наше отечество — русский язык
 
   
 
 
 
жильё
права и обязанности

Платишь с опозданием? Выселяйся!

Уже единственного опоздания с платой за квартиру достаточно для бессрочного расторжения договора найма (fristlose Kündigung des Mietvertrages), если этому предшествовали другие неоднократные опоздания с оплатой и получено предупреждение (Abmahnung) от арендодателя (решение Федерального верховного суда – BGH VIII ZR 301/10).
 
 
договора жилец нового владельца пытался квартиры единственного расторжение найма актуальном вины bgh жильца опоздания zr опозданием федерального прежнем верховного интересов

по теме:

в той же рубрике:



Согласно договору съёма квартиры, месячная плата за аренду должна была вноситься не позже третьего рабочего дня месяца. Жилец неоднократно нарушал это условие ещё при прежнем арендодателе и 11 раз – после смены владельца. Терпение нового владельца квартиры лопнуло, и он официально предупредил жильца о необходимости соблюдать сроки оплаты и о возможных последствиях несоблюдения этого требования. Тем не менее, следующая квартплата также поступила со значительным опозданием – 10-го числа, после чего договор найма был бессрочно расторгнут владельцем квартиры. Жилец пытался оспорить в суде расторжение договора найма, но безуспешно.

В принципе, такая позиция Федерального верховного суда – не новость. Например, ещё в 2006 году им было принято похожее решение (BGH VIII ZR 364/04). С другой стороны, особые обстоятельства могли бы привести и к иному решению. Ведь норма закона (первый абзац § 543 BGB), позволяющая бессрочное одностороннее расторжение договора найма, требует сравнения интересов обеих сторон (а, значит, и учёта интересов жильца). В особенности важно наличие или отсутствие вины (Verschulden) каждой из сторон в сложившейся ситуации.

В актуальном случае жилец пытался сослаться на тот факт, что он платил за квартиру с опозданием ещё при прежнем владельце. Действительно, Федеральный верховный суд в ещё одном своём решении (BGH VIII ZR 191/1) счёл, что если арендодатель годами безропотно терпел опоздания с квартплатой, то он тоже несёт часть вины за них, и одного-единственного предупреждения недостаточно. Но в актуальном случае ситуация была иная: даже если предыдущий владелец и был готов терпеть нарушение условий договора, это не является виной нового владельца жилья и не обязывает его к такой же «толерантности». Новому владельцу достаточно предупредить один раз, независимо от того, как вёл себя его предшественник.

Тимур Глухман

№ 29, 2012. Дата публикации: 20.07.2012
 
 
Во всём виновато ведомство
Бывает, что арендатор не виноват в том, что плата за жильё происходит позже положенного. Частый случай – получатели пособия ALGII. Часто ведомство переводит квартплату не самому получателю пособия, а напрямую арендодателю. В подобной ситуации жилец, сделавший всё от него зависящее, не может считаться виновным в возможных задержках с платой за квартиру, и поэтому бессрочное одностороннее расторжение договора найма арендодателем невозможно, даже несмотря на неоднократные предупреждения (решение BGH XIII ZR 64/09).