наше отечество — русский язык
 
   
 
 
 
недвижимость
строительство


Что нам стоит дом построить?

Тема строительства своего жилья подчас вызывает стойкую ассоциацию со знаменитой фразой А. С. Пушкина: «…и опыт – сын ошибок трудных». Действительно, ни одна стройка, тем более организуемая впервые в жизни, не обходится без различных «но» и «если бы». Хорошо, если они незначительны. Хуже, если их последствия грозят привести к финансовому краху семьи. Уже давно замечено, что промахи начинающих «строителей» не отличаются разнообразием и повторяются из года в год многими. В данной информативной подборке мы рассмотрим наиболее типичные из ошибок.
 
 
забывать договора ставки расходы услуг стоимость строительстве строительной инвестиции кредита недвижимости материалов расчёт продавцов фирм жилья формулировки предложения строительства ипотеки

по теме:

в той же рубрике:



Переоценка трудового потенциала

Классическая проблема как при возведении новостройки, так и при планировании ремонта вторичной недвижимости – переоценка своих возможностей. Тому, кто ограничен в средствах, но стремится стать владельцем собственного жилья, идея сократить расходы посредством инвестиции своих сил (Eigenleistung) представляется палочкой-выручалочкой. Но так ли это?

Оценивая свой трудовой потенциал, надо соблюдать предельную осторожность. Чересчур смелые надежды на свои силы вкупе с ошибочным расчётом могут стать началом финансового конца. Почему?

Во-первых, сэкономить удаётся далеко не столь много, сколько было запланировано. Допустим, в лучшем случае 25-30 тысяч при возведении трёхэтажного дома стоимостью 280-300 тыс. евро.

Во-вторых, подсчитывая экономию, многие сбрасывают со счетов стоимость инструментов и материалов, а также инвестиции личного времени. Эта ошибка оборачивается тем, что у незадачливых «строителей» захватывает дух уже при первом знакомстве с ценами на строительные товары, а время, посвящаемое стройке, во много раз превосходит все их ожидания. При самом лучшем стечении обстоятельств, сэкономленные 25-30 тысяч означают около 850 часов непрерывного труда. Работа на стройке не терпит выходных и отпусков не только на протяжении месяцев, но порою и лет. Данные обстоятельства, как вода камень, могут подточить самые прочные семейные узы. Как ни парадоксально, но случаи, когда строительство уютного гнёздышка приводило к распаду семьи, нередки. А корень столь тяжёлых последствий скрывался в изначальной переоценке своих сил и возможностей.

Нюансы «трудовых инвестиций»

На чём можно сэкономить с помощью «мускульных» инвестиций? Рассмотрим «точки приложения» собственной силы и нюансы её использования.

Наибольшая экономия возможна при самостоятельном возведении стен. Тем не менее, несмотря на почти идеальное качество современных материалов, позволяющих работать с ними даже непрофессионалу, отсутствие опыта несёт в себе значительную долю риска.

Не столь «экономны», но зато менее рискованны для дилетантов такие работы, как внутренняя отделка, половые покрытия, оформление садового участка, двери.

Планируя «трудовые инвестиции» нельзя забывать следующие вещи.

Первое: время – деньги. Если на одной чаше весов – дорогостоящая работа профессионалов, то на другой – инвестиции времени, которые тоже не проходят без ущерба для кошелька. Например, более продолжительная оплата арендуемого жилья, поскольку скорость и темп строительства своими руками намного уступают работе профессиональной команды.

Второе: ошибки могут дорого стоить. Увы, дилетанту их не избежать. «Learning by doing» может оказаться разорительным процессом, ибо расплачиваться за ошибки придётся из своего кармана. Кстати, не исключён вариант, что к «работе над ошибками» в итоге придётся привлекать специалиста.

Третье: «мускульные» инвестиции не заменяют денежных. Строительным энтузиастам не обойтись без финансовой «подушки», из которой будут покрываться стоимость материалов, работа помощников, бензина, страховок, аренды вспомогательных машин и инструментов и т. д. Помимо прочего, «финансовая подушка» должна содержать и статью «непредвиденные расходы». В связи с этим нежелательно брать кредит впритык или включать в расчёт абсолютно всю имеющуюся наличность в качестве первоначального взноса.

Клиент обманываться рад

Касаясь темы договора со строительной фирмой и его последующего приведения в действие, заметим: большинство фирм-исполнителей заинтересованы в том, чтобы их клиент остался удовлетворён, ведь что может быть лучшей рекламой, чем довольный клиент. Тем не менее, жёсткая конкуренция на рынке строительных услуг побуждает некоторые предприятия к не совсем корректным способам борьбы за выживание.

Эйфория будущего владельца «фазенды» – благодатная почва для процветания опытных и чрезвычайно ловких продавцов, не брезгующих различными сомнительными уловками. Сразу оговорюсь, что действуют они законно и обвинить их в мошенничестве невозможно. Ведь обмана как такового нет… есть «незначительные» недоговорки, витиеватые формулировки, не совсем однозначные фразы, но принципиально – никакого криминала! В абсолютном большинстве случаев неопытный заказчик не замечает подвоха или лишь неверно интерпретирует те или иные формулировки.

