наше отечество — русский язык
 
   
 
 
 
жильё
права и обязанности


Собрание решает, а крыша всё течёт…

В какие сроки должно быть исполнено решение собрания жилищного сообщества о ремонте общей собственности, если без него невозможно нормально пользоваться квартирой одного из сособственников? На этот вопрос недавно впервые ответил Федеральный верховный суд (решение BGH V ZR 94/11): незамедлительно (unverzüglich).
 
 
abs жилищного квартиры силу рассмотренном собрание требовать ущерб просрочка непосредственно проводить указал ремонтников виновников ремонт суд сообщество сообщества собрания частичный

по теме:

в той же рубрике:



Суд рассмотрел иск владельца квартиры против жилищного сообщества, в состав которого входила квартира. Располагалась она на последнем этаже – под крышей, протекающей аж с 2007 года. Сначала собрание членов сообщества – вопреки мнению обследовавшего крышу специалиста – пыталось обойтись более дешёвым частичным ремонтом (Teilsanierung) крыши, что оказалось невозможным. Поэтому в ноябре 2009 собрание приняло решение о полном ремонте (vollständige Sanierung). Но даже это – весьма запоздалое – решение было исполнено намного позже,

По мнению суда, в сложившейся ситуации сообщество было обязано быстро провести необходимый неотложный ремонт, начав его как только решение собрания вступит в силу (mit dem Eintritt der Bestandskraft des Beschlusses). То есть (WEG § 46 Abs. 1) сразу по истечении месячного срока обжалования решений собраний в суде (Anfechtungsfrist). Начав ремонт позже, сообщество оказалось «в просрочке» (in Verzug) перед владельцем квартиры и обязано возместить ему понесённый с этого момента ущерб (Schaden).

В обсуждаемом решении суда содержатся ответы сразу на несколько важных в практическом плане вопросов. Прежде всего, с кого член жилищного сообщества вправе требовать возмещение ущерба в подобных случаях: непосредственно с самого сообщества или с управляющего, который – в силу закона (WEG § 27 Abs. 1) – был обязан исполнить решение собрания? Или, может, вообще с других виновников (например, с сособственников, противозаконно препятствовавших ремонту, с не справившихся с задачей ремонтников и так далее)? Теперь ясно, что можно требовать возмещение непосредственно с сообщества, предоставив ему самостоятельно взыскать понесённые убытки с реальных виновников (кем бы они ни были), которые, кстати, могут оказаться неплатёжеспособны.

Далее, просрочка обычно наступает только после предупреждения (Mahnung), судебного иска или иных действий со стороны заинтересованного лица (в приведённом случае – владельца квартиры). Почему всё это не потребовалось в данной ситуации? Суд указал, что по нормам Гражданского законоуложения (BGB § 286 Abs. 2 Nr. 4) в рассмотренном случае просрочка наступала сразу, поскольку сообщество давно владело всей необходимой информацией. Ещё в 2007 году оно узнало о протекающей крыше. Привлечённый сообществом эксперт указал в том же году, что крыша требует полного ремонта. Это обстоятельство было лишний раз подтверждено, когда ознакомившиеся с объектом ремонтники, в свою очередь, отказались проводить частичный ремонт ввиду его неэффективности.

Наконец, при нормальных обстоятельствах решения собрания – даже неотложные – проводятся в жизнь не сразу после их вступления в силу, а лишь после необходимого подготовительного периода (Vorbereitungszeitraum). Например, надо найти достаточно квалифицированных и не слишком дорогих ремонтников. В рассмотренном случае такие ремонтники были уже давно найдены и уже были знакомы с объектом: те самые, что ранее отказались проводить частичный ремонт!

Не ставился перед судом и, соответственно, остался открытым вопрос о том, можно ли было потребовать от сообщества компенсировать ущерб за более ранний период? Скажем, с момента, когда предыдущее собрание решило, вопреки экспертному заключению, проводить частичный ремонт вместо ремонта полного.

Тимур Глухман

№ 51, 2012. Дата публикации: 21.12.2012
 
 
Собрание сособственников
Высшим органом самоуправления сообщества является (WEG § 23) собрание сособственников (Wohnungseigentümerversammlung). Повседневное управление обеспечивают (WEG § 20) либо уполномоченные собранием сособственники, либо – назначенный им сторонний управляющий (Verwalter).
Собрание принимает решения голосованием. Собрание вправе принимать решения, если на нём представлены не менее половины паевых долей сообщества (WEG § 25 Abs. 3); в противном случае созывается повторное собрание с той же повесткой дня (WEG § 25 Abs. 4), которое вправе принимать решения, независимо от количества «присутствующих» паевых долей.