наше отечество — русский язык
 
   
 
 
 
жильё
коммунальные услуги


Семь раз проверь, потом плати!

О том, что цены на аренду жилья постоянно растут, говорилось уже неоднократно. Однако если собственно рост квартплаты можно несколько затормозить благодаря новым законодательным мерам, то жилищные кооперативы и владельцы пытаются получить прибыль за счёт повышения эксплуатационных расходов (Betriebskosten), которые часто бывают неоправданными. Можно ли этому противостоять, и если да, то как?
 
 
эксплуатационных оплачивает арендодатель квартиры gagfah az относятся издержки эзер завхоза оплачивать союза суда расходов квартиросъёмщиков доме съёмщиков расходы zr эксплуатационные

по теме:

в той же рубрике:



«Глубокоуважаемая госпожа Эзер! Прочитав Ваши многочисленные письма, отправленные в наш адрес, сообщаем Вам, что впредь мы не готовы отвечать на них», – начинается письмо, которое пенсионерка из Ганновера получила недавно от своего арендодателя. Далее в филиале Gagfah в Ганновере госпоже Эсер сообщили, что больше не будут её обслуживать.

Чем же так насолила пенсионерка известной фирме, что стало возможным сделать её персоной нон грата? Оказывается, она внимательно изучила расчёт дополнительных расходов, присланных ей, и задала арендодателю несколько вопросов. Почему так подорожал вывоз мусора? И почему в расчёте указаны 9426 евро за завхоза, которого она никогда не видела в их доме?

Ответа на свои вопросы Марет Эзер (Maret Oeser) не получила. Тогда она села за пишущую машинку и стала сражаться за правду с Gagfah официальным путём. По решению суда первой инстанции (Amtsgericht) Ганновера, незаконно начисленные деньги были возвращены настойчивой гражданке.

Подобные ошибки в расчётах дополнительных расходов у компании Gagfah были отмечены в нескольких городах Германии. Союзы квартиросъёмщиков (Mietervereine) подтверждают, что они часто консультируют жильцов, которые чувствуют себя обманутыми из-за слишком высоких эксплуатационных расходов.

Завышенные расходы

Сотрудник Союза квартиросъёмщиков Гамбурга Рольф Боссе (Rolf Bosse) говорит: «Gagfah не утруждает себя проверять издержки, которые должны оплачивать жильцы многоквартирных домов».

Чрезмерные эксплуатационные расходы – это основная проблема, с которой обращаются граждане в указанный союз. Как правило, спор возникает по поводу тех же самых пунктов, о которых спрашивала госпожа Эзер: издержки за отопление, уборка мусора или услуги завхоза.

В результате исследования Союза квартиросъёмщиков стало известно, что компания Gagfah основала дочернее предприятие VHB, которое предоставляет завхозов для принадлежащих ей домов. Союзы съёмщиков жалуются, что расчёты между дочерней и материнской компаниями часто сложно понять. Такие же договорные отношения имеются и в других больших жилищных предприятиях. В случае с Марет Эзер, переложенные на её плечи завышенные расходы на услуги завхоза недопустимы. Так решил суд.

«Союзы съёмщиков могли бы помочь жильцам во многих аналогичных случаях, чтобы Gagfah и другие арендодатели вернули им часть выплаченных денег. Однако, к сожалению, к нам обращается слишком мало заинтересованных людей. Многие боятся спорить с владельцем из опасения потерять квартиру», – говорит Рольф Боссе.

Кроме того, имеются ещё такие съёмщики, у которых нет работы, и за них оплачивает коммунальные расходы социальное ведомство или биржа труда. Поэтому им всё равно, насколько высоки эксплуатационные расходы. Они просто направляют счета для оплаты в «отвечающее» за них учреждение, не задумываясь о присылаемых расчётах. Получается, что в результате подобного безразличия ошибки квартирных кооперативов оплачивает налогоплательщик.

