наше отечество — русский язык
 
   
 
 
 
недвижимость
приобретение и продажа


Финансовый вопрос «четырёх стен»

Мечты о собственном жилье не оставляют многих из нас. Чтобы они стали реальностью, надо тщательно продумать и подготовить процесс финансирования. Если приложить усилия, можно даже сэкономить.
 
 
ставки размер вкладов кредита суммы жилья выплат покупки стоимости срок денежных договора недвижимости финансирования схема выторговать расходы погашения резерв сэкономить

по теме:

в той же рубрике:



Если взять для примера заём в размере 200 тысяч евро, то в течение 20 лет выплат можно сэкономить 20 тысяч только за счёт того, что процент по кредиту при заключении договора составил на 0,5% меньше предложенного изначально. Да, об условиях соглашения с банком можно торговаться. По опыту, при должной подготовке и упорстве почти всегда можно выторговать четверть или даже половину процента ставки. Схему финансирования покупки «четырёх стен» можно оптимально структурировать с помощью следующей памятки, её опорных пунктов для размышления.

1) Какова общая сумма покупки? На вторичном рынке жилья к стоимости дома или квартиры надо прибавить расходы на услуги маклера, нотариуса, на оплату налога за покупку земельного участка. Можно руководствоваться базовой формулой, которая определяет все эти расходы как 10−11% от цены недвижимости. Как вариант, следует включить траты на модернизацию или перестройку, обязательно – достаточный резерв на непредвиденные обстоятельства. При приобретении новостройки схема та же, разве что можно ожидать ещё больше сюрпризов. Соответственно, резерв должен быть больше.

2) Какова величина собственного капитала? Для наглядности составляется список всех денежных сумм из всех доступных источников. Возможно, для увеличения общей цифры придётся отказаться от маловыгодных вкладов и инвестиций и пустить их на приобретение жилья. Иметь одновременно сберегательные вклады и дополнительные долги однозначно невыгодно, исключение составляет финансовый резерв на экстренные нужды.

Абсолютный минимум собственных денег для серьёзной сделки – это 20%, иначе долг останется несоразмерным даже через 10 лет выплат.

3) Каков должен быть размер ежемесячного взноса? Для простого расчёта надо к сумме нынешней арендной платы без коммунальных расходов за месяц прибавить сумму месячных сбережений, которые может себе позволить семья. Полученная цифра будет отправной точкой для понимания того, какой стоимости недвижимость этой семье по карману.

4) Какие средства могут быть вложены в проект в будущем? Возможно, закончится срок каких-либо денежных вкладов и их можно будет обналичить, или подойдёт к концу действие договора страхования жизни с накоплением капитала. А может быть, погашение ссуды пойдёт живее, так как на горизонте – повышение по работе и рост зарплаты. Всё это можно запланировать с определённой долей вероятности, хотя и с осторожностью.

5) Как должна выглядеть схема погашения кредита: фиксированная процентная ставка, срок, суммы погашения? В периоды низких процентов следует настаивать на как можно более долгом «замораживании» ставки. Сроки и суммы в идеале выбираются, исходя из индивидуальной ситуации и комфортного существования на период выплаты ипотеки.

6) Каков желательный размер той части кредита, которую можно погасить досрочно (Sondertilgungsrecht)? Чем она выше, тем свободнее будет чувствовать себя новоиспечённый владелец недвижимости, тем проще и выгоднее будет при необходимости продать её ещё до окончания срока кредита. Стандартом являются 5%, но можно выторговать и больше, это стоит того.

7) Существуют ли федеральные или земельные программы поддержки, на которые можно рассчитывать? Чтобы ответить себе на этот вопрос, стоит провести своё небольшое «расследование».

Вооружённый всеми перечисленными расчётами, клиент произведёт самое выгодное впечатление на сотрудников банка, и, возможно, это поможет при подписании максимально выгодного договора. И конечно, стоит обойти несколько банков, не останавливаясь на первом же.

Борис Хафенберг

№ 42, 2014. Дата публикации: 17.10.2014