наше отечество — русский язык
 
   
 
 
 
финансы
кредиты


Нюансы кредита на недвижимость

Прежде чем подписать договор кредитования строительства или покупки жилья, будущие владельцы недвижимости должны проверить пункты соглашения, касающиеся размера процентов и погашения договорных обязательств. Рассмотрим самые важные моменты, которые надо продумать до того, как взять такой кредит.
 
 
погашение условия договора платить ссуды банки клиент погашения досрочное комиссии недвижимости риск объясняет договор хербст клиента финансовых банка кредита кредит

по теме:

в той же рубрике:



Томас Хеншель (Thomas Hentschel) из Общества защиты прав потребителей Дюссельдорфа советует начать покупку или строительство дома с детального подсчёта своих средств и возможностей и полагает, что выплаты по кредиту должны составлять не более 45% от ежемесячного чистого дохода.

Заёмщику надо учитывать затраты на маклера, нотариуса и на регистрацию в поземельной книге (нем. Grundbucheintrag). Кроме того, как правило, из своего кармана будут оплачены переезд и приобретение новой мебели. «Если я хочу брать кредит, чтобы оплатить более 80−90% предстоящих расходов, банк возьмёт надбавку за риск», – объясняет эксперт.

Тот, кто покупает квартиру за 200 000 евро, а берёт заём на 220 000, должен на эти 20 000 евро разницы платить более высокие проценты. Согласно мнению финансовых аналитиков, процентная ставка в этом случае может превысить среднюю ставку кредита на перерасход счёта (нем. Dispokredit).

Чем больше у заёмщика денег и чем выше доходы, тем, естественно, лучше его положение при обсуждении условий соглашения по займу. Такой клиент может рассчитывать на большие уступки со стороны банка, поскольку риск для финансового института при таких условиях незначителен, говорит Хеншель. У такого клиента растут шансы на успех в торге за условия начисления процентов и выплат по кредиту. При использовании собственного капитала на счёте всегда должен оставаться резерв в размере по меньшей мере 3−5 месячных окладов, считает он.

Наличие хорошего места работы – ещё один плюс в положении заёмщика. Наличие бессрочного трудового договора со стабильно работающим предприятием служит для банка гарантией регулярного поступления на счёт денег. Поэтому наёмный работник как клиент для банка предпочтительнее частного предпринимателя, даже успешного.

«Ведя переговоры о кредите, заёмщику нужно добиться как можно больше уступок», – указывает Макс Хербст (Max Herbst) из фирмы FMH-Finanzberatung. Например, если досрочное погашение ссуды ничего не стоит, указание об этом хорошо бы включить в договор кредитования. В противных случаях ещё до заключения договора надо подсчитать, компенсирует ли досрочное погашение ссуды дополнительный сбор, к примеру, в 0,2%. В любом случае, всегда нужно заранее обсуждать условия досрочного погашения ссуды.

Клиенты, планирующие детей, при заключении договора займа должны обратить внимание на возможности изменения его условий. Речь идёт, например, о возможности приводить в соответствие с доходом процентную ставку (нем. Zinsrate) и норму погашения кредита (нем. Tilgungsrate), что позволит взять передышку на время ухода за младенцем, когда семейный заработок становится меньше. Следует учесть и возможность того, что основной кормилец семьи потеряет работу. «У клиента должна быть возможность манёвра: если дела пойдут лучше, увеличить норму погашения кредита, если хуже, то снизить её», – объясняет Хербст.

Бездетные, стабильно зарабатывающие заёмщики, по мнению эксперта, должны постараться погасить кредит как можно скорее. «Сегодня ситуация такова, что риск выплаты комиссии за досрочное погашение займа невелик, так как у банков в будущем не возникнет никакого убытка, – считает Хербст. – Но следует учесть, что при стеснённых финансовых обстоятельствах клиента выгоднее долгосрочное регулирование процентных ставок, поскольку оно может положительно повлиять на условия погашения кредита».

Благодаря низким процентным ставкам сегодня очень благоприятные условия для кредитов на недвижимость. Экономисты считают, что этими условиями стоит пользоваться как можно дольше, заключая договор на 15−30 лет. В любом случае, однако, сперва нужно всё рассчитать и проверить, окупится ли такой долгосрочный кредит.

Некоторые банки предлагают к договору о кредитовании недвижимости (нем. Immobilienkredit) ещё и накопительный договор на строительство жилья (нем. Bausparvertrag). Тут Хербст советует следующее: «Спросите банковского служащего, который консультирует вас, каков размер его комиссии за совершение сделки (нем. Vermittlungsprovision), а затем бейте врага его оружием: „А в чём же тогда выгода для меня?“». Либо банк пойдёт навстречу потенциальному клиенту и предложит выгодные условия выдачи ипотеки, либо клиент будет искать более выгодные условия в другом месте.

При заключении кредитного договора банки обычно проверяют, насколько вероятен возврат кредита клиентом. Но кто должен за это платить? Федеральный суд (нем. Bundesgerichtshof) считает, что издержки на проверку не должны перекладываться на клиента. Это же касается маклерского вознаграждения за определение стоимости недвижимости (нем. Wertermittlung), которую заказывают банки (OLG Düsseldorf, Az.: I U 17/09).

Бэлла Елизарова

№ 42, 2016. Дата публикации: 21.10.2016