наше отечество — русский язык
 
   
 
 
 
жильё
права и обязанности

Выселение за неуплату

Предпосылки бессрочного одностороннего расторжения арендодателем договора найма из-за задолженности жильца по квартплате чётко прописаны в тексте закона (BGB § 543 Abs. 2 Nr. 3). Но этого нельзя сказать об обычном расторжении – с соблюдением сроков предупреждения. Требования здесь должны быть, по идее, менее жёсткими (как ни странно, отдельные юристы придерживаются другого мнения). Достаточно, чтобы задолженность по квартплате стала существенным нарушением договорных обязательств. Но сколько это будет в евро и центах? И как долго задолженность должна длиться – в днях, неделях или месяцах? Ясность в этот вопрос недавно внёс Федеральный суд (решение BGH VIII ZR 107/12).
 
 
договора указал bgb жильца арендодателем обязательств nr договорных закона требования задолженности квартплате abs расторжении предупреждения расторжения обычном величина задолженность суд

по теме:

в той же рубрике:



Федеральный суд подтвердил: для обычного расторжения договора арендодателем из-за задолженности жильца по квартплате необязательно, чтобы величина и продолжительность задолженности удовлетворяла требованиям при бессрочном (немедленном) расторжении. Соблюдая сроки предупреждения, арендодатель может расторгнуть договор и при менее значительной и продолжительной задолженности, чем указано в BGB § 543 Abs. 2 Nr. 3!

С другой стороны, суд указал, что нет оснований говорить о «существенном» нарушении договорных обязательств в смысле BGB § 573, если величина задолженности не превысила месячную сумму квартплаты, а сама задолженность успела просуществовать менее месяца. Тем самым, хотя бы отчасти, прояснились и «минимальные требования» к задолженности при обычном расторжении договора.

Помимо этого, суд указал, что для обычного расторжения договора из-за задолженности по недавно повышенной квартплате норма закона (BGB § 569 Abs. 3 Nr. 3), защищающая жильца от немедленного выселения после проигрыша в суде, не действует. Судьи сочли, что при обычном расторжении договора нет необходимости в подобной защите, так как арендатор был заблаговременно предупреждён.

Тимур Глухман

№ 12, 2013. Дата публикации: 22.03.2013
 
 
Расторжение договора аренды
Жилец вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды жилья (Mietvertrag) без указания причин – лишь с соблюдением предписанных законом сроков предупреждения арендодателя. А вот арендодатель всегда обязан указать причины одностороннего расторжения: идёт ли речь о бессрочном расторжении по важной причине (außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund; BGB § 543) или об обычном – с соблюдением сроков предупреждения (ordentliche Kündigung; BGB § 573). Такой причиной – в обоих случаях – может стать задолженность жильца по квартплате.
Для обычного расторжения задолженность по квартплате должна образоваться по вине жильца и являться «существенным нарушением» его договорных обязанностей (BGB § 573 Abs. 2 Nr. 1). Для бессрочного – необходимо (BGB § 543 Abs. 2 Nr. 3), чтобы неуплата всей (или значительной части) квартплаты произошла два раза подряд, либо чтобы задолженность по квартплате оставалась не ниже двухмесячной суммы в течение более чем двух месяцев. Значительной частью платы в вышеупомянутом смысле считается задолженность, превышающая сумму месячной квартплаты (BGB § 569 Abs. 3 Nr. 1).