наше отечество — русский язык
 
   
 
 
 
потребитель
товары и услуги


Доверяй, но проверяй

Как опротестовать счёт за эксплуатационные расходы
 
 
расходы договора домоуправление случаях проверкой арендного ошибок betriebskosten счёта квартиросъёмщиков декабря протест расчёт возможности арендодатель проверки срок счёт расчёте союза

по теме:

в той же рубрике:



Каждый второй счёт за эксплуатационные расходы (Betriebskosten) составлен с ошибками. По данным Немецкого союза квартиросъёмщиков (Deutscher Mieterbund), часто такие счета содержат формальные и смысловые неточности, а потому могут быть опротестованы.

К формальным ошибкам относится, в частности, срок, за который произведён расчёт: по закону, он должен совпадать с календарным годом, то есть включать в себя расходы с 1 января по 31 декабря. Сокращение срока возможно лишь в случае нового заселения, тогда расчёт производится с момента подписания арендного договора и, опять же, до 31 декабря. А вот продление срока даже на месяц недопустимо.

Другой важный фактор, в связи с которым расчёт производственных расходов может быть опротестован, – дата его выставления. Арендодатель имеет 12 месяцев по окончании календарного года, дабы разослать жильцам счета. Таким образом, если расчёт за 2015 год пришёл к вам после 31 декабря 2016 года, его можно считать недействительным. Редкие исключения представляют собой случаи, когда владелец дома опаздывает с выставлением счетов по объективным причинам, как то: задержка данных со стороны энергетической компании, отвечающей за снабжение дома электричеством (жильцы платят за обеспечение работы лифта и освещения подъезда и двора).

Нередко в расчётах по Betriebskosten арендатору удаётся обнаружить и смысловые ошибки. В частности, Союз квартиросъёмщиков указывает на необходимость совпадения отдельных позиций с теми, что прописаны в арендном договоре. То есть уход за палисадником, чистка отопительных и водосточных труб, вывоз мусора и уборка в подъезде подлежат оплате лишь в двух случаях: если они чётко указаны в арендном договоре или если согласно его условиям жилец автоматически несёт все производственные расходы (sämtliche Betriebskosten).

Арендодатель не имеет права перекладывать на арендаторов чрезвычайные траты, скажем, по ремонту ограды палисадника, пешеходных дорожек и детской площадки, собственные расходы на делопроизводство и отдельные поручения для техника-смотрителя (Hausmeister), которые выходят за рамки его повседневных обязанностей. Кроме того, незаконным является включение в расчёт за календарный год расходов, которые арендодатель понёс в предыдущем году. Deutscher Mieterbund советует при обнаружении таких позиций в ежегодном расчёте незамедлительно подавать протест.

В общем случае срок опротестования составляет 12 месяцев (и столько же времени арендодатель получает на исправление ошибок), но лучше сделать это сразу: если вам выставлен счёт, то плату нужно внести в течение 30 дней, иначе к вам будут применены штрафные санкции. Адвокат из Нюрнберга Йенс Херманн (Jens Hermann), специализирующийся на жилищном праве, советует в спорных случаях оплатить часть счёта, которая представляются вам обоснованной, и одновременно подать протест. Возможна и такая опция, как оплата счёта полностью, но «условно» (unter Vorbehalt), то есть плательщик оставляет за собой право потребовать возврата суммы. Протест против ошибок в расчёте следует отправлять заказным письмом с уведомлением или сдавать непосредственно в домоуправление, по возможности, в присутствии свидетеля и под расписку со стороны получающего чиновника.

Наиболее спорным моментом, рассмотрение которого зачастую заканчивается в суде, является расчёт потребления горячей воды и отопления (Warmwasser- und Heizungskosten). По данным Союза квартиросъёмщиков, среднемесячный расход на отопление нежилых помещений (подъезда, подвала) составляет 1,39 евро на квадратный метр арендованной квартиры. Директор союза квартиросъёмщиков Фрайбурга, Катрин Хартвиг (Katrin Hartwig), рекомендует в ходе проверки счёта непременно обратить внимание на следующие позиции: совпадают ли показатели счётчиков, установленных в ванной комнате и на батареях, с реальными цифрами (их необходимо скрупулёзно записывать в день ежегодной проверки данных), а также указано ли в расчёте, присланном домоуправлением, точное наименование фирмы, занимающейся проверкой. При несоответствии этим требованиям счёт надо опротестовать, по возможности затребовав в домоуправлении оригиналы документов по снятию данных на горячую воду и отопление. Важно: домоуправление не обязано предоставлять копии этих документов (за исключением случая, когда человек живёт в одном городе, а домоуправление находится в другом), поэтому, отправляясь за проверкой данных, следует взять с собой смартфон: сделанные на него снимки могут стать доказательствами и помогут адвокату разобраться, что к чему. При заключении нового арендного договора эксперты советуют сделать в домоуправление запрос о соответствующих расходах предыдущего арендатора, дабы иметь на руках конкретные цифры для сравнения.

В заключение приятная информация для тех, кто не нашёл ошибок в расчёте по производственным расходам, но всё же стремится сэкономить. Отдельные позиции по Betriebskosten можно списать с налогов – как haushaltsnahe Dienstleistungen – при составлении ежегодной декларации. К ним относятся, в частности, зарплата техника-смотрителя, трубочиста и уборка снега со двора и на входе в подъезд, а также сосулек с карнизов. Как правило, уважающие себя владельцы недвижимости присылают отдельный список проведённых работ вместе с ежегодным расчётом. Срок давности по включению данных трат в декларацию истекает через три года после расчётного.





Александр Светлов

№ 34, 2017. Дата публикации: 25.08.2017