наше отечество — русский язык
 
   
 
 
 
жильё
права и обязанности


Квартира с «прицепом»

Новым жильцам нередко пытаются навязать покупку оборудования кухни или мебель от предыдущего арендатора или арендодателя. Законно ли это, и можно ли отказаться от такого навязчивого предложения? Эти и другие вопросы разъясняют эксперты.
 
 
внаём жилец квартире квартиру мебели съёмщик мебель новый арендодателя жилья кухня найме кухни права стоимость встроенной квартиры арендодатель аренды обязан

по теме:

в той же рубрике:



Нередко выезжающие из квартиры хотят, чтобы новые жильцы перекупили их мебель и/или предметы интерьера. Допустимо ли это? Условно допустимо, отвечают в Союзе немецких маклеров (Ring Deutscher Makler, RDM). Однако при этом должны быть соблюдены определённые правила.

Выезжающие из квартиры могут пытаться получить дополнительный доход, требуя с новых жильцов оплатить имеющуюся встроенную мебель. Но на самом деле съёмщик не обязан покупать встроенную кухню. Ситуации с покупкой уже имеющейся в квартире мебели часто происходят, когда прежний арендатор не может взять её с собой на новую квартиру, а ведь по арендному договору он должен оставить квартиру в том состоянии, в котором она была при его въезде. Если покупка встроенного кухонного шкафа или посудомоечной машины устраивает нового жильца, так как у него ещё нет своей мебели, всё отлично. Правда, предыдущие съёмщики часто хотят получить за оставляемую мебель баснословные деньги. Например, вернуть полную стоимость покупки, даже несмотря на то, что она была сделана уже давно. 

Два отдельных договора

При передаче мебели или встроенных предметов необходимо заключить договор купли-продажи. Такие соглашения законны только в том случае, если арендодатель или старый съёмщик не собираются продавать мебель новому съёмщику по завышенным ценам.

Перенимаемое оборудование или предметы интерьера необходимо оценить и определить их так называемую «фактическую стоимость» на момент продажи новому квартиросъёмщику. Эта «фактическая стоимость» зависит от первоначальной цены, возраста и текущего состояния предмета. Повышение цены не более чем на 50% от фактической стоимости считается законным. Например, если первоначальная цена встроенной кухни на момент покупки состав ляла 5000 евро, а её фактическая, с учётом амортизации, стоимость на момент аренды жилья новым квартиросъёмщиком составляет 1500 евро, то договор купли-продажи может быть заключён на сумму до 2250 евро (1500 евро плюс 50%). Соглашение о покупке имеющейся в квартире мебели между предыдущим и новым жильцами возможно только в том случае, если арендодатель заключает с новым съёмщиком договор о найме. Один съёмщик не имеет права передать квартиру другому съёмщику. Решение о том, кому квартира сдаётся внаём, может принимать только арендодатель. 

Оформляйте всё официально

Новый и старый съёмщики жилья могут договориться о том, что новый оплатит встроенную мебель и предметы интерьера, которые ему оставляет в квартире предыдущий жилец. Но при этом новый съёмщик не обязан покупать указанные вещи. Часто обеим сторонам имеет смысл заключить такое соглашение, если в квартире уже имеются вмонтированная кухня и/или шкафы. Предыдущему жильцу не придётся заниматься демонтажем встроенной мебели, а новый арендатор получает готовую кухню по выгодной цене и может пользоваться ею сразу после въезда. Разумеется, при этом новый владелец также принимает на себя обязательства по демонтажу по окончании договора аренды.

Новый владелец должен настоять на том, чтобы достигнутое соглашение о покупке встроенной мебели было записано в отдельном договоре, независимо от договора о найме. В этом случае он сможет обжаловать договор, если сумма была завышена. Он также должен сфотографировать полученные при въезде предметы. Если он платит наличными, то должен получить расписку об оплате. Чтобы оценить стоимость вещей и иметь право потребовать назад переплаченное, съёмщик должен привлечь к этому эксперта, который установит стоимость мебели на момент её продажи. Кроме того, он должен заранее узнать, согласен ли арендодатель с тем, что в квартире будут находиться купленные у предыдущего жильца предметы мебели, советуют эксперты.

Никаких задатков!

При заключении соглашения о покупке остающейся мебели, с нового съёмщика недопустимо требовать задаток. Также недопустимо требование, чтобы новый владелец оплатил предыдущему жильцу или арендодателю приведение квартиры в надлежащее состояние. Кроме того, предыдущий жилец, который ищет нового съёмщика с согласия арендодателя, также не может требовать с него вознаграждения или оплаты комиссионного сбора маклера. Таким образом законодатель хочет воспрепятствовать тому, чтобы съёмщики зарабатывали деньги при освобождении квартиры. Если права нового владельца были нарушены, он может потребовать уплаченные деньги назад. Если он не заявил о нарушениях в течение трёх лет, его права на возврат теряют силу за давностью совершённой сделки.

