наше отечество — русский язык
 
   
 
 
 
жильё
права и обязанности


Косметический ремонт в съёмном жилье

Бывает, собственники жилья требуют, чтобы съёмщики сделали в квартире косметический ремонт. Что говорит по этому поводу закон?
 
 
сроки оговорки жилья ремонт съёмщик обновлению договоре каждые квартиры сроков косметический косметического ремонта необходимости жилец квартире помещения обязан недействительными покраска

по теме:

в той же рубрике:



Вопреки устоявшемуся мнению, немецкими законами однозначно не определено, обязан ли квартиросъёмщик время от времени делать косметический ремонт в арендованной им квартире. Встречающиеся в стандартных договорах найма оговорки в пункте о косметическом ремонте зачастую оказываются недействительными. Об этом свидетельствуют многочисленные судебные вердикты. К сожалению, большинство съёмщиков жилья и арендодателей не особенно разбираются в различных юридических нюансах, касающихся данной проблемы. Отсюда и постоянные споры о том, кому делать косметический ремонт. Внесём немного ясности в этот вопрос.

Что относится к косметическому ремонту

Сколько бы владельцы жилья ни настаивали на обратном, но именно арендодатель по закону обязан заботиться о состоянии сданной им внаём квартиры. Съёмщик не несёт ответственности за изношенность жилья. То, что квартира ветшает, вполне естественно, ведь ею активно пользуются. При этом по договору найма съёмщик может быть обязан принимать на себя определённые расходы по ремонту и обновлению арендованного им помещения.

Какие же работы, как правило, считаются косметическим ремонтом? Покраска и/или оклеивание обоями стен и потолков, покраска батарей отопления (включая отопительные трубы), дверей и окон (вместе с дверными коробками и оконными рамами) в пределах квартиры, встроенных шкафов, заделывание дыр от дюбеля.

Что не относится к косметическому ремонту? Покраска двери квартиры и окон снаружи, полировка и герметизация паркетных полов, чистка коврового покрытия полов, принадлежащего арендодателю (если это, конечно, не оговаривается специально в договоре), замена полового покрытия, а также работы по возведению стен.

Недействительные оговорки

Согласно судебной практике Федерального суда, принципиально недействительными считаются такие оговорки по обновлению арендованного помещения, которые несоразмерно ущемляют определённые права съёмщика. Это, в частности, особенно касается определения жёстких сроков ремонтных работ. Например: «Косметический ремонт в ванной должен производиться не реже, чем раз в 3 года» (или «в течение трёх лет»). Или когда сроки установлены слишком неопределённо: «Покраска осуществляется в стандартные сроки».

Также недопустимыми считаются оговорки, которые обязывают съёмщика в любом случае произвести косметический ремонт при выезде – неважно, как долго арендатор жил в квартире и каков её фактический износ.

Какие сроки ремонта считаются соразмерными? Вот как их определили судьи Федерального суда: кухни, ванные и душевые – каждые 3 года; гостиные и спальни, прихожие, коридоры и туалеты – каждые 5 лет, все подсобные помещения – каждые 7 лет. Эти сроки имеют лишь ориентировочный смысл. Как мы уже упомянули, если они жёстко закрепляются в договоре аренды, они недействительны – или, во всяком случае, могут быть признаны судом недействительными.

Нет требования? Можно не ремонтировать

Какой должна быть юридически грамотная оговорка, касающаяся необходимости выполнения жильцом косметического ремонта? Согласно общепринятой судебной практике, указанные оговорки действительны только тогда, когда календарный план допускает определённую гибкость проведения косметического ремонта. При этом формулировка в стиле: «по истечении определённого периода съёмщик „как правило“ или „в случае необходимости“ должен выполнять косметический ремонт» – может быть сочтена судом некорректной. В любом случае следует помнить: если в договоре о найме не прописано требование о необходимости выполнения косметического ремонта, жилец не обязан его делать.

Имеются ли действительные оговорки по обновлению жилья при выписке? Да. Отсчёт сроков (за исключением жёстких) для косметического ремонта начинается с въезда и/или, может быть, с последнего проведённого косметического ремонта. По мнению Немецкого союза съёмщиков жилья (Deutsche Mieterbund), если жилец выезжает до этих сроков, он вовсе не должен делать косметический ремонт.

Разумеется, на этот случай арендодатели могут предусматривать в договоре о найме так называемые «оговорки возмещения» (Abgeltungsklauseln). Таким образом, может получиться, что съёмщик при выписке должен нести за ремонт пропорциональные расходы, хотя предусмотренные в календарном плане сроки ещё не истекли. При этом доля издержек на ремонт должна соответствовать фактической степени изношенности квартиры. Жилец должен получить от арендодателя чёткое и доступное разъяснение, как именно устанавливается степень изношенности.

Май Шехтман

№ 46, 2016. Дата публикации: 18.11.2016