наше отечество — русский язык
 
   
 
 
 
недвижимость
права и обязанности


Собственники и домоуправ: нюансы отношений

Жилые здания с их насыщенной инженерно-технической инфраструктурой являются сложными объектами, управление которыми требует специальных знаний. По этой причине большинство ассоциаций владельцев недвижимости в многоквартирных домах (нем. Wohnungseigentümergemeinschaft – WEG) заключает договоры на управление своим имуществом со специалистами по обслуживанию недвижимости (или домоуправлением – Hausverwaltung – HVW). На какие сроки заключаются такие договоры? Какие задачи возлагаются на домоуправление? Какое вознаграждение оно вправе требовать от владельцев недвижимости?
 
 
общего правило договор weg собственников ответственности собрания собрании компанией недвижимости договора владельцев жилья фурман договоры hvw управляющей банковских проведение условий

по теме:

в той же рубрике:



Договор со специалистами по обслуживанию недвижимости заключается, как правило, на общем собрании собственников жилья – при согласии большинства, сроком на пять лет. Продлевается или прерывается указанный договор тоже на общем собрании собственников не позднее, чем за год до окончания срока договора.

Следует помнить: управляющая компания (HVW) не несёт ответственности за решения, принятые на общем собрании владельцев недвижимости, и не является органом, принимающим решения. HVW всего лишь реализует те решения, которые принимает ассоциация владельцев недвижимости (далее WEG), с другой стороны, HVW не имеет права игнорировать такие решения.

Каковы же задачи HVW? Перечислим их.

Составление договора между WEG и HVW (Verwaltervertrag), в котором, среди прочего, оговаривается, имеет ли право HVW (и если да, то в каких случаях) заключать соглашения от имени WEG с третьими лицами, а также может ли HVW в экстренных ситуациях (например, если речь идёт о не терпящем отлагательства ремонте) заключать договоры без предварительного обсуждения с WEG.

Проведение не реже одного раза в год общего собрания собственников жилья, на котором они утверждают важнейшие решения. Жильцы должны быть уведомлены о собрании, которое проходит в закрытом режиме, письменно.

Занесение на следующий рабочий день после собрания и в соответствие с нормами, действующими с 2007 г. (Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26.03.2007) всех решений, принятых на общем собрании, в общую книгу (нем. Beschlussbuch), которую в любой момент может затребовать для ознакомления любой член WEG.

Реализация решений, принятых WEG, проведение тендера на строительные, монтажные и другие работы.

Сбор со всех членов WEG финансовых средств и оплата водоснабжения, отопления, электроснабжения и т.д., а также страховок и заработной платы техника-смотрителя (нем. Hausmeister).

Соблюдение финансовых интересов WEG и несение за них ответственности. Здесь особенно важным является правильное составление годового финансового плана (нем. Wirtschaftsplan), в котором должны быть предусмотрены все доходы, нужды и расходы. Важно: средства HVW и средства WEG должны находиться на разных банковских счетах.

Что касается расходов собственников на оплату услуг HVW, то они зависят от федеральной земли и числа владельцев жилья в конкретном WEG. Как пример: Баварский союз собственников жилья и недвижимости (Bayerischer Wohnungs- und Grundeigentümerverband e. V. – BWE) рекомендует придерживаться нижеследующих норм.



Число собственников жилья    Размер месячного сбора с каждого (в евро)

до 20    от 22 до 32

20−50    от 18 до 26

50−100    от 16 до 18

100−200    от 14 до 16

более 200    от 13 до 14



В особых случаях общее собрание владельцев недвижимости может согласиться на дополнительную компенсацию затрат HVW. Согласно рекомендациям, такая доплата может составлять от 250 до 350 евро в год.

Убытки, возникшие в результате нарушения условий, указанных в договоре между WEG и HVW, возмещаются за счёт средств HVW. Поскольку всевозможные просчёты не могут быть исключены, HVW, как правило, заключает договор страхования ущерба третьим лицам (нем. Haftpflichtversicherung). При продлении срока договора с HVW или при его расторжении представители WEG обязательно проверяют наличие такой страховки.

Расторжение договора с управляющей компанией происходит обычно в случае грубых нарушений ею договорных условий. Таковыми считаются отказ выполнить решения общего собрания собственников, лоббирование дорогих контрактных предложений в ущерб более экономичным, грубые ошибки в годовом отчёте.

«Процесс разрыва отношений собственников с управляющей компанией не означает, что эта компания имеет право прекратить выполнение своих функций вплоть до окончательного решения вопроса», – подчёркивает эксперт баварского BWE Томас Фурман (Thomas Fuhrmann). Ещё до начала «бракоразводного процесса» г-н Фурман советует проверить всю документацию, страховые договоры, договоры с подрядными организациями, ведение банковских счетов, и направить в HVW предупреждение с изложением причин расторжения договора: «В противном случае у собственников жилья могут возникнуть проблемы – вплоть до разрешения спора в судебном порядке», – предупреждает Фурман.

Виктор Фишман

№ 45, 2016. Дата публикации: 11.11.2016