наше отечество — русский язык
 
   
 
 
 
жильё
права и обязанности


Модальности повышения квартплаты

Существуют определённые правила повышения арендной платы. Если они нарушаются собственником, съёмщик вправе отстаивать свои права, в том числе в суде.
 
 
срок платы цен союзы индексов предел законом квартплаты течение арендной наймодатель размер аренды съём фрг ремонт жилья повышения повышение цены

по теме:

в той же рубрике:



Размер местного найма

Цена аренды жилплощади различается в зависимости от местности и качества жилья. Решающим для определения цены является средний уровень аренды в конкретной местности.

«Местный уровень аренды – это ключевое понятие немецких правовых норм, касающихся цен на аренду», – объясняет Ульрих Ропертц (Ulrich Ropertz) из Немецкого союза квартиросъёмщиков (Deutscher Mieterbund, DMB). Если наймодатель хочет повысить размер платы, он может это сделать, только ориентируясь на местные цены. Съёмщики должны соглашаться с повышением арендной платы в случае, если она не превышает предел, установленный законом.

«Кроме того, при заключении нового договора о найме теперь во многих городах и общинах действует так называемый тормоз цены аренды (нем. Mietpreisbremse), – подчёркивает г-н Ропертц. – Это значит, что наймодатель, как правило, может увеличить квартплату не больше, чем на 10% среднего размера аренды на местном рынке жилья».

Из чего складывается цена жилья? В Гражданском кодексе ФРГ (BGB, § 558, абзац 2) указано: «Размер аренды на местном рынке жилья определяется в соответствии со стандартным размером аренды, который оговаривается в общине или другой аналогичной организации для жилых помещений сопоставимого вида, размера, оснащения, состояния и местоположения, включая замену энергетического оборудования в течение последних 4 лет».

Условия повышения платы

Повышение платы за наём жилья возможно только при соблюдении определённых условий.

Во время аренды закон разрешает повысить квартплату только тогда, когда старый размер аренды ниже местных цен (нем. ortsübliche Vergleichsmiete).

Съёмщик защищён от чрезмерных повышений арендной платы за счёт установленного законом предела повышения стоимости услуг (нем. Kappungsgrenze). Так, в течение 3 лет наймодатель может повышать плату не более чем на 20%. Также предел повышения аренды отражается в таблице индексов квартплаты (нем. Mietspiegel).

Закон предписывает, чтобы между двумя повышениями арендной платы прошли минимум 15 месяцев. Этот период включает в себя срок ожидания для арендодателя (нем. Wartefrist) в течение 12 месяцев и срок размышления для жильца (нем. Überlegungsfrist) – 3 месяца.

Каждое повышение арендной платы должно быть объяснено и обосновано местным уровнем цен на съём жилья (нем. Vergleichsmiete): со ссылкой на местную таблицу индексов квартплаты, соответствующее экспертное заключение или на данные по трём похожим квартирам, взятыми для сравнения.

Таблица индексов квартплаты

Во многих городах есть таблицы индексов квартплаты, где отражены уровни цен на съём жилья для тысяч квартир, имеющих свободное финансирование (в отличие от социального жилья для малообеспеченных). Но эти цифры не бесспорны. В ФРГ нет унифицированного, предписанного законом способа определения уровня цен на съём жилья. Для защиты интересов и арендаторов, и арендодателей по поручению местной коммуны создаётся так называемая простая таблица индексов квартплаты (нем. einfacher Mietspiegel). Она действительна, как правило, в течение двух лет.

Создание такой таблицы коммуна поручает независимому институту, который устанавливает разницу в ценах для отдельных типов квартир. Полученные по научным критериям данные принимаются за основу в конкретной коммуне и доступны всем жителям через публикацию в прессе.

Внеочередное повышение арендной платы

Так, в случае проведения модернизации наймодатель имеет право ежегодно взимать с жильцов по 11% своих затрат, чтобы полностью компенсировать их в течение 9 лет. Пример: Издержки на модернизацию квартиры составили 6545,45 евро. Ежегодная доля возврата (11%) равна 720 евро. Ежемесячное повышение аренды – 60 евро.

Что считается модернизацией

Модернизацией называют мероприятия, которые повышают стоимость жилья, например, встраивание лифта или пристраивание балконов. Модернизацией могут быть сочтены и мероприятия, способствующие повышению эффективности энергосбережения, которые вызывают снижение эксплуатационных расходов (нем. Betriebskosten). Обычный ремонт модернизацией не является.

Если текущий ремонт и модернизация проводятся одновременно, то издержки на ремонт и государственные субсидии должны вычитаться из общего финансирования. Если государство не предоставит субсидии для капитального ремонта здания, съёмщики должны будут в конечном счёте платить за всё из собственного кармана.

Союзы квартиросъёмщиков

Членство в одном из 320 союзов квартиросъёмщиков ФРГ полезно при решении любых вопросов, касающихся аренды. Эти союзы консультируют клиентов при заключении договоров о найме и помогают в спорах по поводу квартплаты. Если при вступлении человек заплатил также и за страхование для оказания правовой защиты (нем. Rechtsschutzversicherung), то союзы осуществляют защиту интересов своих членов в суде.

Бэлла Елизарова

№ 18, 2016. Дата публикации: 06.05.2016