Споры по поводу эксплуатационных расходов

Если в договоре о найме расписаны позиции по эксплуатационным расходам, которые арендатор будет оплачивать, или те, которые подлежат оплате, помечены крестиком, если в договоре имеется запись о сумме задатка, то плата взимается только по этим позициям. Такой перечень или название позиции имеет в данном случае «окончательный характер», решил верховный суд (Bundesgerichtshof, Az.: VIII ZR 279/06). Кроме того, согласно ещё одному решению верховного суда, в договоре о найме жилья должны быть поимённо названы «прочие эксплуатационные расходы» (Az.: VIII ZR 167/03).

Арендодатель может перекладывать на съёмщика только необходимые издержки. Если издержки не относятся к хозяйственной деятельности, то они не являются эксплуатационными расходами. За них расплачивается сам владелец. Это положение исходит из решения земельного верховного суда (Oberlandesgerichts, OLG) Дюссельдорфа (Az.: I−24 U 115/12).

Таким образом, имеются ясные указания, за что арендодатель не должен брать деньги со своего съёмщика. «Например, издержки за ремонт и административные расходы на содержание домоуправления не относятся к эксплуатационным расходам и в рамках наёмных правоотношений жилого помещения даже по договорному соглашению не должны перекладываться на плечи арендатора», – объясняет Матиас Остмайер (Mathias Ostmeyer) из Объединения защиты квартиросъёмщиков в Ганновере.

Арендодатель не имеет права взваливать на фактических съёмщиков издержки за пустующую площадь в доме (BGH, Az: VIII ZR 159/05).

Если в многоквартирном доме размещены фирмы или магазины, квартиросъёмщики не должны нести расходы за большее потребление воды или электричества. «Аренда любых помещений, занятых под производственные мощности, должна рассчитываться отдельно, т. к. они оплачиваются по значительно более высоким тарифам эксплуатационных расходов», – говорит сотрудник Союза съёмщиков Гамбурга г-н Боссе. К примеру, поземельный налог и, как правило, страховые взносы для производственных помещений выше, чем для жилых.

Расчётный период может составлять максимум один год. Срок расчёта заканчивается не позднее, чем по истечении двенадцатого месяца после окончания расчётного периода – согласно параграфу 556, абзацу 3 Германского гражданского уложения (Paragraf 556 Absatz 3 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB). Съёмщик может претендовать на возврат переплаченного в течение 12 месяцев после получения расчёта эксплуатационных расходов с ошибкой (BGH, Az: VIII ZR 185/09).

На что обращать внимание?

Юристы, специализирующиеся на жилищном праве, и сотрудники обществ прав потребителей советуют съёмщикам обращать внимание на то, соответствуют ли предлагаемые к оплате счета площади занимаемой квартиры и потреблению воды, тока и т.д. Выделены ли отдельной позицией издержки за горячую воду? Для оплачиваемой съёмщиком части потребления должен быть указан перечень того, из чего складывается расчёт. Если этого не сделано, то нет и правильного расчёта.

Можно предполагать, что в расчёте произошла ошибка, если по сравнению с прошлым годом издержки явно возросли. Также настораживает, когда съёмщики платят за квадратный метр существенно больше, чем их соседи. В этом случае надо обратиться к арендодателю письменно и попросить его прояснить ситуацию. До тех пор, пока арендодатель не отреагирует на вопрос арендатора, не следует оплачивать возросшие эксплуатационные расходы. Съёмщики могут посмотреть оригинальные документы и договоры в офисе арендодателя или управляющего. Сам арендодатель не обязан присылать копии жильцам, за исключением случаев, когда квартиры относятся к категории социального жилья.

Знай свои права

  1. Расходы на штат домоуправления, почтовые сборы, банковские пошлины или телефон не считаются эксплуатационными расходами.
  2. Ремонт в доме оплачивает арендодатель.
  3. Уборка лестничной клетки и уход за садом относятся к работе завхоза. Если эти издержки начисляются жильцам, то такую практику следует оспорить.
  4. Издержки за аренду контейнеров для мусора – это не эксплуатационные расходы, так же, как и стоимость приобретения контейнеров.
  5. Если арендодатель живёт в доме, который сдаёт внаём, он должен платить эксплуатационные расходы, как и другие жильцы.
  6. Пустующие квартиры оплачиваются из кармана владельца.


Алексей Пучков

№ 47, 2015. Дата публикации: 20.11.2015