наше отечество — русский язык
 
   
 
 
 
недвижимость
приобретение и продажа


А был ли маклер? Был!

Маклерский гонорар в Германии велик, поэтому неудивительно, что покупатели задумываются о различных способах, позволяющих его не выплачивать. Нередки случаи, когда интересующийся жильём человек, найдя и осмотрев объект при помощи посредника, затем хочет вести дела напрямую с его владельцем. Разумно ли так делать?
 
 
напрямую маклерского договора продажи договором риелтора покупатели покупателя вознаграждение объект маклером помощи покупателю маклера гонорара жилья недвижимости уплаты гонорар

по теме:

в той же рубрике:



Величина маклерского гонорара

Размер гонорара, запрашиваемого маклером за оказанные на рынке недвижимости услуги, не урегулирован и не ограничен какими-либо законами или правилами. Обычно посредник получает за проданный объект 3-6% от его стоимости (в западных землях гонорар ниже, в бывших восточных выше).

Право на вознаграждение у маклера появляется после заключения договора с покупателем. Этот пункт часто вызывает разногласия, поскольку под договором многие подразумевают подписанное сторонами соглашение. Тем не менее § 652 Abs. 1 S. 1 BGB поясняет, что договор может быть не только письменным, но также устным или даже виртуальным. Отмечу, что просьба прислать информацию о продаваемой недвижимости (Expose) ещё не является устным договором, в то время как контакт покупателя с маклером после получения этой информации уже есть устный контракт и согласие потенциального покупатели с гонораром, обозначенным в описании или объявлении.

Осторожней, любители дармовщины!

Маклерский гонорар в Германии велик, поэтому неудивительно, что покупатели задумываются о различных способах, позволяющих «обойти» его. Нередки случаи, когда, найдя и осмотрев объект при помощи посредника, интересующиеся желают вести дела напрямую с владельцем. В ряде случаев хозяина недвижимости найти не трудно, и он не имеет ничего против продажи «напрямую». Но осторожно! В отличие от собственника жилья, который при таком повороте событий не рискует ничем (в его договоре с маклером обычно обозначено право самостоятельной продажи), покупателю грозят неприятности. Если маклер впоследствии обнаружит, что найденный им покупатель приобрёл объект в частном порядке, то потребует уплаты гонорара, и если дело дойдёт до суда, в абсолютном большинстве случаев будет поддержан служителями Фемиды.

Также ошибочно полагать, будто сделка, заключённая по истечении договора маклера с продавцом (таковые обычно заключаются на 6 месяцев), освобождает от уплаты маклерского гонорара. В данном случае играет роль лишь тот факт, что к сделке привели посреднические услуги агента по недвижимости, а не время вступления договора купли-продажи в законную силу (BGH NJW 66, 2008).

Как сесть на «хромую козу»?

Способов найти объект при помощи маклера, но при этом избежать выплаты гонорара не так и много. Среди них:

• покупка недвижимости партнёром или любым другим лицом, за исключением того, кто непосредственно имел дело с маклером. Такой вариант мыслим при гражданском браке. Однако если пару связывают официальные брачные узы, то покупка жилья на имя одного из супругов от уплаты гонорара не освободит.

• истечение не менее чем 1 года с момента контакта потенциального покупателя с маклером. По окончании этого срока претензии риелтора на вознаграждение «устаревают» (решение Bundesgerichtshof).

• существенные изменения условий сделки. То есть, покупатель приобретает иной «продукт», нежели предлагал маклер. К примеру, вместо покупки жилья берёт недвижимость в аренду или заключает с продавцом договор Mietkauf. Сразу оговорюсь, что колебания (в том числе и значительные) в стоимости объекта, как в одну, так и в другую сторону, не дают достаточных оснований полагать, будто предлагаемый продукт изменился.

Кстати, если показанный посредником объект уже был известен потенциальному покупателю (по информации от другого риелтора, из объявления и т. д.), то об этом необходимо известить маклера в письменной форме не позднее чем через две недели после просмотра.

Как видим, все указанные способы не слишком практичны. Более приемлемым вариантом представляется попытка поторговаться с маклером. Поскольку закон не определяет величину гонорара и не предписывает, кому именно оплачивать труды риелтора (продавцу, покупателю или обоим), то в данной области есть простор для «творчества». Договориться можно обо всём – от существенного снижения маклерского вознаграждения до его перенесения с покупателя на продавца (или наоборот). В регионах, где недвижимость продаётся не с той скоростью, как того хочется риелторам, последние обычно готовы к различного рода компромиссам.

Важно иметь в виду: при изменениях условий договора с маклером, сторонам необходимо запастись письменным подтверждением от него в том, что данные условия им приняты.



Павел Праздников

№ 21, 2011. Дата публикации: 27.05.2011