наше отечество — русский язык
 
   
 
 
 
недвижимость
права и обязанности


Набег «жилищной саранчи»

Они подобны древним конникам Батыя: легки на подъём, не отягощены моралью, не ведают жалости к тем, кто дал им приют, и оставляют позади себя лишь разгром, опустошения да слёзы разорённых ими людей. Они многочисленны и вредны, словно саранча. Они – те, кого немецкая пресса именует «съёмщиками-кочевниками» (Mietnomaden), – ещё в момент подписания договора найма (Mietvertrag) знают, что не будут оплачивать оговорённую квартплату (Miete), а, когда их выселят, переедут в другое жильё, неся неисчислимые беды новым, пока ещё ничего не подозревающим, арендодателям. Увы, с сегодняшними «кочевниками от недвижимости» – в отличие от полчищ Батыя, – не совладать посредством мощных крепостных стен. Новые времена требуют современных способов борьбы с теми, кто в масштабах страны наносит арендодателям миллиардные ущербы. Как сражаться с бессовестной «жилищной саранчой», а ещё лучше – избежать её заселения?
 
 
квартплате залога неплатежей расторжение задолженности жильца иска выселении иск жилья договора выселения дело суд право жилец предупреждение недвижимости справку кочевники

по теме:

в той же рубрике:



Не слишком ли вас громко нарекли?

Конечно, журналисты ради красного словца готовы на многое, но, с точки зрения Фемиды, термин «кочевники», придуманный «акулами пера», – юридически ничтожен. Так что, любезные «последователи монгольских завоевателей», вас слишком громко нарекли.

С позиций закона, речь в данном случае идёт просто-напросто об одной из форм мошенничества (Betrug). Мошенничества, заключающегося в преднамеренном неплатеже (или неполном и запоздалом платеже) квартплаты. Поэтому, если уж именовать упомянутую публику корректно с точки зрения юриспруденции, то правильнее говорить – мошенники (Betrüger). Ещё точнее – «мошенники в сфере неплатежей за аренду жилья» (Entmiet­betrüger).

Как бы то ни было, но суть – не в названии, а в том, что эти кочевые неплательщики стали подлинным бичом арендодателей. Так, по оценке защитников владельцев недвижимости из агентства «Haus und Grund», ежегодно в ФРГ происходит не менее 12–15 тысяч случаев подобного жульничества. Но, видимо, реальная цифра – в разы выше: 12–15 тысяч мошенничеств известны лишь одному агентству, а точными сведениями о количестве разорённых «жилищной саранчой» владельцев недвижимости не располагает никто.

«Не виноватые мы!»

Казалось бы, какие особые проблемы могут создавать такие жулики? Известно ведь: едва задолженность достигнет величины двухмесячной квартплаты, как сдатчик жилья (Vermieter) тотчас получает право расторгнуть арендный договор (Mietvertrag) и потребовать выезда недобросовестных жильцов в двухнедельный срок.

Однако на деле всё оказывается не так просто…

Как правило, арендаторы-«кочевники» добровольно выезжать не хотят, а своими силами владелец жилья не только не имеет права выдворить «окопавшихся» мошенников, но даже – без согласия таковых – сменить замок или просто посмотреть, что происходит в принадлежащей ему квартире. Холодную воду, отопление, электричество владелец жилья тоже не вправе самовольно отключить за неуплату. А если он начнёт самоуправствовать, «кочевники» – как и любые другие жильцы – получат право обратиться за защитой в полицию. Либо – при отключении воды или света – в суд. И тут окажется, что закон на их стороне.

Особо подчеркнём: принудительно выселить жильца вправе только судебный исполнитель – по вступившему в силу решению суда, до принятия которого, как правило, проходят долгие месяцы. Да и оплачивать услуги адвоката, суда и судебного исполнителя придётся пострадавшей стороне – владельцу квартиры или дома. Конечно, в теории он может впоследствии потребовать возмещения указанных расходов, других убытков и недополученной квартплаты с «кочевников». Но вся беда в том, что с них зачастую уже нечего взять: такая публика или в долгах «выше крыши», или получает социальное пособие, хотя при вселении в будущее «кочевье» ведёт себя нередко с апломбом, достойным миллионера.

Итак, мы видим, что с «мошенников в сфере неплатежей за аренду жилья», и взять-то нечего, и к «кочевью» их трудно подступиться, но – более того – многие из них, окопавшись в арендованном жилье, не просто тянут время, а… сами переходят в контрнаступление на арендодателя, испытывающего от столь вопиющей наглости шок. Излюбленный мотив такой контратаки: оплата не производилась не «просто так», а, скажем, в связи с большими недостатками снимаемого жилья, дескать, выявленными лишь после вселения. А дальше – пока суд да дело, и пока первый примется за второе, распознав циничную ложь «пострадавших съёмщиков», – хозяин жилья потеряет время и деньги. Благо, если не душевное здоровье и психическое равновесие. Ведь если дело в одном суде закончилось не в пользу агрессивных «кочевников», они нередко опротестовывают решение в вышестоящей инстанции.