Объём неприятностей проясняется даже не после заключения договора на строительство, а непосредственно по ходу стройки. И обескураженному заказчику ничего не остаётся, как смириться с ситуацией, ибо договор составлен так, что придраться не к чему!

Отмечу: общество Bauherren-Schutzbund e. V. в ходе изучения действующих на территории ФРГ образцов контрактов на оказание строительных услуг пришло к выводу, что почти 90% оных содержат риск для потребителя. Поименованное общество ратует за введение юридического раздела, регулирующего отношения заказчика и фирмы-исполнителя (Bauvertragsrecht), а пока такого раздела нет, общение продавца и покупателя строительных услуг не может считаться равноправным.

Вывод прост: сотрудничая со строительными фирмами, следует держать ухо востро, призвав на помощь специалистов, а также собственные хладнокровие, здравый смысл, интуицию.

Ловкость слов и никакого мошенничества

Продавцы, пытаясь навязать клиенту свои услуги, пускаются во все тяжкие. В ход идут все возможные уловки: непонятные и обтекаемые формулировки, прямой обман, попытки утаить особенности подписываемого договора.

Перечислим наиболее распространённые уловки продавцов:

Рассказ представителя строительной фирмы несколько расходится с тем, что прописано в договоре. Поэтому перед тем, как поставить подпись, договор надо прочитать вдоль и поперёк и даже между строк! Если своего опыта недостаточно, то эту миссию лучше доверить компетентному лицу. Его гонорар будет ничтожным по сравнению с возможными неприятностями, которые таким образом удастся избежать.

Обтекаемые формулировки. Они столь обтекаемы, что покупатель совершенно не замечает подвоха. Простой пример: на вопрос заказчика «Включена ли в ваше предложение сантехника?», продавец уверенно отвечает: «Да, всё включено». Покупатель-дилетант полностью удовлетворён исчерпывающим ответом, а продавец юридически чист. Будь на месте дилетанта профи, ответ «всё» его бы насторожил. Почему продавец заменяет сантехнику расплывчатым «всё»? Увы, история и практика строительства в Германии повидала всякое, даже дома «под ключ» без лестниц и оконных рам и тому подобные казусы, под которыми наивные покупатели поспешили поставить автограф.

Другой пример «мутной» формулировки: tapezierfertig и malerfertig. Профан не уловит нюанса, и разочарование постигнет его только тогда, когда, не придав значения формулировке tapezierfertig, он обнаружит в новом доме шероховатые, изобилующие мелкими и средними дефектами стены. Да, готовые к наклеиванию обоев стены выглядят именно так! Если же цель заказчика – гладкие и чистые, полностью подготовленные к нанесению краски стены, то он должен выбирать формулировку malerfertig.

Следующий аспект, при наличии которого в договоре нужно насторожиться, – это разъяснение: «или им подобные», «или равноценные». Заказчик постройки имеет право заранее знать, на основе каких материалов, производства каких именно фирм рассчитана стоимость его заказа, а исполнитель должен быть лишён права менять фирменные оконные рамы именитого производителя на «им подобные».

Мы уже сказали об интуиции как о необходимом качестве при переговорах со строительными фирмами. Она, как и некоторая наблюдательность, могут сослужить добрую службу потенциальному покупателю. Тем, кто не силён в психологии, порекомендую литературу на тему «Язык жестов», ибо они зачастую выдают не совсем прозрачный умысел собеседника, вопреки его отличным риторическим способностям и подчёркнутому дружелюбию.

Расчёт трещит по швам

Ситуация, когда «гладко было на бумаге, да забыли про овраги» – из разряда классических. При переходе от теоретической части к практической «строители» вдруг обнаруживают: денежные резервы истощились, в то время как стройке не видно конца. Становится ясно: расчёт был ошибочным. О чём же нельзя забывать, составляя бюджет строительства дома?

Особенно часто забывают включить в бюджет дополнительные расходы по возведению здания, учитывая лишь стоимость земли и постройки. При этом данная статья расходов весьма ощутима – до 20 тысяч евро и более.

Другие разновидности неизбежных трат – расходы по переезду в новый дом, приобретению кухни и прочей необходимой мебели, оформлению парковочных мест и садового участка, а также двойная финансовая нагрузка при одновременном строительстве и съёме жилья.

Действует правило: при кредитовании разумнее взять взаймы больше и вернуть непонадобившиеся средства, нежели быть вынужденным искать пути дополнительного финансирования. Полезно знать: банковские организации весьма настороженно относятся к вопросам дополнительных инвестиций, нередко отказывают в них. В то время как договориться о возврате «лишних денег» труда не составляет.

Следующая ошибка – неверный расчёт расходов по обслуживанию и содержанию вновь приобретённой недвижимости, а также переоценка своих возможностей по выплате ипотеки.

Зачастую мечта о собственном домике столь велика, что ради неё люди готовы пожертвовать многим. Но нельзя забывать, что непосильное ипотечное бремя грозит фатальными последствиями, худшее из которых – продажа любимого домика с молотка.

