недвижимость
приобретение и продажа |
|
недвижимости verfahren м площадью продажу ertrags стоимости хозяин wert южной участок покупатель vergleichs участка зрения означает цена оценку выставил части по теме: Дача – дело личное (380) Мнение специалиста (350) Дом преткновения (270) Время выбирать «фазенду» (260) Хороша квартирка, но… (260)
в той же рубрике: |
||||||
Термин Vergleichswertverfahren, в соответствии с §§ 15, 16 «Закона о порядке установления стоимости недвижимости» (Immobilienwertermittlungsverordnung, ImmoWert V), означает сравнительную оценку участка с точки зрения его размещения, транспортной инфраструктуры (дорожного развития, возможности подъездов к участку, и так далее), доказывающую соответствие цены участка этому показателю. В этой связи рассматривают: размер участка (Grundstückgroße); особые условия, в том числе ограничения по строительным показателям, занесённые в Земельную книгу (Lasten und Beschränkungen in Grundbuch); размещение участка и обеспечение его энергоресурсами, подъездными путями и т. д. (Lage, Schnitt, Ausstattung); готовность участка и местности к проведению строительных работ (Baureife, Erschließungszustand); строение почвы, уровень подземных вод (Bodenbeschaffen). Пример 1: В северной части города N незастроенные участки средней площадью 400 кв. м продаются за 400 000 €; показатель Vergleichswertverfahren для южной части города N равен 0,8; это означает, что за 400 000 € в южной части города N можно купить участок средней площадью 320 кв. м. И наоборот, если хозяин выставил на продажу участок площадью 320 кв. м в южной части города N за 450 000 €, то покупатель вправе доказывать, что цена завышена. Термин Ertragswertverfahren, в соответствии с §§ 1 – 20 ImmoWertV (последнее изменение от 24.12.2008), означает оценку земельного участка с точки зрения его возможного использования (например, добычи полезных ископаемых, получения новых источников энергии, и т. д.), градостроительных перспектив, известных на момент оценки участка; рыночной ситуации, длительности использования (n), размера налога на недвижимость (i). Пример 2: Хозяин выставил на продажу участок земли со строением на нём и просит 250 000 €. Покупатель обратился за помощью к эксперту, и тот произвёл расчёт объективной цены, исходя из следующих показателей: стоимость участка земли – 100 000 €; годовой доход (Jahresrohertrag) от строений, стоящих на нём – 15 000 € (при i = 5,0%, n = 50 лет); ориентировочная оценка стоимости строения в целом (Gebäudeertragswert) – 127 820 €. Итого, определённая по утверждённым формулам (Allgemeine Ertragswertformel) ориентировочная оценка участка со строением (Grundstücksertragswert) составляет 227 820 €; таким образом, хозяин участка выставил цену, завышенную более чем на 20 000 €. Термин Sachwertverfahren, в соответствии с §§ 21 – 23 ImmoWertV, означает предварительную оценку недвижимости (vorläufiger Sachwert) с точки зрения затратного (амортизационного) подхода. Пример 3: На продажу выставлен участок площадью 600 кв. м с одноэтажным домом (стоимостью 215 000 €) за 360 000 евро. Оценим, насколько эта цена соответствует рыночной стоимости. Дом рассчитан на срок службы 80 лет и введён в эксплуатацию 9 лет назад. Это означает, что его амортизационная стоимость (Alterswertminderung) уменьшилась на 11,25% (9 лет: 80 лет х 100% = 11,25%), или на 24 188 €, и составляет теперь 190 812 €. Цена 1 кв. м площади участка в данной местности равна 240 €, то есть, вся площадь участка стоит 144 000 €. Суммируем эти цифры (190812+144000=334812€) и получаем, что заявленная хозяином цена превышает расчётную (vorläufiger Sachwert) почти на 25 000 €. Владимир Федотов
№ 38, 2012. Дата публикации: 21.09.2012
|