наше отечество — русский язык
  
   
 
№
 
 
недвижимость
приобретение и продажа


Оценка стоимости земельного участка
Первое, о чём думает каждый покупатель недвижимости, – как бы не промахнуться с ценой. В сопроводительных документах к продаваемым земельным участкам обычно фигурируют несколько категорий стоимости. Не разобравшись что к чему, нечего, как говориться, и огород городить. Рассмотрим три стоимостных категории потенциальной покупки и поясним каждую из них на конкретном примере.
 
 
недвижимости verfahren м площадью продажу ertrags стоимости хозяин wert южной участок покупатель vergleichs участка зрения означает цена оценку выставил части

по теме:

в той же рубрике:

Существует три немецких термина, обозначающих разные параметры оценки стоимости того или иного земельного участка – Vergleichs­wertverfahren, Ertragswert­ver­fahren, Sach­wert­verfahren. Разберёмся в каждом из них.

Термин Vergleichs­wert­verfahren, в соответствии с §§ 15, 16 «Закона о порядке установления стоимости недвижимости» (Immo­bilien­wert­ermit­tlungs­verordnung, ImmoWert V), означает сравнительную оценку участка с точки зрения его размещения, транспортной инфраструктуры (дорожного развития, возможности подъездов к участку, и так далее), доказывающую соответствие цены участка этому показателю.

В этой связи рассматривают: размер участка (Grundstückgroße); особые условия, в том числе ограничения по строительным показателям, занесённые в Земельную книгу (Lasten und Beschränkungen in Grundbuch); размещение участка и обеспечение его энергоресурсами, подъездными путями и т. д. (Lage, Schnitt, Aus­stat­tung); готовность участка и местности к проведению строительных работ (Baureife, Erschließungs­zustand); строение почвы, уровень подземных вод (Bodenbeschaffen).

Пример 1: В северной части города N незастроенные участки средней площадью 400 кв. м продаются за 400 000 €; показатель Vergleichs­wert­verfahren для южной части города N равен 0,8; это означает, что за 400 000 € в южной части города N можно купить участок средней площадью 320 кв. м. И наоборот, если хозяин выставил на продажу участок площадью 320 кв. м в южной части города N за 450 000 €, то покупатель вправе доказывать, что цена завышена.

Термин Ertrags­wert­verfahren, в соответствии с §§ 1 – 20 ImmoWertV (последнее изменение от 24.12.2008), означает оценку земельного участка с точки зрения его возможного использования (например, добычи полезных ископаемых, получения новых источников энергии, и т. д.), градостроительных перспектив, известных на момент оценки участка; рыночной ситуации, длительности использования (n), размера налога на недвижимость (i).

Пример 2: Хозяин выставил на продажу участок земли со строением на нём и просит 250 000 €. Покупатель обратился за помощью к эксперту, и тот произвёл расчёт объективной цены, исходя из следующих показателей: стоимость участка земли – 100 000 €; годовой доход (Jahres­roh­ertrag) от строений, стоящих на нём – 15 000 € (при i = 5,0%, n = 50 лет); ориентировочная оценка стоимости строения в целом (Gebäude­ertrags­wert) – 127 820 €. Итого, определённая по утверждённым формулам (Allge­meine Ertrags­wert­formel) ориентировочная оценка участка со строением (Grund­stücks­ertrags­wert) составляет 227 820 €; таким образом, хозяин участка выставил цену, завышенную более чем на 20 000 €.

Термин Sach­wert­verfahren, в соответствии с §§ 21 – 23 ImmoWertV, означает предварительную оценку недвижимости (vor­läufiger Sach­wert) с точки зрения затратного (амортизационного) подхода.

Пример 3: На продажу выставлен участок площадью 600 кв. м с одноэтажным домом (стоимостью 215 000 €) за 360 000 евро. Оценим, насколько эта цена соответствует рыночной стоимости. Дом рассчитан на срок службы 80 лет и введён в эксплуатацию 9 лет назад. Это означает, что его амортизационная стоимость (Alters­wertminderung) уменьшилась на 11,25% (9 лет: 80 лет х 100% = 11,25%), или на 24 188 €, и составляет теперь 190 812 €. Цена 1 кв. м площади участка в данной местности равна 240 €, то есть, вся площадь участка стоит 144 000 €. Суммируем эти цифры (190812+144000=334812€) и получаем, что заявленная хозяином цена превышает расчётную (vorläufiger Sachwert) почти на 25 000 €.

Владимир Федотов

№ 38, 2012. Дата публикации: 21.09.2012
 
 
Наша справка
Полная стоимость земельного участка складывается из его продажной цены (определённой, например, в соответствии с Preis nach Sachwertverfahren), налога в размере 3,5–5,0% (Grunderwerbsteuer), оплаты услуг нотариуса (1–2%) и маклеров (3,5–7,0%). Формально, от услуг маклера можно отказаться, но практически это трудно, ибо почти все выгодные предложения находятся в руках посредников. Поэтому минимальные «накрутки» на продажную стоимость участка составляют 8%.