Обязательства арендодателя и съёмщика

Арендодатель не обязан компенсировать жильцу оставляемую им мебель. То же самое касается паркета, проведённой телефонной или интернет-связи и т.п. Только если съёмщик за свой счёт провёл некоторые мероприятия по оборудованию квартиры по согласованию с арендодателем, то последний должен возместить их стоимость. При этом съёмщик не имеет права навязывать арендодателю проведение таких строительных работ, которые повышают комфортность жилья (как, например, эксклюзивное переоборудование ванной). Если они проводятся без согласия арендодателя, то съёмщик не должен рассчитывать на оплату расходов. Иными словами, повторимся, такие работы и возможное возмещение их стоимости необходимо заранее обсудить с арендодателем. Ограничен в своих требованиях и арендодатель. Например, он не может, используя в качестве предлога модернизацию жилья, требовать от съёмщика покупки за свой счёт новой встроенной кухни, если старая кухня находится в рабочем состоянии. Так решил суд второй инстанции Гамбурга (LG Hamburg 311 S 101/02). В свою очередь, и съёмщик не должен терпеть отсутствие вмонтированной кухни, если её наличие указано в договоре аренды. Если в квартире должна иметься встроенная кухня, а её нет, то съёмщик может сокращать ежемесячный платёж аренды «до нуля» – до тех пор, пока кухня не будет установлена. (Urteil des Landgerichts Itzehoe vom 25. Februar 1997−1 S 397/96). При повреждении или удалении вмонтированной кухни съёмщик несёт ответственность за убытки. Если при обычном использовании кухни выяснится, что необходимо обновить кухонную мебель, это должно проводиться за счёт арендодателя (OLG Hamm RE WM 1991,248). Однако арендодатель не обязан поддерживать сдаваемую внаём квартиру на самом современном техническом уровне (LG Kiel Urteil Az.: 1 S 180/02). В любом случае перед сдачей жилья внаём кухня должна быть полностью годной к употреблению с гигиенической и технической стороны. По истечении срока эксплуатации (25 лет) стандартная меблированная кухня считается изношенной. В этом случае съёмщик не должен платить возмещение за её порчу или повреждение при демонтаже (LG Berlin, Az: 62 S 13/01). Поддержание в исправном состоянии стандартной меблированной кухни со всеми приборами – дело арендодателя,

который должен проводить все необходимые ремонтные работы за свой счёт. Оговорки в договорах о найме, по которым съёмщик «несёт ответственность» за стандартную меблированную кухню, должен за свой счёт поддерживать её состояние или обязан сам приобретать электроприборы, недействительны. Если ломается, например, встроенный холодильник, и это произошло не потому, что жилец неправильно им пользовался, то, согласно § 602 Гражданского кодекса (Bürgerliches Gesetzbuch,

BGB), расходы по его ремонту или обмену должен нести арендодатель. Естественно, это правило действует лишь в том случае, когда квартира сдавалась внаём вместе с холодильником и если в договоре о найме не имеется оговорки о мелком ремонте. В целом, арендодатели, которые сдают внаём квартиру с встроенной кухней, должны позаботиться о том, чтобы там стоял и холодильник. В то же время посудомоечная машина к обязательному оборудованию не относится (Landgericht München I15 S 4308/02).

Что ещё говорит закон

Съёмщик обязан терпеть временные неудобства, когда меняют вышедшие из строя приборы, но это не должно касаться всей кухни целиком. Законодатель не предусматривает автоматического права на возмещение, если жилец хочет оставить своё оборудование в старой квартире. Это значит, что арендодатель может бесплатно принять вещи, если съёмщик оставляет их при выезде. «Арендодатель обязан возместить жильцу стоимость оставляемых предметов лишь тогда, когда от него требуется, чтобы оборудование оставалось в квартире», – объясняет отраслевой адвокат Карл-Фридрих Мэрш (Karl-Friedrich Moersch). Возмещение также необходимо, если оно было прописано в договоре о найме.

В Гражданском своде законов параграф 539 регулирует право съёмщика забрать то «оборудование, которым он оснастил предмет аренды». Это право со временем теряет силу (в течение 6 месяцев). Поэтому при выезде жилец должен поторопиться с демонтажем плиты или приборов в ванной.

Алексей Пучков

№ 44, 2015. Дата публикации: 30.10.2015