наше отечество — русский язык
 
   
 
 
 
недвижимость
приобретение и продажа


Спрашивали? Отвечаем!

ЧиК, рассматривая любую тему, стремится максимально подробно осветить её. Если же подчас случается, что у вас появляются вопросы, журналисты «Что и Как» возвращаются к былым публикациям. И, не имея по закону права консультировать читателей, предоставляют им дополнительную информацию к размышлению.
 
 
недвижимости зависимости посредником деньги сделке покупателей продать продажи договора маклер гонорар объекта продаже продавец договор купли маклера покупателя покупатель объект

по теме:

в той же рубрике:



Благодарна вам за серию публикаций, посвящённых недвижимости. Хотелось бы, чтобы вы осветили мой вопрос, который, возможно, актуален для многих. Ситуация такова: я родом из Украины, живу в ФРГ уже 15 лет, хочу продать дом, оставшийся мне по наследству, и переехать к дочери в одну из стран ЕС. Встретилась с несколькими маклерами, но каждый их договор вызывает у меня сомнения. Я боюсь потерять и дом, и деньги. Что вы мне можете посоветовать?

Елена



Спешим вас сразу успокоить – опасность потерять и дом, и деньги при продаже недвижимости в Германии стремится к нулю. Чтобы вы смогли наглядно представить себе процесс перехода недвижимости от одного владельца к другому, расскажем вам о некоторых нюансах.

Итак, маклер по продаже недвижимости. Его услугами может воспользоваться тот, кто желает приобрести или продать объект. Поскольку вас интересует продажа, остановимся на ней.

Договор продавца и маклера бывает двух разновидностей: общий (allgemein) и эксклюзивный (Makleralleinauftrag, exklusiv). При наличии общего договора за продавцом сохраняется право продавать свой объект параллельно с маклером, равно как и подключать к работе других посредников. При эксклюзивном договоре продавец лишается этой опции. То есть, на протяжении всего времени, утверждённого контрактом (обычно 6 месяцев), маклер наделён единоличным правом продажи объекта.

Положительные стороны общего договора: независимость и свобода самостоятельных действий по поиску покупателей. Отрицательная сторона: мотивация маклера к активной деятельности несколько занижена, в ряде случаев он предпочитает пассивно ждать покупателя, не очень разоряясь на рекламе и продвижении объекта. При условии, что и продавец не отличается активностью, отчуждение объекта может затянуться.

Положительные стороны единоличного договора: маклер в официальном порядке обязан прилагать все возможные усилия по продаже объекта, он работает в полную силу и не жалеет средств на рекламу. Отрицательная сторона: владелец «приговорён» к бездействию ровно до дня истечения договорных обязательств, обойти маклера и продать объект в частном порядке уже невозможно.

Далее. Кто платит маклеру? Право на существование имеет любая модель оплаты. Вне зависимости от того, кто подписал контракт, работу посредника могут оплачивать продавец, покупатель, а также обе стороны в равных или неравных частях. В ФРГ маклера традиционно оплачивает покупатель (в России, напротив, чаще продавец). Величина маклерского вознаграждения варьируется в зависимости от федеральной земли: там, где недвижимость дороже, гонорар ниже и, наоборот, дешёвая недвижимость – высокий гонорар. В общем и целом, маклерский гонорар может составлять максимально до 7% от стоимости объекта плюс налог на добавленную стоимость (19% от суммы вознаграждения). Если стороны, участвующие в сделке, делят гонорар, то доля каждого участника не должна превышать 3% плюс налог на добавленную стоимость.

Следующий важный аспект: все маклерские услуги оплачиваются по достижении цели, то есть – по факту произошедшего перехода собственности. Если в договор включены какие-либо предоплаты (почтовые расходы, бензин и т.д.) или компенсации за потраченное время и усилия на случай неуспеха, подписывать его однозначно не следует. «Неудачливый» маклер не имеет права как на гонорар, так и на любые компенсации.

А теперь попробуем встать на место покупателя, которому положено расплачиваться с посредником. Речь идёт о весьма ощутимой сумме, при расставании с которой у покупателя возникает чувство, будто он платит очень большие деньги «ни за что». Логично, что среди тех, кто интересуется недвижимостью, наибольшим спросом пользуются предложения без посредников. Особенно велико разочарование покупателя, когда ему становится ясно, что хозяин объекта имел право продавать сам, но теперь между ними находится маклер, груз оплаты которого ляжет на плечи нового собственника. На этом этапе нередко возникают сложности. Например, кто-то из покупателей наотрез отказывается от уплаты гонорара, и при отсутствии альтернативных вариантов и других покупателей, продавец вынужден сам расплачиваться с риелтором или же откладывать сделку до прихода следующих заинтересованных лиц.

В связи с этим, мы рекомендуем сначала попытаться найти покупателя самостоятельно, оставив обращение к маклеру в качестве запасного варианта. Возможностей продвижения своего объекта у владельца не так уж и мало. Объявления в местных газетах, а также на общегерманских порталах недвижимости www.immobilienscout24.de, www.immowelt.de, www.immonet.de и др. сегодня может разместить каждый. Некоторые порталы предлагают поэтапную помощь в составлении и размещении объявления о продаже. От вас потребуются привлекательное описание недвижимости и несколько выигрышных фотографий. Кроме этого, необходимо собрать всю имеющуюся документацию на объект, она пригодится при общении с серьёзно настроенными покупателями. Отсутствие маклерского гонорара (provisionsfrei) в объявлениях о продаже является несомненным плюсом.

Кстати, опытные продавцы рекомендуют провести перед показом дома или квартиры небольшой косметический ремонт. Такие мелочи, как выцветшая краска, пришедшие в негодность силиконовые швы, неработающие выключатели или сломанные дверные ручки способны существенно подпортить впечатление о предлагаемом объекте.

Не стоит полагать, что самостоятельная продажа представляет риск для продавца. Маклер является всего лишь посредником для поиска покупателя и не несёт ответственности за правильность составления договора купли-продажи, а также за соблюдение интересов обеих сторон при сделке. Закон предписывает ему ответственность лишь за то, что он публикует в своих объявлениях о продаже недвижимости.

Правовая и юридическая часть сделки – это работа нотариуса, у которого происходит регистрация договора купли-продажи вне зависимости от того, как был найден покупатель – с помощью маклера или нет.

Таким образом, основным и важнейшим документом при продаже дома (квартиры) служит не контракт с посредником по поиску покупателя, а непосредственно договор купли-продажи, к которому посредники не имеют никакого отношения. Перед нотариальным актом у вас будет возможность в течение 14 дней внимательно изучить документ. В качестве дополнительной подстраховки можно проверить его у опытного в делах недвижимости юриста.

Разумеется, нотариус также является независимым юридическим лицом и перед приданием сделке законной силы обязан проверить соблюдение интересов обеих сторон. За безупречность договора купли-продажи нотариус несёт ответственность перед законом. В случае возникновения у вас вопросов при изучении проекта договора, а также в день его заключения, нотариусу можно и нужно задавать любые вопросы. В день подписания он зачитывает договор вслух, комментируя те или иные его пункты.

В случае если продавец или покупатель недостаточно владеют немецким языком, на сделке отчуждения недвижимости должен присутствовать переводчик.

№ 48, 2012. Дата публикации: 30.11.2012