наше отечество — русский язык
 
   
 
 
 
жильё
права и обязанности


Переезд в экстренных условиях

Русская поговорка «Переезд сродни пожару» усугубляется в том случае, когда переезд на новую квартиру связан с потерей близкого человека. Для квартиросъёмщика, получающего социальную помощь, это оборачивается ещё одной бедой: социальное ведомство требует съехать в более дешёвую квартиру меньшей площади. Ещё хуже, когда квартира, арендуемая квартиросъёмщиком, вдруг срочно потребовалась её хозяину. Какие шаги, и в какой последовательности, нужно предпринимать, чтобы минимизировать моральные и материальные потери? Об этом – в рассматриваемом ниже примере, основанном на реальном случае.
 
 
элизабет событие союза получила neuperlach письмо наш адрес социального комментарий прав светланы документ ведомства квартиросъёмщиков светлана квартиру района квартиры münchen

по теме:

в той же рубрике:



Получатель социальной помощи Светлана К. вместе со своим мужем арендовали в Мюнхене (район Neuperlach) квартиру площадью 57,5 кв. метров (Kaltmiete 550 €).

Событие № 1

Через 3,5 года муж умер; спустя ещё 3 месяца после смерти мужа Светлана К. получила от социального отдела района Neuperlach уведомление о необходимости переезда в квартиру площадью до 40 кв. м с базовой оплатой (Kaltmiete) не выше 449 €. Опросив знакомых, оказавшихся в подобной ситуации, Светлана К. пришла к выводу, что никуда спешить не нужно, поскольку после подобных уведомлений социального отдела люди благополучно жили и живут в арендуемой квартире много лет. И Светлана К. не предприняла никаких действий.

Наш комментарий: Это было ошибкой. После получения уведомления социального отдела о необходимости переезда в квартиру меньшей площади Светлана К. была обязана:

  • подать заявление в жилищное ведомство (Amt für Wohnen und Migration) для зачисления в очередь на получение социального жилья (Antrag auf Registrierung für eine geförderte Wohnung) с приложением всех необходимых документов;
  • предпринять самостоятельные поиски соответствующей квартиры (с документированием результатов этих поисков).
Событие № 2

Спустя год после получения уведомления от социального отдела района Neuperlach о необходимости переезда в квартиру меньшей площади Светлана К. получила письмо от 1 октября 2011 года следующего содержания:

«Уважаемая госпожа Светла­на К.

Настоящим уведомляю Вас, что с 15 марта 2011 года я стала законной владелицей квартиры (указан адрес), и моя собственность занесена в регистрационную книгу города Мюнхена. Вы проживаете в указанной квартире менее 5 лет, и в соответствии с § 573 BGB, должны освободить её к 1.01.2012 года.

Это связано с тем, что мой сын получил профессиональное техническое образование, нашёл рабочее место в Мюнхене, и 1 января 2012 года должен приступить к работе. Мы живём в 140 км от Мюнхена, и он лишён возможности ежедневно ездить на работу из дома…

Прошу Вас также, в соответствии с § 28 Abs. 4. Satz 5 II Berechnungsverordnung (Положение о расчётах за пользование наёмной квартирой. – Ред.), выполнить косметический ремонт всех помещений квартиры к моменту её освобождения… С уважением Элизабет А.».

Наш комментарий: Новая хозяйка правильно определила сроки, в течение которых она потребовала освободить квартиру, однако у неё не было оснований требовать выполнения косметического ремонта без осмотра и констатации состояния квартиры. Дело в том, что законом (см. §§ 536, 538 Гражданский кодекс – Bürgerliches Gesetzbuch-BGB) в обязанность квартиросъёмщика выполнение косметического ремонта (побелка мелом или известью стен и потолков, окраска внутренних дверей, оконных рам и наружных дверей изнутри) не вменяется.

Нет таких требований и в Типовом положении о порядке содержания наёмной квартиры (Hausordnung).

Событие № 3

Светлана К. сразу же отправила:

  • ответ госпоже Элизабет А., в котором, в частности, было сказано: «…без помощи маклера я, скорее всего, не смогу найти квартиру к указанному Вами сроку, а оплачивать услуги маклера мне не по карману. Поэтому прошу Вас продлить мне срок выселения на 3 месяца, то есть, до 1.04.2012 года…»;
  • письмо в социальный отдел района Neuperlach.
  • Письмо Светланы К. в социальный отдел района Neuperlach включало в себя:
  • копии письма Элизабет А. и своего ответа в её адрес;
  • справку врача о состоянии здоровья (Ärztliches Attest);
  • просьбу сообщить название и координаты фирмы, занимающейся перевозками, с которой у социального отдела имеется договорённость;
  • просьбу подтвердить возможность оплаты стоимости перевозки мебели и домашних вещей в новую квартиру (Umzugskosten), а также материальное поручительство (Kaution) за новую квартиру.
Наш комментарий: Свет­лана К. не обязана была отвечать на письмо новой хозяйки, и тем более, накладывать на себя какие-либо обязательства по срокам выезда. Вместо подготовки писем она должна была использовать время на поиски квартиры.

