наше отечество — русский язык
 
   
 
 
 
жильё
права и обязанности


Снимаем и сдаём

Высокая арендная плата в крупных городах порой вынуждает людей искать квартиранта, с которым можно было бы разделить бремя квартплаты. Это касается прежде всего одиночек, а также студентов и практикантов, для которых субаренда может стать альтернативой самим оплачивать слишком большую квартиру.
 
 
найме съёмщик квартиру еле поднаём позволить членам арендодателя людей арендодатель субаренде mitte zr субаренду поднайме az согласие сдать bgb отказать

по теме:

в той же рубрике:



Одни после развода еле-еле справляются с большой арендной платой за квартиру, другие хотят позволить себе тайм-аут и несколько месяцев поколесить по миру. По финансовым соображениям для таких людей поднаём – идеальный вариант. Однако иногда арендодатель бывает против. Как правило, у арендодателя при любой субаренде есть право решающего голоса, без его согласия поднаём невозможен. Это ясно прописано в договорах о найме. При этом не играет роли, идёт ли речь об отдельной комнате или обо всей квартире. Если разрешение не дано, то нарушается закон о недозволенной «передаче в пользование третьей стороне» (Gebrauchsüberlassung an Dritte) – параграф 540 Гражданского кодекса (Paragraph 540 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB). В крайнем случае такое нарушение может привести к бессрочному выселению, причём ему могут быть подвергнуты как субарендаторы, так и основные квартиросъёмщики. Безоговорочное согласие на субаренду должно предоставляться только членам узкого круга близких арендатору людей. К нему относятся: супруг, дети, родители и официально живущий вместе с квартиросъёмщиком гражданский партнёр. Разумеется, арендодатель не может беспричинно отказать в разрешении поднайма другим членам семьи. Более того, он должен дать своё согласие, если существует «законный интерес» (berechtigtes Interesse), который возник после заключения договора о найме (Paragraf 553 BGB).

При этом речь может идти как о личных, так и экономических причинах, например, о желании жить совместно с новым гражданским супругом или потребности сэкономить из-за того, что финансовое положение ухудшилось в связи с потерей работы.

Съёмщик должен обязательно указать субарендатора (Bundesgerichtshof, Az: VIII ZR 371/02). Только так арендодатель может проверить, вправе ли он отказать в поднайме. Это возможно, если, согласно тексту закона, «по поводу третьего лица имеется важная причина – например, на данной площади будет проживать слишком много человек, или арендатор не может требовать у арендодателя согласие по прочим причинам».

Берлинский административный суд района Mitte (Amtsgericht Berlin Mitte) установил для арендодателя 4−6 недель на обдумывание. Если он не уложится в этот срок, то его могут обвинить в упущенных доходах арендатора (Az: 17 C 149/07). Если арендодатель отказывает квартиросъёмщику, то последний может расторгнуть договор аренды исключительно в законные сроки, «если по поводу субаренды третьим лицом не существует важной причины» («sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt») (Paragraf 540 BGB). Гораздо сложнее, если сдать в поднаём нужно всю или часть квартиры из-за того, что, например, вы собираетесь на полгода за границу. В этом случае арендодатель может не позволить сдачу в поднаём. Чтобы избежать отказа, съёмщику придётся как-то иначе объяснить решение о субаренде.

К примеру, пояснить, что для себя оставляет по меньшей мере одну комнату. После решения Федерального суда (Az: VIII ZR 4/05) съёмщик больше не обязан подтверждать «совместное проживание» в сданной в поднаём квартире. Гражданские судьи рассудили так: «Мобильность и гибкость в сегодняшнем обществе растёт день ото дня. Человек может обосновать своё желание сдать жильё в субаренду тем, что хочет снять ещё и квартиру в другом месте, расположенном ближе к работе. То, что съёмщик будет использовать вторую квартиру лишь иногда, не является поводом для отказа в поднайме».

Валерий Ростовцев

№ 44, 2015. Дата публикации: 30.10.2015
 
 
Наша справка
Субаренда – это передача части арендованной недвижимости в аренду третьему лицу или группе лиц. Как правило, разрешение на субаренду должен дать арендодатель – без его согласия это невозможно.