наше отечество — русский язык
 
   
 
 
 
жильё
права и обязанности


Мифы и факты о съёме жилья

Несмотря на то что большинство немецких семей снимает жильё, мало кто из них разбирается в арендном праве. Устойчивые заблуждения, неверное поведение съёмщиков могут привести к неприятным конфликтам с арендодателем и даже к выселению, тем более что и правовая практика постепенно всё больше обращается «лицом» к собственникам.
 
 
напоминания аренды жилья арендодатель подряд арендных письменного порядке привести договора единственного основании berlin соседей ag расторгнуть lg расторжению отношений договор

по теме:

в той же рубрике:



Обманывать – смертный грех

Начинать арендные отношения со лжи вовсе не является невинным действием. Получив в пользование квартиру на основании обмана, можно впоследствии легко её потерять.

Согласно закону, потенциальные съёмщики обязаны предоставлять правдивую информацию о себе. Разумеется, речь идёт не о сугубо приватной сфере, а, в первую очередь, о платёжеспособности, позволяющей регулярно вносить оговорённую плату. Иначе уже подписанный договор аренды может быть признан недействительным – ввиду намеренного введения в заблуждение (arglistige Täuschung).

Так произошло, например, с одним получателем Hartz IV, который снял себе апартаменты, представившись компьютерным экспертом, и который утверждал, что никогда не подписывал заявления о неплатёжеспособности (в данном случае – eidesstattliche Versicherung). Обман раскрылся лишь после вселения. И попользоваться квартирой мужчине довелось недолго. (AG Leer, 70 C 1237/08.) Кстати, среди щепетильных насчёт лжи немцев даже не имеет особого значения, смог ли арендатор всё-таки изыскать средства для внесения платы за жильё.

Неплательщики злостные и не очень

Вопреки бытующим мнениям, закон детально подходит к условиям возникновения задолженности по квартплате, на основании которых арендодатель может в срочном порядке расторгнуть договор с жильцами. Для этого дважды подряд должны быть просрочены арендные выплаты – необязательно целиком. Если же это произошло не подряд, тогда каждый раз задержка (или невыплата) должна касаться полной месячной квартплаты. Но даже если съёмщик задолжал лишь часть этих денег (либо всё же заплатил позднее), арендодатель – сколько бы ни утверждали иное «знатоки вопроса», – вправе после единственного письменного напоминания при повторении подобного расторгнуть договор. Так решил Высший федеральный суд в деле против квартиросъёмщика, который хоть и платил, но постоянно с опозданием, пусть и всего на пару дней. Этого оказалось достаточным для «подрыва доверия» и расторжения договора аренды после единственного письменного напоминания со стороны хозяина. (BGH, VIII ZR 364/04.)

Мы мирные люди?

Однозначной причиной для арендодателя попросить жильца «на выход» будут оскорбления и угрозы с его стороны. Одно-единственное SMS-сообщение хозяйке квартиры – с популярным в Германии в определённых ситуациях обращением «dumme Kuh» («глупая корова»), – послужила законным поводом для расторжения всяческих арендных отношений, несмотря на то, что отправитель пытался оспорить своё авторство перед судом. (LG Berlin, 63 S 410/04.).

Если же такое, а то и худшее, происходит в отношении соседей, побороться за выселение будет уже труднее. Хоть и возможно. Так, ни на какие предупреждения не реагировавший любитель громко слушать поп-музыку в ночное время, в итоге всё-таки лишился квартиры. (LG Coburg, 32 S 1/08.). В другом случае систематическое поношение соседей грязными словами также привело к досрочному расторжению арендного договора, даже без предварительных предупреждений (LG Coburg, 32 S 85/08).

В дыму и с пауками

Арендаторы частенько, не дожидаясь окончания препирательств с арендодателями, прибегают к методу самовольного снижения арендной платы (Mietminderung) на основании существенных неудобств и изъянов жилья, о которых не было известно при подписании договора. Законом это, в принципе, допускается, но с ограничениями. Если недостатки незначительны, ни о каком снижении квартплаты не может быть речи. Например, такие вещи, как пара муравьёв в квартире, менее чем 10%-ное отклонение жилой площади от указанной в договоре аренды, шум с детской площадки за окном не являются, по мнению судов, причинами, оправдывающими указанное снижение в явочном порядке.

Живущие на первом этаже с садом обязаны мириться с пауками в доме или сами охотиться за ними, а не штрафовать за это владельца (AG Köln, 215 C 355/92). Также ничего нельзя сделать и против постоянно смолящего соседа: ни квартплату снизить, ни потребовать запрета на курение или установку особых вентиляционных систем (LG Berlin, 63 S 470/08).

Да, со многим в нашей жизни приходится мириться. Это факт, а не миф.

Это стоит знать

Вопреки всем домыслам, арендодатель имеет право расстаться с жильцом, не желающим отапливать в холодный сезон квартиру, в которой он временно не проживает или редко появляется. Даже если жилище пока ещё не успело промёрзнуть и заплесневеть. (LG Hagen, 10 S 163/07.)

Очень осторожно следует подходить к заведению домашних животных. Хотя мелочь типа рыбок, птичек, хомячков и черепах разрешена в любом случае, но лишь пока они никому не видны и не слышны, и не разводятся в коммерческих целях. Насчёт кошки, собаки, а тем более опасных и ядовитых тварей обязательно стоит предварительно осведомиться у арендодателя.

Проблемы могут возникнуть и с использованием жилья не по назначению – например, для бизнеса. Это тоже может привести к расторжению арендных отношений.

Борис Хафенберг

№ 31, 2012. Дата публикации: 03.08.2012