наше отечество — русский язык
 
   
 
 
 
недвижимость
приобретение и продажа


Покупка жилья в Германии

Многие соотечественники, живущие в Германии, желают приобрести здесь недвижимость, то есть дом, часть дома или квартиру. Что же, помимо наличия денег и желания, нужно для приобретения «своих четырёх стен» в ФРГ? В нижеследующей статье мы рассмотрим подробности покупки квартиры, но многое в ней будет относиться и к покупке дома.
 
 
продажи купли расходы квартиры дома жилья покупатель договора новому книгу поземельную покупки покупателя договор покупке заключения ремонт германии рода стоимость

по теме:

в той же рубрике:



С чего начать?

Размышляя о приобретении квартиры, в первую очередь следует трезво оценить свои финансовые возможности, дабы сориентироваться в ценовой категории предполагаемой покупки. В этом могут оказать помощь интернет-порталы, посвящённые покупке недвижимости в Германии, например: www.immobilienscout24.de.

Изучая предложения продавцов квартир, стоит тщательно осмыслить как можно больше вариантов покупки, сопоставить цены продавцов – это поможет сориентироваться на рынке недвижимости. Потенциальному покупателю следует обратить внимание и на различные факторы, влияющие на цену квартиры в Германии. К таковым, в частности, относятся: расположение дома относительно центра, размер жилплощади, наличие капитального ремонта и мебели, возраст строения, наличие отопления. (Как правило, квартиры, в которых центральное отопление не предусмотрено, стоят дешевле. К сожалению, есть ещё немало квартир, отапливаемых газом или даже углем – в том числе и в городах.)

На цену дома (квартиры) влияют и особенности планировки дома (квартиры) в целом, то есть различные архитектурные и декоративные элементы.

Кто может помочь с поиском «четырёх стен»?

Покупатель квартиры, не уверенный в своих знаниях и навыках выбора необходимого жилья, может привлечь к делу эксперта (Immobiliengutachter). В ходе осмотра жилища эксперт грамотно проанализирует состояние оного и оценит его стоимость.

Расходы на услуги специалиста (Immobiliengutachter), который проведёт экспертизу потенциально приобретаемого вами жилья, непременно окупятся. Ведь, безусловно, профессионал качественнее может оценить многочисленные нюансы – например, новизну окон, крыши, качество побелки фасада, разного рода изъяны – нежели простой покупатель. Лучше «разориться» на эксперта, чем, сэкономив на его услугах, разориться уже без кавычек – заплатив большие деньги за привлекательное с виду, но содержащее многочисленные недостатки жильё.

Расходы на ремонт и санацию «пенат»

После покупки квартиры (при покупке дома подобные нюансы не возникают) жильцу предстоит нести ряд расходов, связанных с ремонтом и санацией объектов общего пользования. Разумеется, об этом лучше знать подробнее – ещё до покупки. Как и о точном размере квартиры или части дома.

Покупатель должен попросить у продавца документы, в которых зафиксированы все решения сообщества владельцев квартир – Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft. В этих решениях можно найти список уже проведённых и планируемых ремонтных работ и их стоимость.

Также потенциальному новому владельцу квартиры необходимо внимательно изучить «Декларацию о разделе» (Teilungserklärung), в которой чётко указывается площадь всего здания. Зная площадь квартиры, можно будет представить и ту часть расходов, которые будет нести новый владелец квартиры на ремонт и санацию объектов общего пользования.

Изучение указанных документов необходимо, чтобы лучше ориентироваться в том, во что реально могут вылиться затраты на покупку и, соответственно, иметь весомые аргументы в торгах с продавцом жилья о снижении цены. Или даже, если означенные расходы для вас критичны, вовсе отказаться от покупки именно этой квартиры.

Что стоит обсудить с будущими соседями?

С будущими соседями стоит обсудить некоторые вопросы совместного быта, которые также могут повлиять на ваш выбор будущего жилья.

Такими вопросами могут быть следующие. Когда планируется капитальный ремонт здания? Когда по плану будет проведена санация помещения? Какие проблемы наиболее часто возникают из-за изъянов жилища?

Разумеется, нелишним будет узнать и о наличии вблизи дома источников загрязнения (например, промышленных предприятий), расположении транспортной ветки, наличии либо отсутствии шума от транспорта, а также об инфраструктуре микрорайона.

Документы, подтверждающие покупку

При покупке квартиры в Германии обязательным документом является договор купли-продажи (Kaufvertrag). Он должен быть нотариально заверенным и подписан обеими сторонами.

В договоре купли-продажи прописываются права и обязанности сторон, а также указывается полная стоимость квартиры, включая налоги и сборы. Разумеется, не стоит соглашаться на разного рода устные сделки с сомнительными лицами: риск нарваться на мошенника очень велик, да и, к тому же, попытка уклониться от уплаты налогов может обернуться для покупателя уголовной ответственностью. Следует также учитывать, что договор в таком случае будет являться недействительным.

Помощь при оформлении документов

Дабы при заключении договора купли-продажи квартиры не попасть в неприятную ситуацию, стоит обратиться за квалифицированной юридической помощью. Каждый желающий приобрести квартиру в Германии может воспользоваться услугами адвокатов-специалистов по данному вопросу (среди них можно найти и русскоговорящих).

Адвокат поможет в точном толковании всех пунктов договора, а также даст консультацию по всем интересующим покупателя вопросам. К адвокату лучше всего обращаться ещё до нотариальной заверки договора. Следует также помнить о том, что расторжение договора купли-продажи в Германии – дело весьма сложное, а порой и невозможное. Помимо этого, подобная процедура может повлечь за собой огромные финансовые потери. Поэтому очень важно подойти к вопросу заключения договора с большой ответственностью и заранее предусмотреть все «подводные камни».

Нотариальная стадия купли-продажи

Купля-продажа квартиры подлежит обязательному нотариальному заверению.

Перед тем как заключить договор, необходимо ознакомиться (самостоятельно или с помощью нотариуса) с поземельной книгой (Grundbucheinsicht). В ней фиксируются все собственники квартиры (как актуальные, так и предыдущие), и, что особенно важно, различные обременения третьих лиц (например, задолженности по ипотеке). После того как поземельная книга изучена, стороны обычно встречаются у нотариуса. При этом приобрести квартиру в Германии можно и через представителя, для этого необходима лишь доверенность, которая также должна быть нотариально заверенной.

Когда квартира переходит к новому собственнику?

В ФРГ квартира переходит к новому собственнику только после внесения его имени в поземельную книгу, а вовсе не после заключения договора купли-продажи, как это обычно принято полагать.

Между заключением договора и внесением изменений в поземельную книгу может пройти определённый срок (до нескольких недель), и именно поэтому необходимо сразу после заключения договора внести в поземельную книгу пометку, которая указывает на приобретение квартиры новым собственником. Как правило, такая пометка в поземельную книгу вносится уже у нотариуса, при условии уплаты покупателем стоимости квартиры. Подобная пометка является своего рода гарантией безопасности покупателя. По истечении 4−8 недель, в зависимости от качества работы ведомств, в поземельную книгу вносится соответствующее изменение, и уже с этого момента покупатель становится полноправным собственником квартиры.

Михаил Язон

№ 16, 2014. Дата публикации: 18.04.2014