наше отечество — русский язык
 
   
 
 
 
недвижимость
права и обязанности


Аренда с пятизначными последствиями

Во многих немецких городах решили запретить использование жилых помещений «не по назначению», чтобы уменьшить дефицит на местном рынке жилья.
 
 
использование помещение сдачи г квартиры траутвайн airbnb сдаёт жилья назначению онлайн момента рынке аренду дать жильё целях помещения внаём помещений

по теме:

в той же рубрике:



Вот уже почти два года Юлия Михельс (имя изменено) время от времени сдаёт внаём свою трёхкомнатную квартиру с помощью онлайн-платформы Airbnb. Благодаря доходам от сдачи жилья 57-летняя женщина покрывает долги. Почему она пользуется указанным интернет-порталом? Потому что сдача недвижимости в аренду через веб-страницы несложна, а деньги, например, от Airbnb, поступают через их систему оплаты всегда без задержки. Так в чём же, казалось бы, проблема?

Во многих городах длительное использование частного жилого помещения не по назначению запрещено. К такому запрету прибегает всё большее число крупных городов. Между тем, многие арендодатели решают свои финансовые проблемы с помощью сдачи жилья внаём на таких онлайн-порталах, как Airbnb, Wimdu или 9flat. Эти порталы не спрашивают пользователя, для чего он сдаёт в аренду помещение – под жильё или под производственные нужды. Проблема в том, что уже сегодня владельца недвижимости, не считающегося с вышеозначенным запретом, могут в качестве штрафа ожидать пятизначные суммы.

Коммерческое использование помещения

В законодательном документе о сдаче помещений в аренду, изданном в середине 2014 г. в Кёльне, указано: жилые помещения, перестроенные под офис, сданные в поднаём вторые квартиры и даже комнаты для гостей должны утверждаться в городском жилищном управлении (нем. Wohnungsamt), если предусмотрено их коммерческое использование (нем. gewerbliche Nutzung).

С какого же момента следует считать, что помещение используется именно в коммерческих целях? Ответ на указанный вопрос непрост. Здесь надо хорошо разбираться в тонкостях сложного коммерческого права (нем. Gewerberecht), что часто бывает не под силу среднестатистическому частному арендодателю. Требуется ли Юлии Михельс получение патента (нем. Gewerbeschein), она не знает. Сдавая принадлежащее ей жильё через портал Airbnb, она предоставляет в распоряжение жильцов постельное бельё, но при этом не является кем-то, кого можно было бы сравнить с администратором гостиницы.

При длительном использовании жилья не по назначению нарушитель может получить штраф до 50 000 евро. С момента введения новых норм в муниципальное управление (нем. Stadtverwaltung) Кёльна было подано 150 заявлений для получения разрешения на сдачу помещений внаём посуточно. Из них 125 касались перестройки квартир, остальные были запросами от граждан на «свидетельство органа власти об отсутствии препятствий для законного совершения сделки» (нем. Negativattest). Последним нужно было подтвердить, что у них ещё имеются квартиры, которые можно использовать на городском рынке найма жилья. В этом случае запрет их не касался бы. Органы местного управления Кёльна не смогли дать однозначную оценку, является ли разрешение на посуточную аренду 25 помещений угрозой для рынка жилья.

Что же делать тем арендодателям, которые собираются предложить своё жильё в аренду через Airbnb? Кто может дать этим людям всеобъемлющую информацию, где проходит граница между обычной сдачей квартиры в аренду и коммерческим использованием жилого помещения? За что они могут получить серьёзное денежное наказание?

Ответы на эти важные вопросы не смогли дать даже в таком компетентном ведомстве, как жилищное управление Дортмунда (нем. Wohnungsamt). Вот что сказал начальник управления Томас Бём (Thomas Böhm): «У нас нет сотни сотрудников, которые будут бегать по сдаваемым квартирам и проверять, под какие нужды они сдаются. Однако если к нам приходит сигнал о нелегальной сдаче комнат для гостей, то мы сразу же делаем соответствующие выводы».

По словам представителя Airbnb Юлиана Траутвайна (Julian Trautwein), такая ситуация, как в Дортмунде, не является повсеместной практикой. Во многих городах имеются чёткие правила, которые определяют, с какого момента считается, что арендодатель сдаёт помещение «в нежилых целях». «Есть положение, по которому сдача в аренду менее чем на 180 дней в году, считается частной», – объясняет г-н Траутвайн. Другие города устанавливают эту границу в 120 дней. По словам Ю. Траутвайна, большинство арендодателей, сдающих квартиры в аренду через Airbnb, не превышает этих норм. Таким образом, им нечего опасаться.

Как отмечает предприниматель, Airbnb не связан с напряжённой ситуацией со сдачей жилья в крупных городах. Согласно Федеральному статистическому ведомству (Statistisches Bundesamt, StBA), в 2015 году предложения этого онлайн-портала по Кёльну составили менее 1%. «Мы не считаем, что влияем на рынок жилья, – говорит г-н Траутвайн. – Большинство наших пользователей сдают внаём комнаты, которые не используются и в противном случае просто пустовали бы. Как это облегчило бы ситуацию на рынке жилья?» При этом Траутвайн считает, что портал не вправе спрашивать клиента, сдаёт ли он квартиру для проживания или для другого использования (например, в качестве фотостудии). «Это было бы равнозначно тому, как если бы я спросил вас, платите ли вы налоги, – объясняет он. – Достаточно того, что правила пользования порталом предупреждают пользователей, что нужно осведомиться об условиях сдачи в аренду квартир в своём городе перед тем, как размещать предложение».

Валерий Ростовцев

№ 34, 2016. Дата публикации: 26.08.2016