Тактика «выжженного жилья»

Итак, контратака на безутешного владельца жилья произведена. Решение, принятое не в пользу «саранчи», ею опротестовано. Теперь, живя «на халяву» в чужом доме (квартире), эти безжалостные «коллеги Батыя» начинают опустошать и разрушать его.

Владельцы недвижимости, побывавшие в таких переделках, на собственном опыте знают: нередко после выселения «зажившихся» мошенников – после выселения, воспринимаемого в качестве победы! – выясняется, что праздновать рано. Жильё «профессионально» доведено мошенниками до такого состояния, что ему потребен основательный ремонт. Помимо этого, «кочевники» – словно в старозаветные времена набегов, – оставляют за собой «курганы» мусора и нечистот. И вывоз этих «курганов» придётся либо осуществлять самому «победителю», либо оплачивать его за свой счёт.

Трудно поверить, но известен случай, когда циничный мошенник незадолго до выселения потребовал от владельца жилья… выкуп. Заплатишь, дескать, несколько тысяч евро, и оставлю твою квартиру в нормальном состоянии, а не заплатишь – проблемы твои. Арендодатель оказался принципиальным (и не богатым), от «сделки» отказался. В итоге получил «убитую» квартиру, в которой разъярённый «кочевник» уничтожил даже сантехнику. Само собой, тут немецкая Фемида встрепенулась: за вымогательство и умышленную порчу чужого имущества негодяй сел в тюрьму. Но вся проблема в том, что, во-первых, «отсидка» злоумышленника вряд ли возместит арендодателю затрату нервных клеток, и, во-вторых, в том, что подавляющее большинство «кочевников» поганят жильё даже вроде бы не специально. Такой уж, дескать, у них «образ жизни» – ну, а за него в ФРГ не сажают в тюрьму.

Действенность превентивных мер

Лучше всего, принимая решение о том, впустить ли в квартиру (дом) жильца, действовать на упреждение. Следовать нехитрым правилам и не верить никому на слово, учитывая, что «кочевники-профессионалы», в основном, люди, хорошо знающие психологию своих жертв.

Во-первых, не стесняйтесь ещё до подписания договора о сдаче внаём жилья (Miet­vertrag) потребовать от будущих жильцов документального подтверждения их семейного положения, величины и источника доходов, а также наличия гражданства или вида на жительство.

Во-вторых, найдите время, чтобы узнать жилищную и кредитную предысторию будущего жильца.

Дабы «во-первых» и «во-вторых» обрели официальную основу, требуйте от соискателя жилплощади предъявления определённых (а не предлагаемых, возможно, им самим) документов:

  • справку работодателя о зарплате (Gehalts­nachweis­beschei­nigung vom Arbeitgeber);
  • справку предыдущего арендодателя об отсутствии задолженности по квартплате (Miet­schulden­frei­heits­beschei­nigung vom Vorvermieter),
  • справку о платёжеспособности (Bonitäts­auskunft): например, справку (Schufa-Selbst­auskunft) из единого реестра должников (Schufa)
Требуйте предъявить вам оригиналы, а не копии. Не постесняйтесь позвонить или написать работодателю «претендента на хоромы» (или в ведомство, выплачивающее ему пособие), а также его прежнему арендодателю. Всякий раз просите подтвердить сведения, поступившие вам от потенциального жильца. (Ни в коем случае не подписывайте договор сдачи внаём жилья, пока не получите всех запрошенных вами подтверждений!)

Отметим: работодатель (или ведомство, выплачивающее пособие) и представители единого реестра должников обязаны дать потенциальному жильцу искомые справки, а прежний сдатчик жилья – нет. И всё же попытка не пытка: попробуйте побеседовать с ним хотя бы по телефону. Нет справки? Не состоялось телефонной беседы? Что ж, тогда лучше проявить повышенную бдительность и, при наличии малейших подозрений, отказать кандидату на вселение.

В иных случаях стоит даже пойти на определённые затраты и с согласия соискателя жилья навести за свой счёт справки о его кредитной предыстории (например, в том же реестре должников).

Вслед за справками – залог

Увы, и ворох справок не даст вам стопроцентной гарантии от беды: в конце концов, вчера ещё вполне лояльный квартиросъёмщик мог сегодня выродиться в «кочевника» (скажем, лишившись работы). Поэтому оговорите в договоре о сдаче жилья внаём необходимость внесения залога (Kaution) в размере до трёх месячных плат за аренду. Такое право у вас есть. И пусть нельзя настаивать на выплате всей суммы залога перед вселением – жилец по закону имеет право вносить залог в три приёма, – дождитесь хотя бы первого взноса в счёт залога, а потом уж передавайте ключи (такой порядок вещей тоже следует оговорить в упомянутом договоре).

