наше отечество — русский язык
 
   
 
 
 
недвижимость
права и обязанности

Если вас не пригласили

Насколько правомочно собрание, на которое не пригласили одного из членов жилищного сообщества? Будут ли действительны решения такого собрания? На этот вопрос недавно впервые ответил Федеральный верховный суд (решение BGH V ZR 235/11).
 
 
автоматически böswillig nichtig собранием действительны сделано суда приглашения извещён собрание суд предстоящем голосования отсутствие собрании собрания принятые умышленно недействительны сособственников

по теме:

в той же рубрике:



По мнению суда, ответ зависит от причины, по которой один из сособственников не был извещён о предстоящем собрании. Если это было сделано умышленно (böswillig), то все принятые таким собранием решения автоматически недействительны (nichtig)! И это понятно. Ведь отсутствие одного из сособственников может повлиять на исход голосования по рассмотренным на собрании вопросам: причём – не только из-за его собственного голоса, но и из-за того, что неприглашённый мог бы переубедить часть присутствующих.

А как обстоит дело, если приглашение не было послано просто по ошибке? Ведь эта непредумышленная оплошность всё равно сказалась на результатах голосования… И всё же суд решил: решения такого собрания – действительны! Но их (какие-то определённые, или все – скопом) пострадавший может отменить (anfechten), обратившись в суд и сославшись на отсутствие приглашения.

В обсуждаемом здесь случае отсутствие приглашения на собрание было непредумышленным, а месячный срок опротестования решений собрания успел истечь до обращения в суд. Поэтому принятые на собрании решения были признаны действительными.

Тимур Глухман

№ 12, 2013. Дата публикации: 22.03.2013
 
 
Снижение квартплаты жильцом
Если снимаемое жильё имеет существенные недостатки или не имеет обещанных свойств, жилец вправе до устранения недостатков платить не полную квартплату, а соразмерно сниженную. Об этом сказано в Гражданском законоуложении (BGB § 536). Подобное снижение квартплаты жильцом (Mietminderung) не требует предварительного разрешения суда или какого-либо ведомства. Необходимые предпосылки для законного снижения: недостатки носят существенный характер, возникли не по вине жильца и не были ему известны при вселении (либо были известны, но арендодатель обещал их устранить).
Одним из недостатков, часто ведущих к снижению квартплаты, является очень сильный шум (Lärm): из-за неожиданно плохой звукоизоляции, чрезмерно шумных соседей или проводимых поблизости строительно-ремонтных работ. Об обнаруженных недостатках жилец обязан незамедлительно известить арендодателя и дать ему соразмерный срок на устранение проблемы (это может быть ремонт, беседа с шумными соседями и так далее). Наличие вины арендодателя в появлении недостатков необязательно: плата снижается не из-за факта вины, а из-за несоответствия (или неполного соответствия) условий проживания общепринятым нормам или положениям договора.
В действительности наличие недостатков, обоснованность снижения платы и её величина часто становятся причиной судебных споров. В зависимости от характера проблемы, суды считают соразмерным снижение на определённый процент от квартплаты: вплоть до 100% при полной непригодности квартиры для проживания. При этом сумма снижения в евро вычисляется, исходя из квартплаты-брутто, включающей коммунальные и накладные расходы – указал Федеральный верховный суд (BGH XII ZR 225/03). Если помехой является шум, речь может обычно идти о 5% −20% от квартплаты-брутто.
Чрезмерное по величине сокращение квартплаты может в итоге привести к значительным материальным потерям (судебные издержки, компенсация ущерба арендодателю), а необоснованное – даже стать причиной выселения из-за задолженности по квартплате. Поэтому прежде чем снижать квартплату, следует посоветоваться со специалистами, например, в местном союзе квартиросъёмщиков (Mieterverein), или с адвокатом.