписания, среди прочего, предусматривают, что размер аренды жилых помещений (Kaltmiete) может варьироваться в пределах до 110% от средних цифр, указанных в «Зеркале аренды».

Как отметили судьи, это допущение было принято в Берлине в связи с тем, что цена аренды за квадратный метр сильно варьируется по всей стране. В Мюнхене, например, она составляла 11,28 евро за кв. м в 2013 году и возросла до 12,28 евро в 2016 году. В Берлине средняя цена колеблется от 6,49 до 7,14 евро за «квадрат» жилья. Таким образом, разница в ценах на аренду жилья в различных федеральных землях может составлять до 70%, из-за чего, по мнению Земельного суда Берлина, владельцы недвижимости в разных регионах страны оказываются в неравных условиях. С точки зрения юристов, такое положение дел граничит с дискриминацией и потому не должно поддерживаться никакими законодательными актами.

Итак, остаётся вопрос, которым мы задались ещё в самом начале статьи: обязан ли владелец недвижимости руководствоваться, что называется, «вплоть до последней цифры после запятой», средними ценами на аренду жилья по месту нахождения последнего? Окончательного ответа на него пока нет. Его даст Федеральный конституционный суда, на решение которое затем будут ссылаться суды низших инстанций. «ЧиК» будет держать вас в курсе событий.







Виктор Фишман

№ 43, 2017. Дата публикации: 27.10.2017