наше отечество — русский язык
 
   
 
 
 
финансы
кредиты


Ползком от кредиторов

Ситуация, когда расторжение кредитного договора представляется неизбежным, далеко не редкость. Она возникает, к примеру, при продаже ипотечной недвижимости и последующем нежелании (невозможности) бывшего владельца жилья продолжать с банком кредитные отношения. Другой вариант: должник получил наследство, посредством которого намерен полностью рассчитаться с долгами. Рассмотрим различные нюансы, связанные с досрочным расторжением кредитного договора.
 
 
банка право неустойки договор банком кредитного обязательств банковских договора компенсации кредит закон долга расторжение банк кредита клиента расчёт ставкой суммы

по теме:

в той же рубрике:



Разрыв отношений с кредитором

Возможно ли досрочное расторжение кредитного договора в принципе и, если да, то каким образом столь «хитрый ход» заёмщика регулируется законом? На первую часть вопроса ответ положительный. Что касается второй части вопроса, то и здесь закон с недавних пор стоит на стороне заёмщика. В июне 2010 года вступила в силу поправка, наделяющая обладателя стандартного срочного кредита (или ипотеки) правом в любой момент закрыть кредит, выплатив однократно «остаток» долга. Таким же образом можно выплатить и не весь остаточный долг, а, например, какую-либо его часть. Ранее данный процесс был более сложным, поскольку вопрос о выпуске из кредитных обязательств решался на уровне банковского института, а не закона.

Досрочный разрыв договора о финансировании в ряде случаев грозит банку упущенной прибылью. В связи с этим закон позволяет банковским организациям требовать от получателя кредита, досрочно разрывающего договор, материальной компенсации – Vorfälligkeitsenschädigung.

Расчёт размера убытков

Правила подсчёта банковских компенсаций установлены Федеральным судом (Bundesgerichtshof, BGH). Помимо всего прочего, данная инстанция предписывает всем банковским институтам ориентироваться в своих расчётах на рендиты (показатели доходности), установленные Центробанком (Bundesbank), и ни на какие другие.

Сразу оговорюсь – буква закона действительна лишь для тех случаев, когда досрочное расторжение кредитного договора происходит вынужденно, а не по прихоти клиента. Таким образом закон не позволяет банкам наживаться на трудностях клиентов. Примерами вынужденного расторжения договора может послужить продажа объекта, под покупку которого выдавался кредит, или острая потребность лица в дополнительном финансировании, в оформлении которого банк отказывает. Если же речь идёт о счастливчиках, выигравших в лото или об обладателях неожиданного наследства, желающих с помощью неожиданно появившихся средств погасить кредит, то банк имеет право рассчитывать размер неустойки по своему усмотрению, границы здесь практически не установлены.

Величина компенсации при расторжении договора на потребительский кредит составляет 1% от остаточного долга, если оставшийся срок действия договора превышает год, и 0,5%, если он не превышает года (BGB § 502 Vorfälligkeitsenschädigung).

В случае же ипотеки оценочная формула убытков банка выглядит следующим образом: разница между процентной ставкой по кредиту и актуальной ставкой на подобные займы умноженная на количество оставшихся лет выплаты кредитных взносов. К примеру, ипотека была получена на 10 лет со ставкой в 5%, актуальная ставка по аналогичному продукту на сегодня равна 3%. Клиент намерен расплатиться за 5 лет до окончания оговорённого срока. Потери банка составят: 5%-3%=2% ежегодного ущерба, умноженные на 5 лет.

Важно отметить: данный пример даёт достаточно чёткое представление о потерях банка, но лишь отдалённое – о возможном размере компенсации, поскольку в реальный расчёт таковой входят и ряд других факторов, как, например:

– суммы, сэкономленные на обслуживании кредита;

– сэкономленная стоимость банковских рисков и страховок на случай банкротства заёмщика, которая также введена в процентную ставку и др. При досрочной выплате кредита у банка отпадают расходы по его дальнейшему обслуживанию, а также риски, связанные с возможной неплатёжеспособностью клиента. Таким образом, эти аспекты подлежат вычитанию и сокращают сумму компенсации.

Исходя из сказанного выше, нетрудно сделать вывод: досрочное освобождение от долговых обязательств может оказаться особенно разорительным во время рекордно низких процентных ставок по кредитам. Возьмём, к примеру, среднюю за последние 30 лет ставку по ипотечным кредитам в 7% (во времена «взлётов» доходившую и до 12%) и сравним её с сегодняшней ставкой. При таких исходных данных расторжение договора о кредитовании будет означать для банка существенные потери, и, следовательно, для клиента, прекращающего договор, – внушительные суммы неустойки.