Итак, что же должно оставаться после оплаты кредита? Перечислим:

650 евро в месяц на одинокого взрослого

950 на семью из двух взрослых

150 на каждого ребёнка

Следует смотреть правде в глаза, цифры этих официальных рекомендаций настолько скромны, что уложиться в них при сегодняшних ценах равносильно акробатическому трюку.

При этом к группе наибольшего риска относятся:

семьи, в которых ипотечные взносы реальны только при условии трудовой деятельности обоих взрослых

те, кто вкладывают в покупку недвижимости все средства. Здесь действует правило: две ежемесячных зарплаты должны оставаться в качестве неприкосновенных запасов

семьи, в которых планируется отдавать за ипотеку более половины совокупного семейного дохода

Безусловно, сегодня радуют исторически низкие ипотечные процентные ставки. Благодаря ним о приобретении своего гнёздышка задумываются многие. Но, как водится, и сия бочка мёда не без ложки дёгтя. Надо чётко осознавать: оборотная сторона низкой ставки – её легко прогнозируемое повышение в будущем. Таким образом, в интересах покупателя искать как можно более длительные сроки неизменной ставки, в противном случае, по истечении ипотечного договора (Zinsbindung), недвижимость может оказаться не по зубам.

Ипотечные тонкости

Частая ошибка, допускаемая в вопросе финансирования, – это выбор неудачной ипотеки. На протяжении нескольких лет выплаты кредита разница в десятые доли процента превращается в кругленькую четырёх-пятизначную цифру. Поэтому необходимо бросить все силы на поиск наилучшего ипотечного предложения.

Заняться сравнительным анализом услуг по ипотеке сегодня можно не выходя из дому. Такие порталы, как Interhyp, Tarifcheck24, FinanceScout24, Traumkredit24 помогут вам в этом.

Отправляясь на поиски лучшей ипотеки, не нужно опасаться «изменить» своему банку, потому что «преданность» может ударить по кошельку. Многие ошибочно полагают, что факт многолетней верности одному банку поможет в получении наилучшей ставки.

Следует быть внимательными, если банк предлагает воспользоваться программой KfW-Wohneigentumsprogramm. Безусловно, процентная ставка по этому виду кредитования привлекательна, но банки зачастую «забывают» упомянуть о том, что в первый год выплат происходит лишь покрытие ипотечного процента, а со второго к ним уже прибавляется непосредственная выплата из самого кредита. Таким образом, ежемесячная сумма взноса увеличится.

Построил? А теперь – обслужи!

Перечислим расходы по обслуживанию собственной недвижимости:

Вывоз мусора (Abfallgebühren)

Вода (Wasserkosten)

Оплата услуг трубочиста (Schornsteinfegergebühren)

Канализация (Abwassergebühr)

Налог на землю (Grundsteuer)

Отопление (Heizungskosten)

Электроэнергия (Stromkosten)

Кроме того, в данную категорию входят необходимые и желательные страховки, как, например, страхование жизни (Lebensversicherung), здания (Wohngebäudeversicherung) и домашнего имущества (Hausratversicherung), а также накопления на уход за домом, ремонты и реконструкции.

«Не гонялся бы ты, поп, за дешевизной!»

Многие из нас за годы проживания в ФРГ стали искусными охотниками за выгодными товарами. Казалось бы, почему не применить данную стратегию и к покупке недвижимости? Увы, в вопросах недвижимости не всё столь однозначно. Рассмотрим некоторые нюансы «погони» за дешёвым домом.

На недвижимость нет сезонных скидок, а чересчур низкая цена объекта почти всегда признак подвоха. То же самое – в случае слишком дешёвого предложения о строительстве.

Охота за выгодным предложением вкупе с недостаточным опытом на рынке недвижимости способна сыграть с потенциальным покупателем недобрую шутку, и он попадётся на удочку недобросовестных продавцов.

Каких же предложений стоит особенно остерегаться?

Вот один из примеров:

«Наше предложение действительно лишь до 1.01.2012, после чего этот же набор услуг подорожает на 10%! Торопитесь заключить договор прямо сейчас!».

Кроме того, что никаких подорожаний не будет, такой рекламный манёвр должен вызвать сомнения относительно солидности и надёжности строительной фирмы, вынужденной ловить клиентов на подобные крючки.

Заметим: следует проявлять осторожность, когда на повестке дня возникает понятие «аренда с последующим выкупом» – Mietkauf. Общество защиты потребителей советует воздержаться от данной модели, связанной для покупателя с повышенными рисками и не содержащей почти никаких положительных сторон. Сама по себе модель аренды с последующим выкупом – это обычно последняя надежда продавцов хоть каким-то образом сбыть лежалый неликвид.

Нередко ошибается и тот, кто считает, будто для выбора наилучшего предложения о строительстве достаточно сравнить предложения нескольких фирм и отдать предпочтение самому привлекательному по цене. Дело в том, что сравнивать можно лишь абсолютно равноценные вещи, то есть расчёты нескольких фирм должны включать в себя совершенно идентичные позиции, материалы от одних и тех же производителей и т. д. На практике такое вряд ли возможно.



Павел Праздников

№ 27, 2011. Дата публикации: 08.07.2011