наше отечество — русский язык
 
   
 
 
 
жильё
права и обязанности


Модернизация бесправия

Закон об изменениях в области жилищного права (Mietrechtsänderungsgesetz), большинство норм которого уже вступили в силу, привёл к ограничению прав квартиросъёмщиков при проведении так называемой энергетической модернизации (energetische Modernisierung). По многочисленным просьбам читателей, подробно рассмотрим эту проблему, о которой прежде упоминали лишь вкратце.
 
 
модернизации satz работы abs закон месяца квартплату качество состояние ремонта квартплаты эм жилец повышение ремонт bgb обязан модернизацию жилья модернизация

по теме:

в той же рубрике:



Ремонт и модернизация

До 1 мая 2013 г. в жилищном праве не было понятия «энергетическая модернизация» (далее – ЭМ). Закон различал только модернизацию жилья (любую) и ремонт.

Ремонт – это исправление появившихся со временем дефектов и приведение жилья в исходное состояние. Обязанность проводить и оплачивать ремонт лежит, в принципе, на владельце жилья. На жильца она может быть переложена (и не всегда полностью) лишь в некоторых особых случаях: при «косметическом» и «мелком» ремонте (если это было особо оговорено в договоре найма), а также – если необходимость ремонта возникла не из-за естественного износа или дефекта, а по вине съёмщика. В остальных случаях жилец обязан только незамедлительно сообщать о замеченных поломках и износе, а также – терпеть ремонтные работы, но не платить за них.

В отличие от ремонта, возвращающего жильё в исходное состояние (обновлённое, но в остальном – не улучшенное), модернизация – это работы по улучшению качества жилья, увеличению жилплощади, или меры, позволяющие экономить воду и тепло. При этом модернизация может сочетаться с ремонтом: например, если покосившиеся оконные рамы меняют на улучшенный вариант из новых материалов. В таких «смешанных» случаях цена модернизации, влияющая на будущую квартплату, определяется как превышение общей стоимости над ценой обычного ремонта.

Чтобы различать прежние и новые нормы, закреплённые в тексте Гражданского законоуложения (BGB), воспользуемся далее принятыми в ФРГ сокращениями «a. F.» (старая редакция) и «n. F.» (новая редакция).

Как было

Поскольку модернизация улучшает качество жилья, закон позволял (§ 559 BGB a. F.) переложить цену модернизации на съёмщиков: через повышение годовой квартплаты в размере до 11% цены модернизации. Спустя 9 лет жильцы полностью возмещали затраты владельцу и начинала «капать» чистая прибыль. Поэтому недобросовестные владельцы жилья нередко использовали излишнюю псевдомодернизацию как способ повысить квартплату в обход обычных ограничений.

С другой стороны, закон давал съёмщикам определённые возможности бороться против модернизации и её последствий. А чтобы жильцы могли реально ими воспользоваться, владелец был обязан (§ 554 Abs. 3 Satz 1 BGB a. F.) не позже чем за 3 месяца до начала работ подробно проинформировать жильцов о модернизации и повышении квартплаты. В наилучшем случае жилец мог предотвратить модернизацию, чрезмерно ущемляющую его интересы, опротестовав её проведение (§ 554 Abs. 2 Satz 2 BGB a. F.). Чрезмерным ущемлением могло оказаться, например, предстоящее повышение квартплаты (§ 554 Abs. 2 Satz 3 BGB a. F.), если модернизация не ограничивалась приведением жилья в состояние, считающееся «общепринятым» (§ 554 Abs. 2 Satz 4 BGB a. F.).

Если модернизацию не удавалось предотвратить (или такой попытки вовсе не было), жилец мог соразмерно снизить квартплату из-за временного ухудшения условий проживания в связи с неудобствами из-за работ по модернизации (§ 536 BGB a. F.): шума, пыли, грязи, неработающего лифта и т.д.

Не желая терпеть неудобства во время модернизации и переплачивать за жильё после неё, съёмщик мог также расторгнуть договор найма в связи с особыми обстоятельствами – с соблюдением укороченных сроков расторжения и предупреждения о нём (§ 554 Abs. 3 Satz 2 BGB a. F.).

Как стало

В законе появилось новое понятие – энергетическая модернизация (ЭМ). Это модернизация, ведущая к экономии энергии. В первые три месяца ЭМ жилец лишён права снижать квартплату из-за неудобств (§ 536 Abs. 1a BGB n. F.)! Такая возможность появится у него лишь с четвёртого месяца работ. И не играет роли, повысит ли модернизация будущее качество его жилплощади, или речь идёт, скажем, об установке солнечной батареи на крыше дома.

Обосновывая эффективность ЭМ, владелец не обязан более проводить дорогостоящую экспертизу. Ему достаточно сослаться на общепринятые паушальные оценки эффективности запланированных мер (anerkannte Pauschalwerte). Жильцам стало практически невозможно остановить ЭМ, утверждая, что работы не ведут к предполагаемой цели.

Ссылка на чрезмерное ущемление интересов из-за предстоящего повышения квартплаты также не может более приостановить работы по обычной модернизации (§ 555d Abs. 2 n. F.). Подобную аргументацию суды теперь считают не препятствием для модернизации как таковой, а лишь возражением против предстоящего удорожания жилья. Однако малообеспеченные съёмщики, которые своевременно опротестуют предстоящее увеличение квартплаты, могут хотя бы добиться того, чтобы платить на прежнем уровне.

Для всех остальных жильцов повышение платы по-прежнему допустимо, если модернизация улучшает качество снимаемого ими жилья, а величина повышения ограничена 11% цены модернизации в год. 11% – это ещё скромно: первоначально для ЭМ планировалась особая, более высокая граница.

Потребовать чего-либо в связи с чрезмерным ущемлением интересов из-за модернизации теперь можно лишь в течение месяца после получения извещения о ней и только в письменном виде (§ 555d Abs. 3 n. F.). Эти ограничения на форму и срок реализации претензий жильца должны быть указаны в извещении о модернизации. Если в тексте извещения нет такого указания, жилец в выдвижении своих претензий не связан ни сроком, ни письменной формой (§ 555d Abs. 5 n. F.).

Герд Форт

№ 25, 2013. Дата публикации: 21.06.2013