наше отечество — русский язык
 
   
 
 
 
жильё
съём


Подводные камни в «четырёх стенах»

Выбирая новую квартиру, надо задуматься не только об её арендной стоимости и местоположении, но и о «подводных камнях», которые зачастую таит в себе арендный договор.
 
 
касается владелец договора залог обязан квартиры вправе арендной договоре az хозяина жилец хозяин месяца арендатора недвижимости договор суд дома расторжения

по теме:

в той же рубрике:



Общая площадь, залог, сроки расторжения договора, мелкий ремонт – по многим пунктам между владельцами недвижимости и арендаторами возникают правовые споры. А ведь их можно избежать, если внимательно читать текст заключаемого договора.

Сразу проверьте, точно ли прописана в договоре площадь жилья. Если фактически она оказывается меньше, арендатор вправе снизить квартплату или потребовать назад часть уплаченных денег (в течение полугода после заселения). Так решил Административный суд Мюнхена (AZ.: 424 C 10773/13) в ответ на иск квартиросъёмщицы, чьё жильё оказалось на 9 квадратных метров меньше заявленных 80. Если разница составляет более 10% общей площади – это повод для бессрочного расторжения договора со стороны арендатора. Обратите внимание: значение имеет только цифра, указанная в договоре, а не информация, озвученная маклером или указанная в газетном объявлении.

Стандартный договор в ФРГ бессрочен. Исключения составляют случаи, когда владелец недвижимости в обозримое время планирует капитальный ремонт или использование жилья для себя либо членов своей семьи. Такого рода поправки должны быть закреплены в договоре, в противном случае жилец не обязан выезжать по требованию хозяина дома. Что касается общих случаев расторжения договора, то для жильцов действует единое правило: выехать в течение трёх месяцев после подачи соответствующего заявления. А вот расторжение договора со стороны хозяина зависит от числа прожитых арендатором в его доме лет: те же три месяца – при сроке проживания до пяти лет, от пяти до восьми – шесть месяцев, от восьми до десяти – девять, свыше десяти – год.

Общепринятый в Германии размер залога за квартиру (Kaution) – трёхмесячная арендная плата «нетто» (без производственных расходов, Kaltmiete). По данным Немецкого союза арендаторов (Deutscher Mieterbund), владелец недвижимости не имеет права требовать всю сумму сразу, а обязан предоставить новому жильцу возможность выплатить залог частями, за три месяца. Для такого залога заводится специальный банковский счёт; деньги кладутся под проценты (под среднюю банковскую ставку, действующую на момент заключения договора). По окончании договорных отношений хозяин должен вернуть жильцу залог вместе с процентами (при условии, если из этих денег не будут вычтены задолженности арендатора по производственным расходам).

Ещё один нюанс, который должен быть прописан в арендном договоре, это оплата мелкого ремонта. Согласно правилам, существующим с 2001 года, расходы за многие мелкие поломки должен нести жилец. В частности, это касается приборов, которыми часто пользуются, например, регуляторов температуры батарей. Однако, как уточняют эксперты Союза арендаторов, это верно только для расходов в размере до 100 евро, и при общей сумме не более 8% от годовой квартплаты. Остальное обязан взять на себя хозяин дома.

Кое-что о правилах поведения в арендованной квартире. Владелец недвижимости не может запретить курение в жилом помещении, если это не закреплено изначальным текстом договора. Это постановил Земельный суд Штутгарта (AZ.: 16 S 137/92). Отменён судом и запрет на содержание животных. Кроме того, хозяин не имеет права предписывать, какие предметы жилец может или не может держать на балконе. При этом на установку маркизы или кошачьей страховочной сетки всё же нужно получить разрешение от домоуправления, а при выезде придётся их снять. Что касается цветочных горшков, вывешенных на наружной стороне балкона, тут возможна ссылка на решение Земельного суда Гамбурга (AZ.: 316 S 79/04), согласно которому горшки должны быть укреплены так, чтобы не представлять собой опасности для соседей и прохожих даже при сильном ветре.

Испрашивать разрешения хозяина нужно при любой попытке серьёзно изменить что-либо во внутреннем обустройстве квартиры. В большинстве случаев владелец дома не имеет ничего против замены коврового покрытия, кухонной плиты и даже всей встроенной кухни. Но тут действует общепринятое условие: на момент выезда арендатора квартира должна быть приведена в исходное состояние. Так что старую, «казённую» плиту придётся хранить в подвале на протяжении всего срока проживания.

А вот во внутренней перепланировке квартиры вам, скорее всего, откажут. Сносить стены нельзя в любом случае, а строить новые хоть и не запрещено, но крайне нежелательно – это, во-первых, меняет инвентаризационную схему квартиры (количество комнат), а во-вторых, чревато возникновением плесени, если в новой комнате отсутствует окно.

Хозяин дома вправе отказать и в запросе на возведение в подъезде пандуса для инвалидной коляски, если оный существенно затруднит передвижение остальным жильцам. В любом случае, запрос на постройку пандуса должен быть подан письменно. В письменной форме должен прийти и ответ из домоуправления.

Наконец, такой важный аспект, как внесение арендной платы. Согласно вердикту Земельного суда Берлина (AZ.: 65 S 213/13), хозяин не вправе бессрочно расторгнуть договор с жильцом за постоянное опоздание с платежами, если терпел их долгие годы. Такое решение было принято в связи с жалобой одной квартиросъёмщицы, которую хотел выселить за несвоевременную оплату новый владелец дома. Поскольку предыдущий хозяин не возражал против внесения арендной платы 15 числа календарного месяца, а не 3-го, как это принято повсеместно, суд признал выселение неправомерным.

Владимир Филимонов

№ 20, 2014. Дата публикации: 16.05.2014