наше отечество — русский язык
  
   
 
№
 
 
недвижимость
приобретение и продажа


«Хижина дяди Тома»
Жители Германии охотно покупают недвижимость в США, тем более что цены на неё в последние годы заметно упали. Но, обдумывая такую инвестицию, следует знать о «подводных камнях». И лишь тогда принимать решение: покупать «хижину дяди Тома» или же отказаться от этой идеи.
 
 
купли продажи подобного сделки недвижимости аренду сша суммы broker процесс немецких германии недвижимость жильё агента факт платить дом сделке покупателя

по теме:

в той же рубрике:

Приобретать американскую недвижимость вправе любые иностранные граждане. Многие пользуются этой возможностью. Например, среди немцев очень популярны Флорида, Калифорния, Нью-Йорк, Техас. Покупка там домика (90% предпочитают именно дом на одну семью) или – реже – квартиры может казаться интересным вложением средств. Неплохое жильё, удачно расположенное, например, в оживлённом курортном городке, может стоить от 300 тысяч долларов и приносить в дальнейшем стабильный доход от сдачи в аренду.

Однако такой серьёзный шаг следует основательно продумать, в особенности учитывая тот факт, что процесс совершения сделки и законодательство в сфере недвижимости в Германии и США – небо и земля. Кроме того, различаются они и в каждом из американских штатов.

Поэтому – тем более при первой в жизни сделке подобного рода – помощь агента по недвижимости (желательно найти его по чьей-либо рекомендации) является необходимой. При этом стоит знать, что в США при сделках с недвижимостью почти всегда действуют два агента, представляющие соответственно интересы продавца и покупателя (seller’s broker и buyer’s broker). Совмещение этих функций должно навести на серьёзные подозрения. Комиссионные делятся между маклерами следующим образом. Продавец платит своему маклеру 6 – 10% от суммы сделки, а затем этот маклер делится с маклером другой стороны.

Среди дополнительных расходов покупателя – оплата адвокату (примерно 1,5% всей суммы, которые он возьмёт за проверку чистоты сделки), административные расходы и занесение в некое подобие Земельной книги (сильно, впрочем, отличающейся от немецких аналогов). После покупки недвижимости необходимо будет ежегодно платить на неё налог (во Флориде, например, он составляет от 1 до 2% от оценочной стоимости) плюс, вероятно, вознаграждение управляющему, который будет сдавать жильё в аренду и следить за всеми формальностями – если владелец живёт далеко.

Разумеется, прежде чем купить дом в США, его надо ещё найти. Этим, как правило, занимается, на основании пожеланий клиента, агент по недвижимости. У него есть доступ к обширному банку данных. Можно подыскивать будущую собственность и лично: обращая внимание на объявления в газетах или в интернете, либо, если вы можете сами приехать в Штаты, на фасадах домов. В любом случае, обращаться по контактным данным – даже если дом продаётся не через агента, а владельцем, – следует не самостоятельно, а через своего маклера.

Отличительной особенностью купли-продажи недвижимости в США является длительный, до месяца, временной разрыв между подписанием договора и фактической передачей объекта новому хозяину. В это время дом считается уже собственностью покупателя, и ответствен за него именно он. (Так, если, скажем, дом будет в это время разрушен землетрясением, покупателю всё равно придётся платить полную стоимость.)

Ни маклеры, ни нотариусы (которые не обязаны иметь в США юридическое образование) не проверяют законность сделки, это может сделать только специальный юрист. В пользу его привлечения говорит и тот факт, что, в отличие от немецких, американские договоры купли-продажи составляются на многих десятках страниц, предусматривая все мыслимые и немыслимые детали – это связано с действующим в стране прецедентным правом.

Что ж, теперь, располагая нашей информацией, как говорится, «думайте сами, решайте сами: иметь или не иметь?»

София Грён

№ 28, 2012. Дата публикации: 13.07.2012