Событие № 4

Социальный отдел района Neuperlach ответил, что:

  • следует найти квартиру с ранее оговорённой «холодной квартплатой» (Kaltmiete) не выше 449 €;
  • он принимает на себя оплату разборки, сборки и перевозки мебели и домашних вещей;
  • не оплачивает залог (Kaution);
  • обязывает Светлану К. срочно подать документы на зачисление в очередь на социальную квартиру в Amt für Wohnen und Migration.
Наш комментарий: Отказ в оплате предварительного задатка в размере 2-3-месячной стоимости аренды (Kaution) обоснован, скорее всего, тем, что старый хозяин, продав свою квартиру, не вернул социальному отделу полученный от него задаток. Старый хозяин имел право уменьшить возвращаемую сумму задатка на величину стоимости косметического ремонта (предоставив при этом соответствующий расчёт).

Событие № 5

Элизабет А. согласилась изменить срок освобождения квартиры и предложила Светлане К. подписать договорённость (Vereinbarung), в которой указывалось: «Стороны подтверждают, что квартира будет освобождена до 1.04.2012 года».

Светлана К. отказалась подписать эту справку, поскольку не была уверена, что уложится в предложенный ею же самой срок.

Наш комментарий: Это было ошибкой по следующим причинам:

поскольку Светлана К. не подтвердила ни первый, ни второй сроки освобождения квартиры, в глазах социального ведомства она оказалась виновной стороной, и потому была лишена оплачиваемой юридической поддержки;

отказ подписаться под тем сроком, который Светлана К. сама предлагала, дал адвокату хозяйки квартиры веский довод для передачи дела в суд.

Событие № 6

Передавая дело (Klage) в судебную инстанцию по жилищным вопросам (Mietgericht von Amtsgericht München), адвокат выставил штрафные санкции в размере годовой стоимости аренды квартиры (550 € х 12= 6600 €) и:

  • потребовал представить суду специальное медицинское заключение (Ärztliches Attest), в котором должно быть указано, что он предназначен для судебного следствия (такое медицинское заключение составляется специальным врачом и стоит не менее 60 €);
  • высказал упрёк, что Светлана К. недобросовестно занимается поиском новой квартиры, так как не может представить документированного доказательства таких поисков.
Событие № 7

Жилищное ведомство (Amt für Wohnen und Migration) рассмотрело заявление Светланы К. в ускоренном режиме (то есть в течение двух месяцев – вместо положенных трёх) и выслало в её адрес документ (Bescheid-Bestätigung), в соответствии с которым:

  • присвоило номер регистрации в очереди на социальную квартиру;
  • подтвердило необходимость однокомнатной квартиры определённой площади;
  • присвоило первую степень срочности получения социальной квартиры (Rangstufe 1) c 87 пунктами (дающими преимущества по этажности, шумности, малой удалённости от медицинских учреждений и так далее).
Имея на руках этот документ, Светлана обратилась за помощью к адвокату жилищного ведомства с просьбой помочь ей в урегулировании спора с новой хозяйкой квартиры.

Наш комментарий: Этот шаг не был ошибкой, однако гораздо лучшим решением было бы обратиться к адвокатам Союза защиты прав квартиросъёмщиков (Mieterverein München e. V.), ибо:

– адвокаты Mieterverein München имеют больший опыт в специальных вопросах защиты прав своих членов, как написано в их уставе, «с правовой и политической точек зрения» («in rechtlicher und politischer Hinsicht»);

– они руководствуются не положениями закона о регулировании права общих условий заключения сделок (Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen), а типовым договором о найме квартиры Германского союза квартиросъёмщиков (Deutscher Mieterbund), в котором, например, не прописаны положения относительно необходимости косметического ремонта при выселении из квартиры.

Адвокаты Союза защиты прав квартиросъёмщиков оказывают консультационную помощь лишь членам своих союзов (однако защита интересов своих членов в суде может выполняться лишь спустя 6 месяцев после вступления в Mieterverein). Для этого истцу следует стать таковым, то есть подать заявление установленной формы и заплатить членские взносы (для Mieterverein München e. V. годовой взнос составляет 69 €).

Светлана К. стала членом Mieterverein München e. V. лишь 25.02.2 012, то есть потеряла почти два месяца.

Событие № 8

Адвокаты Союза защиты прав квартиросъёмщиков Мюнхена посоветовали Светлане К. не надеяться на помощь жилищного ведомства (Amt für Wohnen und Migration), а, имея на руках документ (Bescheid-Bestätigung), подтверждающий первую степень срочности получения социальной квартиры (Rangstufe 1), обратиться в подразделение городской жилищной конторы (Städtische Wohnungsgesellschaft – GWG) того района, где она хотела бы найти себе новую квартиру.

