наше отечество — русский язык
 
   
 
 
 
жильё
права и обязанности


Такая квартира нужна самому!

Один из самых острых конфликтов между владельцем и арендатором жилья возникает тогда, когда сдаваемая в аренду квартира внезапно оказывается нужна самому собственнику или членам его семьи. Как решают такие конфликты суды Германии?
 
 
арендатора квартиру мюнхена münchen владелец дочери выселении освободить доме жильё выселения дело иск арендатор г bgh семейная земельный суд жилья

по теме:

в той же рубрике:



Когда арендованная квартира оказывается нужна собственнику для личных нужд, то, в зависимости от продолжительности проживания арендатора, требование о выселении должно быть исполнено в срок от 6 месяцев до года. Часто установленные законом сроки арендаторами не выполняются, и поэтому дело решается в судебных инстанциях.

Следует отметить, что местные суды, следуя букве закона, требуют от владельца жилья серьёзных оснований для выселения жильца. Если владелец не может их предъявить, у арендатора большие шансы на то, что люди в мантиях защитят его от выселения.

Вот характерный случай. В письме к арендатору от 29.04.2008 г. владелец жилья заявил, что его дочь возвращается из Новой Зеландии в Мюнхен к 31.01.2009 г., где собирается надолго остаться. Жить в доме у родителей она не может, потому что свободная площадь в их доме занята её сестрой, а потому квартиросъёмщику, как говорится, пора на выход. Арендатор отказался выселяться. Собственник жилья подал иск сначала в Административный суд Мюнхена (Amtsgericht München), а затем в земельный суд. При рассмотрении дела арендатор предоставил доказательства, что в доме собственника достаточно места и для второй его дочери. В итоге Земельный суд в Мюнхене (LG München I) своим решением от 20.10.2010, Az: . 14 S 15600/09 постановил: владелец жилья не имеет достаточных оснований для выселения арендатора.

Интересным примером решения конфликта между собственником жилья и арендатором является и актуальное решение Федерального верховного суда (BGH) от 16 декабря 2016 года (Urteil Az. VIII ZR 232/15). Сначала дело рассматривалось в Административном суде Мюнхена (Amtsgericht München). Суть такова. В 1985 г. семейная пара арендовала за 1374,52 € в месяц квартиру (166 кв. м) в престижном мюнхенском районе Лехель (Münchener Stadtteil Lehel). Спустя несколько лет четыре акционера решили купить этот дом у старого владельца с целью переоборудовать его под элитное жильё. В 2013 г. дочери одного из этих акционеров понадобилась квартира. Он предложил супругам освободить нужную ему жилплощадь и переехать в пустующую на первом этаже двухкомнатную квартиру (76 кв. м.). Чета, сославшись на долгое проживание в квартире и на старческие недуги, отказалась выселяться. Акционер и подал иск в Административный суд Мюнхена.

Семейная пара не выполнила решение низшей инстанции о выселении, дело перешло в Земельный суд в Мюнхене (Landgericht München), а затем и в BGH. Федеральный Верховный суд констатировал: иск по поводу освобождения жилплощади был бы правомерным, и истец его мог бы претендовать на то, чтобы признать выселение законным, если бы истец был физическим, а не юридическим лицом. Отец дочери, претендующей на жильё, действовал как акционер, то есть юридическое лицо. Юристы Федерального верховного суда обратили внимание на то, что приоритетом в судебной практике является защита прав квартиросъёмщика («Bestands- und Verdrängungsschutz des Mieters»), а решение Земельного суда Мюнхена противоречит этому принципу. Таким образом, семейная пара может рассчитывать на пересмотр дела Земельным судом Мюнхена.

Между тем, директор Федерального союза арендаторов (Deutscher Mieterbund – DMB) Лукас Зибенкоттен (Lukas Siebenkotten) критикует половинчатое, с его точки зрения, решение BGH, считая, что оно «открывает двери злоупотреблениям и ведёт к нарушениям договорных сроков аренды жилья (Regelungen zu Kündigungssperrfristen)».

Как бы то ни было, свыше 90 комментариев на вышеозначенный вердикт BGH, опубликованных на сайте одной популярной немецкой газеты, показывают, насколько широкие круги населения затрагивает проблема взаимоотношений арендатора и арендодателя, внезапно потребовавшего освободить жильё.

Со своей стороны, заметим: супружеской чете повезло только потому, что иск о выселении подавало юридическое, а не физическое лицо. Ещё раз подчеркнём: если частный арендодатель (Vermieter) сможет убедительно доказать, что жильё необходимо ему самому, то арендатор (Mieter) обязан освободить квартиру в установленные законом сроки. Увы, максимум, на что может рассчитывать выселяемый (да и то очень редко), так это на оплату расходов, связанных с переездом (Umzugskosten).

Аркадий Столяров

№ 15, 2017. Дата публикации: 14.04.2017