наше отечество — русский язык
 
   
 
 
 
недвижимость
права и обязанности


Новый собственник и жильцы: конфликт интересов

Если хозяин квартиры решил жить в ней сам или продал её, то проживающие в квартире жильцы должны отнестись к этому серьёзно. Пусть даже по закону никто не имеет права просто так выгнать человека из дома, в котором он уже не первый год живёт.
 
 
квартиры месяца аренды правило владелец защиты съёмщиков съёмщики съёмщика срок квартире жильцы квартира повысить квартир выселения повышение жильцов новый жилья

по теме:

в той же рубрике:



«Покупка не прерывает аренду» (Kauf bricht nicht Miete) – это правило по-прежнему действует, говорят правозащитники. За ним стоит ряд положений, которые законодательно защищают съёмщика от негативных последствий продажи квартиры.

Юристы Немецкого союза съёмщиков жилья (Deutscher Mieterbund, DMB) объясняют: «Договор об аренде жилья продолжает оставаться действительным. Покупатель обязан с этим смириться». Приобретя жильё в собственность, новый владелец будет вписан в поземельную книгу. Для этого он должен предоставить купчую. Как правило, приобретение сдаваемой квартиры не даёт покупателю права тотчас расторгнуть договор аренды. Её освобождения он должен ждать от 3 до 10 лет. Это касается как использования квартиры для проживания, так и её перепродажи.

Быстрому выселению съёмщика препятствует § 577a Гражданского свода законов (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB). Эта статья обычно применяется в том случае, когда объявлено, что в многоквартирном доме, в котором люди снимают жильё, квартиры начинают продаваться. Срок защиты жильцов от выселения составляет 3 года, а для социальных квартир, как правило, 10 лет. Определяется этот срок с момента записи владельца в поземельную книгу, объясняют в Немецком союзе съёмщиков жилья. Если в течение 3 лет квартира снова продаётся, срок защиты жильцов от выселения снова составляет от 3 до 10 лет.

Федеральные земли могут увеличить срок защиты арендаторов от выселения из проданных квартир до 10 лет, если в данном городе ощущается нехватка съёмного жилья. Так, во всех районах Берлина действует срок в 10 лет. То же самое касается земли Гессен в таких городах как Франкфурт, Дармштадт и Висбаден. В земле Северный Рейн-Вестфалия съёмщики могут оставаться в квартире 8 лет в Бонне, Дюссельдорфе, Кёльне и Мюнстере. В других городах – меньше. О сроках освобождения проданного жилья в своём городе или округе съёмщики могут узнать в жилищном управлении (Wohnungsamt). По прошествии этого времени покупатель может въехать в свою квартиру согласно сроку расторжения обычного договора аренды. Это позволяет увеличить время проживания съёмщика в квартире ещё максимум на 9 месяцев.

Новый хозяин – новая квартплата

Новый владелец квартиры может повысить квартплату до местного уровня найма жилья, но с условием, что последнее повышение произошло не менее года назад. У съёмщика есть 2 месяца на проверку, соответствует ли новый размер квартирной платы местному уровню. Если он соглашается на новые условия, то повышенная квартплата должна быть перечислена, начиная с третьего месяца со дня письменного уведомления.

Модернизация

О модернизации жилья новый владелец должен сообщать съёмщику заранее в письме, как правило, за 3 месяца. На чрезмерно дорогую модернизацию – например, мраморную прихожую для социальной квартиры или установку золотых кранов в ванной – жильцы соглашаться не обязаны. Но если владелец затеет замену энергетического оборудования и захочет повысить арендную плату, то противостоять этому достаточно сложно. Правда, жильцы вправе оспорить повышение эксплуатационных расходов, которые могут значительно возрасти.

Когда квартира из сдаваемой становится собственной, то кондоминиумы собственников жилых помещений (Wohnungs­eigentümergemeinschaft, WEG) производят расчёт, исходя, как правило, из пая общей собственности, тогда как для съёмщиков мерилом часто служит жилая площадь. Для арендатора имеет значение то, что указано в договоре аренды.

Дина Десс

№ 35, 2015. Дата публикации: 28.08.2015