Наш комментарий: Спра­ведливость такого совета в том, что:

– чиновники жилищного ведомства (Amt für Wohnen und Migration) сами посылают документы сотрудникам городской жилищной контора (GWG), а те – по заявкам жилищного ведомства, – ищут заказанное жильё. Однако пересылка и регистрация документов с обеих сторон занимает столько времени, что, как говорится, к письму лучше «приделать ноги»;

– аренда квартир, предлагаемых городской жилищной конторой, не предполагает предварительной оплаты задатка (Kaution).

Событие № 9

Адвокаты Союза защиты прав квартиросъёмщиков составили обращение к новой хозяйке квартиры, в котором оговорили, что ремонт производиться не будет, так как старый хозяин не вернул задаток (Kaution), выплаченный ему 4 года и 8 месяцев назад социальным отделом района Neuperlach.

Письмо было составлено со ссылкой на соответствующие параграфы законов, и новая хозяйка отказалась от претензий на ремонт.

Событие № 10

Светлана К. обратилась в отделение городской жилищной конторы (GWG) мюнхенского района Berg am Lain, где хотела найти новую квартиру. Сердобольная чиновница вошла в её положение и сообщила, что в ближайшее время освобождается нужная Светлане К. квартира, и эту жилплощадь можно даже осмотреть. При согласии Светланы К. занять эту жилплощадь, районное отделение GWG выдаст документ, что квартира зарезервирована за нуждающейся.

Документ о резервировании Светлана К. получила 1.03.2012 года. Подтверждение на эту квартиру из жилищного ведомства пришло в адрес Светланы К. через 2 недели.

Событие № 11

Обрадованная Светлана К. помчалась со всех ног в жилищное ведомство – в надежде, что сейчас получит оформленный договор на съём жилья. Договор при ней действительно оформили, но не подписали и на руки не выдали.

Наш комментарий: Окон­чательное оформление договора, как правило, происходит лишь после того, как ранее проживавшие в квартире отдадут свои ключи домоуправу (Hausmeister) по месту своего проживания.

Событие № 12

Имея целью прекратить возбуждённый против неё судебный процесс (ведь до срока выезда, с которым согласилась Элизабет А., оставалось ещё достаточно времени), Светлана К. обратилась за консультацией в суд по данному поводу. Для этого ей, как получателю социальной помощи, пришлось заплатить 6 €. Но судебный поверенный, выслушав рассказ о её «достижениях», заявил, что

– дело остановить уже нельзя;

– судебное разбирательство назначено на 25 марта;

– интересы Элизабет А. на суде будет представлять её адвокат;

– Светлане К. будет назначен специальный адвокат для ведения судебного процесса. Оплату его услуг она должна взять на себя.

Событие № 13

Спустя несколько дней Светлана К. получила из суда Мюнхена (Amtsgericht München) счёт на оплату аванса для судебного адвоката в сумме 300 €. Светлана К. проигнорировала данный документ, вследствие чего судебное разбирательство было перенесено на 11 апреля.

Наш комментарий: Сле­довало направить в адрес указанного суда письменное объяснение причин, по которым оплата невозможна. К составлению такого объяснения можно было привлечь адвокатов Союза защиты прав квартиросъёмщиков.

Событие № 14

15 марта 2012 года Светлана К. получила оформленный договор на новую квартиру; срок передачи ключей и вселения был назначен на 3 апреля. Представители фирмы-перевозчика (назовём её «Umzüge-5»), осмотрев квартиру, представили социальному отделу района Neuperlach договор на перевозку по самой высшей категории С (эта категория включает демонтаж и монтаж встроенной мебели).

Событие № 15

Светлана К. получила официальное уведомление из суда Мюнхена, что в случае признания ею своей вины судебный процесс не состоится, а ей придётся уплатить судебный налог (Gerichtsgebühr) в однократном размере; в противном же случае ей грозит штраф в трёхкратном размере.

Несколько дней спустя Светлана получила письмо от адвоката хозяйки квартиры (с копией в адрес мюнхенского суда), что его затраты на ведение переписки по поводу освобождения квартиры госпожи Элизабет А. составляют 1630 евро, и он просит суд о возмещении этих затрат за счёт Светланы К. Данное письмо Светлана К. проигнорировала, ибо, по её словам, «всё равно нечем было платить».

Наш комментарий: Сле­до­вало проанализировать состав затрат адвоката и послать ему мотивированное возражение.

Событие № 16

3 апреля 2012 года Светлана К. вселилась в социальную квартиру.

Наш комментарий: На момент публикации статьи никаких судебных санкций – из-за неоплаты затрат означенного адвоката – в отношении Светланы К. так и не было предпринято.

Аркадий Столяров

№ 30, 2012. Дата публикации: 27.07.2012