наше отечество — русский язык
 
   
 
 
 
финансы
кредиты


Досрочное расторжение ипотечного договора

Жизненные обстоятельства могут сложиться так, что придётся досрочно расторгать уже заключённый договор на строительство или покупку недвижимости. В этом случае банки часто требуют большую компенсацию (нем. Vorfälligkeitsentschädigung).
 
 
расчёта потребителей досрочного процентных договора тиффе займа кредита ставок платить погашение досрочное компенсации срок защиты прав ахим объясняет договор размер

по теме:

в той же рубрике:



«Как только договор займа расторгается до истечения срока определённого законом или согласованного с банком регулирования процентных ставок (нем. Zinsbindung), кредитное учреждение может потребовать возмещение за недополученную прибыль», – объясняет Михаэль Кноблох (Michael Knobloch) из Института финансовых услуг.

Всегда ли следует платить «штраф» банку?

Тот, кто расторгает договор кредита после уплаты всех процентов, не должен платить компенсацию за досрочное погашение займа. Государством регламентирован срок по договору кредита, он составляет 10 лет. Срок предварительного уведомления о расторжении договора (Kündigungsfrist) – 6 месяцев. Едва заёмщик изъявит желание досрочно расторгнуть договор займа, кредитор может потребовать возмещение недополученной прибыли (нем. Entschädigung).

«Обычно потребители не имеют права выйти из договора займа, – объясняет адвокат Ахим Тиффе (Achim Tiffe). – Но у них есть особое право (нем. Sonderkündigungsrecht) расторжения такого договора, если им надо срочно продать недвижимость, например, из-за переезда или развода. Тот, кто хотел бы расторгнуть договор из-за пересмотра условий кредита, чтобы сэкономить на процентах, имеет в большинстве банков мало шансов на успех».

Расчёт компенсации за досрочное погашение займа

Законом предусмотрены два метода расчёта: сравнение активов и сравнение актива и пассива на счёте. На практике чаще всего используется второй вариант. В этом случае возвращаемые деньги фиктивно вкладываются в рынок долгосрочных кредитов (нем. Kapitalmarkt). Разница между фиктивным доходом и процентом по ссуде в итоге даст размер ущерба.

Расчёт компенсации за досрочное погашение займа зависит от конкретного случая и определяется размером остатка долга (нем. Restschuld) и договорных условий (нем. Vertragskonditionen). «К этому относятся размер выплачиваемых частей (нем. Ratenhöhe), регулирование процентных ставок, сумма кредита и размер процентов», – объясняет эксперт Кноблох. «Принятые федеральной судебной палатой методы расчёта излишне сложны и, увы, понятны только экспертам», – критикует он же.

Негибкость ипотечных кредитов в ФРГ

Того, кто заключает договор кредита на финансирование строительства, часто очень поверхностно и невнятно информируют об условиях его досрочного окончания. «В ФРГ такие договоры часто невыгодны для потребителей, поскольку у нас очень негибкая система кредитов на недвижимость», – разъясняет г-н Кноблох. Причиной тому служит, в частности, государственное регулирование процентных ставок на срок в 10 лет, которое предусматривает очень незначительную свободу для досрочного завершения договора. Кроме того, у кредиторов развязаны руки из-за недостаточной прозрачности и сложности расчёта компенсации за досрочное погашение займа.

Возможность проверки правильности расчёта компенсации

Тот, кто хочет убедиться, правильно ли рассчитан размер компенсации за досрочное погашение займа, указанный в договоре кредита, может получить помощь в центрах прав потребителей. На этом, прежде всего, специализируются общества защиты прав потребителей Гамбурга и Бремена. Правда, проверка будет стоить денег – 70 евро и займёт около 2 недель.

Если экспертное заключение в итоге показало более низкий размер компенсации, клиент может попросить банк снизить сумму. «Потребителям стоит проконсультироваться по этому вопросу заранее, месяцев за 6 до досрочного погашения займа, – рекомендует Ахим Тиффе. – Таким образом, у клиента будет достаточно времени, чтобы вести переговоры с банком при расхождениях в расчётах».

Спорные моменты в расчётах

При расчёте компенсации за досрочное погашение займа есть немало спорных моментов. К ним относится, например, право на досрочное частичное погашение ссуды (нем. Sondertilgungsrecht), которое не всегда учитывается при расчёте. Кроме того, кредиторы принимают в расчёт слишком низкие непроизводственные затраты (нем. Verwaltungsaufwand). Например, общество защиты прав потребителей Гамбурга закладывает на административные расходы 50 евро в год. Некоторые банки исходят только из 10 евро. Есть определённые разногласия и в дате, на которую составляется баланс (нем. Stichtag). Всё это нужно учитывать при сравнении расчётов.

Как избежать компенсации за досрочное погашение займа

«Тот, кто заключил договор кредита в 2002−2010 гг., должен проверить, что записано о праве его расторжения (нем. Widerrufrecht)», – советует Ахим Тиффе. Во многих договорах, заключённых в этот период, есть ошибка, которая признана немецким судом как веская причина для досрочного расторжения договора. Если это так, клиенты имеют право не платить компенсацию за досрочное погашение займа. Есть ли некая ошибка и в вашем договоре, можно выяснить в обществах защиты прав потребителей.

Валерий Ростовцев

№ 38, 2016. Дата публикации: 23.09.2016