наше отечество — русский язык
 
   
 
 
 
жильё
права и обязанности

Модернизация? Я против!

Обязан ли съёмщик терпеть работы по ремонту, улучшению и модернизации жилья? И если да, то в каких случаях?
 
 
abs сдатчик satz квартплаты отопление bgb квартиры прав съезжать найма съёмщик повышение модернизацией обязан состояние газовое ущемлением жилья ссылаться платы

по теме:

в той же рубрике:



Съёмщик обязан терпеть обычный ремонт, необходимый для поддержания жилья в порядке (BGB § 554 Abs. 1). К росту квартплаты подобный ремонт не ведёт.

Иначе выглядит ситуация с работами по улучшению жилья, увеличению жилплощади или экономии воды и тепла. Их следствием станет не только улучшение жилья (иногда мнимое), но и повышение квартплаты (Mieterhöhung, BGB § 559). Поэтому сдатчик квартиры обязан (BGB § 554 Abs. 3) заблаговременно известить жильца о подобных работах и ожидаемом повышении квартплаты, чтобы съёмщик мог воспользоваться правом бессрочного расторжения (außerordentliche Kündigung) договора найма. А не желающий съезжать съёмщик вправе не согласиться с модернизацией, чрезмерно ущемляющей его интересы (BGB § 554 Abs. 2 Satz 2). Ущемлением может быть, в частности, предстоящее повышение квартплаты (BGB § 554 Abs. 2 Satz 3). Съёмщик не может ссылаться на повышение платы (BGB § 554 Abs. 2 Satz 4), если модернизация ограничивается приведением жилья в состояние, считающееся «общепринятым» (allgemein üblich).

Федеральный верховный суд недавно укрепил позиции некоторых съёмщиков, не желающих ни съезжать, ни соглашаться с модернизацией (решение BGH VIII ZR 25/12). Речь шла о подключении квартиры к центральному отоплению. Съёмщик возражал против такого подключения, ссылаясь на связанное с ним повышение платы. Сдатчик, в свою очередь, утверждал, что при заключении договора найма (1989 год) квартира отапливалась печкой, а теперь приводится в «общепринятое» состояние и ссылка на повышение платы неуместна и недопустима. Жилец парировал тем, что уже давно (в 1991 году) – с согласия арендодателя и за свой собственный счёт – перевёл квартиру на газовое отопление, и она, тем самым, уже находится в «общепринятом» состоянии. Кто же прав?

По мнению суда, прав съёмщик: в том смысле, что сравнивать результат модернизации надо не со старой ситуацией (печное отопление), а с актуальным состоянием жилья (газовое отопление)! Поэтому съёмщик, в принципе, имеет право ссылаться на ожидаемое повышение квартплаты.

Окончательное решение в конкретном споре предстоит принять суду нижней инстанции, выяснив: идёт ли вообще речь об улучшении жилья (поможет ли центральное отопление экономить энергию – по сравнению с газовым) и – при положительном ответе – не является ли ожидаемое повышение квартплаты чрезмерным ущемлением интересов съёмщика.

Тимур Глухман

№ 51, 2012. Дата публикации: 21.12.2012
 
 
Жилищное сообщество
Многие собственники жилья (Wohnungseigentümer) – в особенности владельцы квартир – являются одновременно владельцами пая (сособственниками – Miteigentümer) в так называемом жилищном сообществе (Wohnungseigentümergemeinschaft; буквально – «сообщество собственников жилья»). Немецкое жилищное сообщество во многом похоже на советский жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Состоять оно может не только из квартир в одном или нескольких домах, но и из нескольких одноквартирных домов. Права и обязанности членов жилищных сообществ урегулированы, прежде всего, в особом Законе о жилищных сообществах (Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht; сокращённо – Wohnungseigentumsgesetz, WoEigG, или – WEG), а также в Гражданском законоуложении (например, BGB § 1008–1010).
Говорить о «своей» квартире (кладовке, гараже и так далее) члены сообщества могут лишь в том смысле (WEG § 1, § 5–6), что имеют исключительное право владения и пользования этими объектами (Sondereigentum), неразрывно связанное с их паем (Miteigentumsanteil). Но, в отличие от обычного владельца недвижимости, член сообщества не имеет, например, права разрушить свою собственность.
В совместной собственности сообщества (Gemeinschaftseigentum) находятся принадлежащие ему объекты общего пользования (например, лифт, лестничная клетка) и жизненно-важные элементы (крыша, межэтажные перекрытия, несущие стены и так далее) – даже если они полностью или частично находятся на территории «личной» квартиры (WEG § 5 Abs. 2). За ремонт совместной собственности отвечает сообщество в целом.