наше отечество — русский язык
 
   
 
 
 
жильё
права и обязанности


Семь мифов о залоге за квартиру

Немецкий союз квартиросъёмщиков (Deutscher Mieterbund) разъясняет тонкости уплаты залога за квартиру и порядка его возврата бывшим арендаторам.
 
 
квартиру жилец арендодатель договора миф имущественного обязан залога договоре счёт арендной владелец оплата az арендодателя спора жильца суда залог квартиросъёмщиков

по теме:

в той же рубрике:



Не так давно «ЧиК» рассказал о случае, когда Федеральная судебная палата (Bundesgerichtshof) приняла решение о том, что владелец жилья не имеет права использовать в своих целях уплаченный арендатором залог за квартиру (Kaution) даже в случае серьёзного имущественного спора между ним и арендатором. Однако это лишь один из эпизодов, связанных с темой залога. Как объясняют специалисты Немецкого союза квартиросъёмщиков, у многих жителей страны существуют ошибочные представления о системе залогов за квартиру (Kaution) в целом.

Миф первый: залог нужно платить всегда. Это не так. Соответствующая опция должна быть прописана в арендном договоре. Существует масса примеров, когда в «неблагополучных» районах крупных городов квартиры сдаются без залога после нескольких лет простоя. Нет общего правила и для формы оплаты залога. Она не обязательно осуществляется наличными или переводом на банковский счёт владельца дома, а может быть предоставлена в виде сберкнижки, которую жилец заводит в своём банке. Кроме того, оплата залога возможна в виде банковской гарантии (Bankbürgschaft), когда финансовый институт обязуется покрыть соответствующий «долг» своего клиента арендодателю.

Миф второй: залог нужно внести сразу и целиком. В действительности оплата залога может быть осуществлена в три приёма. Первый обязательно предшествует вселению в квартиру, два оставшихся переводятся вместе с арендной платой за следующие два месяца. Превышение указанного срока является для арендодателя поводом для бессрочного расторжения договора.

Миф третий: владелец жилья вправе положить заложенные деньги на свой частный счёт. Согласно решению Административного суда Бремена AZ.: (10 C 33/11), арендодатель обязан поместить сумму, принадлежащую жильцу, на особом, отдельном от собственного, банковском счёте – с начислением соответствующих процентов.

Миф четвёртый: арендодатель может «запустить руку» в выплаченный залог. Тут мы вновь сошлёмся на вердикт BGH за номером AZ.: VIII ZR 234/13, когда высший юридический орган Германии удовлетворил иск жительницы Бонна, которая протестовала против вычета арендодателем части залога в ходе имущественного спора за самовольное сокращение с её стороны арендной платы из-за недоделок в квартире. Судьи постановили: залог остаётся собственностью жильца на весь срок существования арендного договора, и лишь после прекращения его действия владелец недвижимости вправе претендовать на свою долю в случае задолженности по производственным расходам (Betriebskosten) или отсутствия минимального ремонта.

Миф пятый: после расторжения договора жилец получает залог в полном размере. Это не так, и не только в тех случаях, когда происходит вышеупомянутый вычет. Арендатор теряет деньги, если соглашается на рискованное их вложение. Известен случай, когда житель Берлина дал «добро» на помещение залога в инвестиционный фонд вместо обычного депозитного счёта. Фонд обанкротился, и сумма с 2730 евро сократилась до 713. Административный суд столичного района Tempelhof-Schöneberg постановил, что вины арендодателя в этом нет, и потребовал от жильца возмещения потерянной суммы до размера, прописанного в договоре (AZ.: 17 C 96/13).

Миф шестой: залог возвращается сразу после выезда из квартиры. На самом деле у арендодателя на это есть до шести месяцев.

Миф седьмой: за счёт залога арендодатель может «пересчитать» долг жильца по квартплате. Это не так. Согласно решению Административного суда Мюнхена (AZ.: 415 C 31694/11), жилец обязан погасить задолженность по квартплате до рассмотрения вопроса о возвращении залога.

Юрий Цуканов

№ 47, 2014. Дата публикации: 21.11.2014