наше отечество — русский язык
 
   
 
 
 
жильё
права и обязанности


Как будем жить дальше?

С 1 мая вступили в силу некоторые изменения в жилищном законодательстве Германии. Большинство из них – на пользу владельцам жилья. Но и арендаторам неплохо помнить о своих правах.
 
 
berlin квартире новым окна грузчиков месяцев арендном отсутствия дома ag квартиры спальне суд месяца арендатор отсутствие wum помещениях наличие жилья

по теме:

в той же рубрике:



Изменения в жилищном законодательстве ФРГ (Mietrecht), утверждённые Бундесратом ещё в феврале, теперь стали данностью. То ли из-за лоббирования интересов крупных владельцев недвижимости, то ли по каким-то иным причинам, но новшества в основном оказались на пользу арендодателям. И аргументированы эти новшества весомо – борьбой за сохранение окружающей среды, в частности, за экономию электроэнергии и тепла.

Так, отныне арендатор не может высказывать претензий по поводу грязи или строительного шума, если в доме, где он живёт, осуществляются работы, направленные на снижение потребления энергии. «Ремонтные работы сроком до трёх полных месяцев – теперь не повод для снижения квартплаты, – констатирует член правления берлинского агентства по недвижимости Haus & Grund Герольд Хапп (Gerold Happ). – Если владелец жилья меняет окна на более плотные, делает новое покрытие крыши с внедрением солнечных панелей или новую облицовку фасада с теплоизоляцией, он делает это во имя последующего улучшения качества жилья. Так что арендаторы не могут поставить ему в вину дополнительный шум или пыль». Остаётся терпеть или съезжать. Второе, пожалуй, вероятнее, ведь после таких улучшений это жильё станет дороже. Так что, получив от арендодателя оповещение о скором начале «энергосберегающих переделок», есть смысл задуматься о смене квартиры. Единственное, что закон вменяет в обязанность владельцу дома – рассылать такие уведомления не позднее, чем за три месяца до начала работ, и подробно указывать в них сроки, объёмы модернизации, а также предположительное увеличение арендной платы по завершении санации.

Новым в арендном праве также является то, что, в отличие от ранее использованного «Зеркала аренды» (Mietspiegel), теперь при установлении стоимости квадратного метра арендуемого жилья принимается во внимание не только расположение квартиры в определённом районе города, год её строительства и размер, наличие и качество сантехнических удобств, но и то, насколько современным с точки зрения энергосбережения является дом, в котором она расположена. При этом рост квартплаты может доходить до 20% ежегодно, в городах и районах с дефицитом жилплощади – до 15%.

Кроме того, арендатор, согласно новым правилам, рискует получить одностороннее бессрочное расторжение жилого договора в случае задолженности по квартплате в течение двух месяцев, если за это время он не отреагировал на письма-предупреждения, а также при невыплате залога (Kaution) в течение месяца с момента заселения. В обоих случаях в дело вступает суд и, в перспективе, судебный исполнитель с командой грузчиков, готовых освободить «спорное» жильё. За работу грузчиков придётся расплачиваться арендатору.

По счастью, суровый взгляд законодателей пока ещё распространяется не на все права арендаторов. До сих пор сохраняется некий список недостатков жилья, опираясь на который, съёмщик квартиры может законно снизить арендную плату даже без обращения в суд. Например, протекающая труба под раковиной или сломанная ручка оконной рамы, не позволяющая плотно закрыть окно, предполагают сокращение аренды на 2% в месяц, а забитая труба под ванной, в результате которой сливные воды оказываются в санузле, – аж на 38%! И то, и другое не далее как весной постановил Земельный суд Берлина. На 5% можно уменьшить квартплату, если стены дома более месяца покрыты строительными «лесами», и на 15% – если к этим лесам прилагается ещё и световой заслон, считают судьи из Административного суда Гамбурга. С ними, кстати, согласны специалисты из Федеральной судебной палаты, предлагающие жильцам, среди прочего, снижать аренду на 10% в случае длящейся более 4 месяцев облицовки фасада, даже без «лесов».

10% «минуса» означает неприятный запах в квартире, возникающий, в частности, из-за невозможности проветрить ванную комнату по причине отсутствия в ней окна (AG Groß Gerau WuM 1980, 128). На 25% можно снизить квартплату из-за вони от собачьей мочи в подъезде (AG Köln WuM 1989, 234) и на 7% – из-за запаха табака из соседней квартиры или собачьих лужиц (AG Münster WuM 1995, 934). Также можно на 10% уменьшать аренду, если реальная площадь квартиры отличается от указанной в арендном договоре, и на 50% – в случае отсутствия отопления в период с декабря по февраль. (Земельный суд Берлина настаивает в этом случае аж на 75% – LG Berlin, WuM 1993, 185). В 25% обойдётся владельцу дома температура в жилых помещениях менее 16 градусов в зимние месяцы и полное отсутствие отопления в спальне (AG Berlin-Neukölln 10C 557/84). В те же 25% – постоянный шум соседей, в частности, ночных клубов (AG Brandenburg, WuM 1990, 147). В 2,5% – отсутствие бытовой помойки в радиусе 165 метров от жилья. В 80% – наличие плесени на стенах в жилых помещениях (спальне, детской комнате и гостиной) по причине сырых стен в домах старой постройки или неправильной изоляции внешних стен в новых домах для первых жильцов (AG Berlin-Charlottenburg GE 2007, 1387). По 10% можно скинуть за треснувший туалетный бачок и голубиный помёт на балконе (AG Dortmund 1980, 6), повышенное содержание железа в водопроводной воде (AG Osnabrück NJW-WR 1987,971), наличие мышей и тараканов в городской квартире (LG Berlin GE 1998, 681).

… А как иначе? По-другому не выжить.

Материал подготовлен и опубликован при содействии  Фонда поддержки и защиты прав соотечественников, проживающих за рубежом www.pravfond.ru

Борис Хафенберг

№ 20, 2013. Дата публикации: 17.05.2013