недвижимость
права и обязанности |
|
проведение банковских собрания договор условий владельцев недвижимости собрании weg договора компанией общего собственников договоры ответственности hvw управляющей правило жилья фурман по теме: Дела арендные (360) Обратная ипотека (340) Зимняя уборка (340)
в той же рубрике: |
||||||
Следует помнить: управляющая компания (HVW) не несёт ответственности за решения, принятые на общем собрании владельцев недвижимости, и не является органом, принимающим решения. HVW всего лишь реализует те решения, которые принимает ассоциация владельцев недвижимости (далее WEG), с другой стороны, HVW не имеет права игнорировать такие решения. Каковы же задачи HVW? Перечислим их. Составление договора между WEG и HVW (Verwaltervertrag), в котором, среди прочего, оговаривается, имеет ли право HVW (и если да, то в каких случаях) заключать соглашения от имени WEG с третьими лицами, а также может ли HVW в экстренных ситуациях (например, если речь идёт о не терпящем отлагательства ремонте) заключать договоры без предварительного обсуждения с WEG. Проведение не реже одного раза в год общего собрания собственников жилья, на котором они утверждают важнейшие решения. Жильцы должны быть уведомлены о собрании, которое проходит в закрытом режиме, письменно. Занесение на следующий рабочий день после собрания и в соответствие с нормами, действующими с 2007 г. (Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26.03.2007) всех решений, принятых на общем собрании, в общую книгу (нем. Beschlussbuch), которую в любой момент может затребовать для ознакомления любой член WEG. Реализация решений, принятых WEG, проведение тендера на строительные, монтажные и другие работы. Сбор со всех членов WEG финансовых средств и оплата водоснабжения, отопления, электроснабжения и т.д., а также страховок и заработной платы техника-смотрителя (нем. Hausmeister). Соблюдение финансовых интересов WEG и несение за них ответственности. Здесь особенно важным является правильное составление годового финансового плана (нем. Wirtschaftsplan), в котором должны быть предусмотрены все доходы, нужды и расходы. Важно: средства HVW и средства WEG должны находиться на разных банковских счетах. Что касается расходов собственников на оплату услуг HVW, то они зависят от федеральной земли и числа владельцев жилья в конкретном WEG. Как пример: Баварский союз собственников жилья и недвижимости (Bayerischer Wohnungs- und Grundeigentümerverband e. V. – BWE) рекомендует придерживаться нижеследующих норм. Число собственников жилья Размер месячного сбора с каждого (в евро) до 20 от 22 до 32 20−50 от 18 до 26 50−100 от 16 до 18 100−200 от 14 до 16 более 200 от 13 до 14 В особых случаях общее собрание владельцев недвижимости может согласиться на дополнительную компенсацию затрат HVW. Согласно рекомендациям, такая доплата может составлять от 250 до 350 евро в год. Убытки, возникшие в результате нарушения условий, указанных в договоре между WEG и HVW, возмещаются за счёт средств HVW. Поскольку всевозможные просчёты не могут быть исключены, HVW, как правило, заключает договор страхования ущерба третьим лицам (нем. Haftpflichtversicherung). При продлении срока договора с HVW или при его расторжении представители WEG обязательно проверяют наличие такой страховки. Расторжение договора с управляющей компанией происходит обычно в случае грубых нарушений ею договорных условий. Таковыми считаются отказ выполнить решения общего собрания собственников, лоббирование дорогих контрактных предложений в ущерб более экономичным, грубые ошибки в годовом отчёте. «Процесс разрыва отношений собственников с управляющей компанией не означает, что эта компания имеет право прекратить выполнение своих функций вплоть до окончательного решения вопроса», – подчёркивает эксперт баварского BWE Томас Фурман (Thomas Fuhrmann). Ещё до начала «бракоразводного процесса» г-н Фурман советует проверить всю документацию, страховые договоры, договоры с подрядными организациями, ведение банковских счетов, и направить в HVW предупреждение с изложением причин расторжения договора: «В противном случае у собственников жилья могут возникнуть проблемы – вплоть до разрешения спора в судебном порядке», – предупреждает Фурман. Виктор Фишман
№ 45, 2016. Дата публикации: 11.11.2016
|