наше отечество — русский язык
 
   
 
 
 
недвижимость
приобретение и продажа


По две стены на каждого

Желание многих пар жить вместе, но не принимая на себя обязательств, неизбежных в официальном браке, достойно понимания. Однако гражданским супругам всё равно нужно задумываться о правовых нюансах своих отношений, особенно когда речь идёт о такой серьёзной теме, как покупка совместной недвижимости.
 
 
недвижимости товарищество gbr другого смерти приобретают расставания квартиры книгу арендной платы жильё гражданского партнёра долю вариант недвижимость квартиру земельную образование

по теме:

в той же рубрике:



Преамбула

Будь то «настоящий» брак или нет – партнёрам нельзя сбрасывать со счетов возможность расставания в дальнейшем. Слишком многое будет поставлено на карту: например, в случае, когда гражданские супруги совместно приобретают жильё, которое один из них однажды – не приведи господи – вынужден будет покинуть. Если совместное владение жильём в неофициальном партнёрстве не узаконено как надо, могут возникнуть проблемы, в решении которых не поможет и самый опытный адвокат. Поэтому необходимо изначально обо всем договориться и найти достойные альтернативы неразберихе с собственностью.

Вариант № 1:

владельцем квартиры является один из партнёров

Такой вариант справедлив, если кто-то один целиком вкладывается в покупку недвижимости. Но тогда, по логике, нельзя требовать от другого участия в выплате по кредитам, даже опосредованного (то есть, когда заодно и ему приходится потуже «затянуть пояс» ради единоличной собственности гражданского супруга). Несправедливо будет делить также расходы по оплате ремонта, во всяком случае, выходящего за рамки того, который обычно ложится на плечи съёмщика квартиры.

Избежать финансовых разногласий в таком варианте лучше всего путём оплаты вторым партнёром определённой суммы за аренду им жилплощади у гражданского мужа или жены. Сумма должна составлять половину принятой арендной платы за подобное жильё. Выплаты, конечно, должны быть документированы.

Допустим, что партнёр, не являющийся владельцем квартиры (дома), тем не менее, вкладывает заметно больше, чем составляла бы половина арендной платы за жилище – скажем, оплачивает счета архитекторов, мастеров-ремонтников, садовников и так далее. В такой ситуации следует нотариально закрепить договорённость о компенсации (Ausgleichszahlung) на случай расставания или смерти собственника. Сумма стандартного возмещения составляет разницу между его вложениями (подкреплёнными документами) и половиной фиктивной арендной платы за недвижимость, плюс 5% годовых. Выплачивается такая компенсация, как правило, частями в течение нескольких лет.

Важно: без предварительной письменной договорённости и без внесения в Земельную книгу доказать своё финансовое участие в приобретении (и поддержании в надлежащем состоянии) недвижимости очень сложно. Даже сохранившиеся оплаченные счета, например, за ремонт, ещё ничего не означают. Тем более что бывший партнёр может настаивать на том, что все вклады другого были не чем иным, как подарком, то есть, возврату они не подлежат.

Вариант № 2:

оба партнёра являются владельцами квартиры

Этот вариант кажется самым простым – но лишь на первый взгляд. Оба гражданских супруга приобретают жильё в совместную собственность, их имена заносятся в Земельную книгу. Вот только в случае смерти одного из них – при отсутствии завещания, – второй не получает долю умершего: она переходит детям или родителям, или братьям и сёстрам, и т. д. А при расставании и нежелании (либо невозможности) остающегося выплатить долю уходящего деньгами, недвижимость останется лишь выставить на принудительную и никому не выгодную продажу.

Вариант № 3:

партнёры приобретают квартиру, образовав товарищество (GbR)

Рекомендуемым вариантом как для гражданской семьи, так и, например, для совместно покупающих недвижимость друзей является предварительное образование покупателями простого товарищества (GbR – Gesellschaft bürgerlichen Rechts), которое и приобретает затем квартиру или дом. В Земельной книге при этом оба партнёра указываются как совладельцы, без конкретизации их долей.

Этот вариант не только не запутывает, как может показаться несведущему человеку, а, напротив, чётко проясняет ситуацию с юридической точки зрения, позволяя избежать возможных конфликтов. В договоре участников товарищества (Gesellschaftervertrag), который стоит закрепить с помощью нотариуса, прописываются все моменты, касающиеся теоретического расставания, смерти или официальной женитьбы, а также указываются возможные компенсации каждому из партнёров пропорционально их вкладу и исключается возможность спекуляций псевдоподарками после расставания.

Даже если покупатели планируют в последующем зарегистрировать отношения в загсе, образование GbR остаётся для них лучшей альтернативой, если жильё приобретается до брака.

Среди других преимуществ покупки недвижимости через товарищество: невозможность одному из участников продать свою долю без согласия другого; 95%-ное освобождение от налога при отчуждении своей доли в пользу другого; надёжная защита от притязаний третьих лиц.

Борис Хафенберг

№ 31, 2012. Дата публикации: 03.08.2012