Если впоследствии выяснится, что жилец недобросовестен в плане оплаты жилья, начинайте действовать незамедлительно, не рассчитывая, что в нём пробудится совесть, или что у него улучшится финансовая ситуация. Помните: бессрочное расторжение (frist­lose Kündigung) означенного договора возможно не только в связи с двухмесячной задолженностью по квартплате, но также из-за неполного (или несвоевременного) внесения залога или из-за подачи жильцом неверных сведений перед заключением договора.

Любую задолженность (или просрочку) по квартплате требуйте гасить немедленно. Соответствующее письменное предупреждение (Abmahnungs­schreiben) лучше передать жильцу лично или с курьером. И не стоит тянуть с ним!

По закону жилец обязан в течение двух недель после бессрочного расторжения договора освободить помещение. Причём юристы рекомендуют одновременно с предпринятым бессрочным расторжением объявить задолжавшему жильцу и о дополнительном обычном расторжении (zusätzliche ordentliche Kündigung). Тут всё дело в том, что уплата накопившейся задолженности по квартплате сделает бессрочное расторжение договора недействительным (решение II ZR 6/04 Верховного федерального суда – BGH). Тогда-то и пригодится дополнительное обычное расторжение договора найма: оно, по истечении оговорённого законом срока (например, для не слишком давнего жильца – три месяца), позволит максимально быстро избавиться как от ненадёжного жильца, так и от его будущих неплатежей.

Жёсткость, натиск, быстрота!

Желаете действовать ещё жёстче? Что ж, извольте. К примеру, при наличии достаточных оснований можно обратиться в прокуратуру (Staats­anwalt­schaft) с заявлением (Straf­anzeige) о преднамеренном мошенничестве (Betrug) со стороны жильца.

Если же, несмотря на вступившее в законную силу расторжение договора найма, жилец отказывается выехать из квартиры, вам придётся обратиться в суд с иском о выселении (Räumungs­klage). Такой иск – недешёвое удовольствие, но тянуть с ним не стоит: каждый день отсрочки лишь увеличивает ваши убытки из-за неплатежей.

Отметим: если жилец попробует затянуть дело по вашему иску – скажем, заявив, что неуплата связана с недостатками (Mängel) снимаемого им жилья (допустим, с появлением плесени), – то суд обязан проверить справедливость подобного заявления.

Следует подумать и о взыскании по суду накопившейся задолженности по квартплате. Такой иск (Zahlungs­klage wegen Miet­rückständen) можно подать одновременно с иском о выселении жильца. Однако, в отличие от иска о выселении, иск о задолженности по квартплате имеет смысл только тогда, когда у жильца есть доходы, на которые можно наложить арест (или имущество, которое можно продать с молотка). В противном случае вы лишь потратите деньги на дополнительные судебные пошлины. Зато если у жильца есть доходы и имущество, то возместить понесённые убытки даже проще, чем добиться выселения.

Дела по обоим упомянутым нами искам могут рассматриваться судами параллельно и независимо друг от друга, поскольку речь в них идёт о разных вещах.

Помимо иска о задолженности по квартплате, взысканию таковой может способствовать упрощённая процедура – предупреждение должника через суд (Mahn­verfahren). Однако упомянутое предупреждение – палка о двух концах. Так, если жилец не выдвинет формальных возражений против ваших финансовых требований (или сделает это с опозданием), предупреждение через суд окажется действенным. Но если он возразит против ваших требований, то время, затраченное на рассмотрение вашего предупреждения судом, окажется потраченным зря, и для реализации финансовых требований придётся всё же подавать иск о взыскании по суду накопившейся задолженности по квартплате.

Отметим: рассмотрение иска о выселении, в отличие от рассмотрения иска о взыскании задолженности, может и затянуться дольше, и обойтись дороже. Если нет реальных шансов взыскать с недобросовестного жильца задолженность по квартплате и судебные издержки, то следует подумать хотя бы о минимизации убытков в рамках внесудебной договорённости о выселении (Räumungsvergleich). Обычно смысл такой договорённости состоит в том, что жилец соглашается добровольно выехать из помещения, а арендодатель «прощает» ему задолженность по квартплате и даже платит «отступные» (Abstandssumme) – лишь бы избавиться от «жилищной саранчи».

Яков Лактер

№ 43, 2012. Дата публикации: 26.10.2012
 
 
Наша справка
Типичный «набег» жуликов-«кочевников» обходится владельцу жилья в 25–30 тысяч евро. Особенно губительно нашествие «саранчи» для частных владельцев жилья, не имеющих достаточных финансовых резервов.