Теперь рассмотрим ситуацию, когда кредит был оформлен под минимальный процент, а к моменту его досрочного расторжения ставки значительно выросли. Логично, что при таком стечении обстоятельств банк больше находит, чем теряет, поскольку у него появляется возможность более выгодного размещения освободившихся средств. Следует, вроде бы, полагать, что раз не возникает ущерба, то нет и оснований требовать его компенсации. К сожалению, закона, лишающего банк права на неустойку при данном стечении обстоятельств, нет. Но, справедливости ради, заметим: многие банки в таком случае на ней всё же не настаивают.

Добавим: при оформлении кредитного (ипотечного) договора можно попытаться сразу же оговорить с банком его отказ от компенсации на случай досрочного окончания контракта со стороны клиента. При согласии банковской организации данный пункт вносится в договор, приобретая таким образом законную силу. Хотя эта услуга вряд ли будет бесплатной. Отказываясь от возможной неустойки, банк обычно поднимает процентную ставку по текущему кредиту.

Как избежать выплаты компенсации

Способов досрочного освобождения от долговых обязательств без компенсации ущерба, причинённого банку, не так много, но они есть.

Мало кто знает, что по истечении 10 лет фиксированной процентной ставки кредитный договор можно расторгнуть без каких-либо потерь даже в том случае, если он был заключён на более длительный срок. Главное, не упустить время, отведённое для официального выхода из кредитных обязательств. Это 6 месяцев (при потребительском кредите – 3 месяца при условии, что кредит был заключён более полугода назад) до окончания действия договора. Заявление о расторжении должно быть направлено в банк в письменном виде. При соблюдении этих нехитрых формальностей никакие потери обладателю кредита не грозят, а банк не имеет право требовать неустойку.

Вторая возможность – это переоформление кредитного договора на другое лицо. Если найдётся тот, кому будет интересно перенять текущий кредит (ипотеку), то расторгающий договор получает право «бесплатного» выхода. Однако в этом случае за банком закреплено право проверки нового клиента и отказа – в случае его плохой платёжеспособности.

Не доверяй, а проверяй!

Суммы банковских компенсаций – это почти всегда яблоко раздора. По статистике Общества защиты потребителей, каждый вторая смета, произведённая банком, некорректна. Практике известны вопиющие случаи, когда размеры неустоек превышали допустимые законом нормы на десятки тысяч евро.

Если потребитель желает быть уверенным в том, что он не переплачивает банку, то проверку расчётов необходимо доверить профессионалам. Подобную услугу предлагают многие организации по защите потребителей, а также частные эксперты. Её стоимость колеблется в районе 50-100 евро. К примеру, Stiftung Warentest осуществляет «работу над ошибками» за 51 евро.

Одной из самых излюбленных банковских «ошибок» является невключение в расчёт возможных ежегодных сепаратных взносов (Sondertilgung). Бывает и так, что банк принимает в расчёт данный взнос всего лишь за тот год, когда происходит разрыв ипотечного договора, мотивируя такие действия тем, что прошлые и будущие возможные взносы уже или ещё недействительны.

Однако такой ход противоречит правам потребителей. Из остаточного долга должны быть вычтены все возможные, как прошлые, так и будущие сепаратные взносы в максимальном количестве, допускаемым текстом ипотечного контракта (у кого-то это 5%, у кого-то 10% в год). Таким образом, процент неустойки можно рассчитывать только от остаточного долга, уже очищенного от сепаратных взносов, причём независимо от того, был ли клиент в состоянии осуществлять эти взносы.

Так что же делать, если сумма компенсации выглядит завышенной, однако без её уплаты банк не намерен расторгать договор и вычёркивать долговые обязательства из земельного кадастра, что делает отчуждение ипотечной недвижимости невозможным? В этом случае можно заплатить требуемую банком сумму в качестве «залога» (например, с комментарием «unter Vorbehalt einer rechnerischen Überprüfung»), оставив за собой право проверки и требования изменений в случае неточностей. При обнаружении ошибки в расчётах банки обязаны вернуть переплаченные суммы. Банковским клиентам здесь не стоит опасаться за свои средства, поскольку закон на их стороне.

Павел Праздников

№ 37, 2011. Дата публикации: 16.09.2011